房地产项目投资风险防范策略

摘 要 ：房地产投资具有投资金额大、回收期长等特点,因此在房地产投资的各个环节中,收益始终是与风险并存,特别是处在调整时期的中国房地产开发,风险更是常见的.因此,分析房地产开发风险及其规律,研究防范房地产投资风险的策略,对中国房地产业开发建设有重要的现实意义.

关 键 词 ：房地产投资；风险；防范策略

中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1672-3198（2012）06-0118-01

1.房地产投资风险的特性

1.1 短期投资与长期投资并存

房地产作为投资工具,流动性差,交易费用高,市场需求很难在短期内调整.房地产具有不可复制性,长期占有性,不可再生性,其长期需要是可以变化的,而且呈提高趋势,长远来分析,房地产升值保值的趋势明显,对其长期持有收益也会保持不变.

1.2 房地产投资风险较难预测,地域性影响较大

房地产作为特殊的商品,因为住宅不能移动,每次交易时金额庞大且不能进行分割持有,这就迫使房地产写卖进行私下内幕交易,不同之间存在显著地差别,即使在完善的市场中,房价仍然是非理性的,不同的地理位置对房价影响很大,以致于理论模型与实际生活存在断层现象.

1.3 房地产投资风险呈现二重性

由于房地产具有投资物品与消费物品的二重属性,消费与生产的双重属性,使房地产投资不确定性因素比别的投资手段多.事实上几乎所有很小的变动都会引起房地产行情的大起大落.

2.房地产投资风险的类型

2.1 经济风险

经济风险包括：利率风险,周期风险.

2.1.1 利率风险

利率风险指的是银行利率涨落对房地产市场的影响,并可能导致投资者的大幅损失.房地产投资数额巨大,投资周期长,所以导致其大量依赖外部资金和银行贷款.这种后果容易使企业的债务变大,当利率上涨,将使企业的支付利息代价要增加,增加的资金使用成本与不断上涨的资产,从而导致降低消费者的写房,最终给投资者的带来损失.

2.1.2 周期风险

正如商业周期的存在,房地产业的发展也有周期,周期可分为复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段.由于房地产萎缩,同时市场成交额大幅下降,有些投资者便破产.

2.2 市场风险

市场风险主要包括：市场竞争风险和变现风险.

2.2.1 市场竞争风险

市场竞争风险是房地产市场中的竞争对手直接影响收益.例如：当在同一类型竞争房地产的开发,常常造成房地产项目投资大幅减少,销售下滑导致收入大幅下降.

2.2.2 清算风险

清算风险指货物进行交换折扣,由于风险导致的财务损失风险.房地产销售复杂,属于非货币性资产,流动性差,在短时间难以变现.因此,当投资者的房地产债务清偿或者其他原因须变现,会导致投资者的损失.

2.3 政策风险

政策风险是指中国的宏观调控政策,特别是房地产调控政策带来的经济改革和产业政策的调整影响是很大,如果投资者投资项目把握不当,可能会使他们受损失.

3.房地产投资风险的因素分析

3.1 信息不完整、不准确、不完备的房地产项目调查

很多房地产项目决定仓卒,基于不准确的信息,或初步调查不细,对前景过于乐观.在北京等一些大城市,目前需求最迫切的房屋是“廉租房”,而很多开发商只注意高价商品房.

3.2 意外不利及宏观经济形势的变化,由此产生的风险

这是在近年来经济生活中经常遇到的.一个是严重的通货膨胀,物价上涨,几年前建筑原材料、建筑成本上涨；第二货币政策和银行的信贷政策.随着银行收紧其房地产融资的商业手段,开发商资金链就断裂了；第三,房地产供给和需求的变化.

此外,自然灾害和意外事故的发生也导致了房地产投资中的风险.

4.房地产投资风险防范方法分析

4.1 可行性研究降低风险

房地产投资项目可行性研究目的是建立全面的技术与经济分析,是必要的房地产投资项目的阶段.对房地产投资项目、城市规划、投资者的可行性进行评估,确定项目的供应和需求的现状和发展趋势,明确房地产投资目的、大小、规模,并进行各种预测.

4.2 分散投资

分散是通过房地产投资结构方向分散达到降低风险大小的目的,通常包括投资地点分散,时间分散投资、联合投资和其他手段.分散区域是将投资分散到不同地点,以避免特定地点区域经济影响达到降低风险大小的目标；时间分散投资是确定一个适当的投资时间间隔,以避免由于市场涨落带来的麻烦.

4.3 保险投资

对于房地产投资者,保险是必要转移风险方式.减少房地产投资、减轻或弥补房地产投资者风险,保证循环流动的资金,房地产保险主要是设计、施工、房地产写卖、消费、交易进行保险.房地产保险包括房屋保险、财产保险、按揭保险.保险范围应充分考虑到选择保险保险房地产投资的需要,确定适当数额,对保险合理分工,选择信誉好的保险公司.

4.4 市场监测和控制风险

房地产业的风险很常见,房地产业是泡沫很多的产业.为科学准确地把握全国房地产市场走势,避免更大风险,加强经济的宏观调控,建立不同地区地点的房地产市场分析与监测调控系统,建立房地产市场分析报告研究制度,适当定期加强对住房金融的规律研究,探讨改革与发展住房金融的更高层次的可能问题.