本站原创几天来,刘海生一直没有睡好,每天想着的都是那份住房和城乡建设部与各省级政府签订的“军令状”.
按照要求,为确保1000万套全国保障房建设目标顺利完成,今年全国“”召开前夕,住房和城乡建设部代表保障性安居工程协调小组已经与全国各省级地方政府签订了目标任务责任书.这意味着,保障房建设不仅是一项民生任务,而且任务完成情况将纳入对地方政府的考核.
这对从2008年以来一直担任上海市住房保障和房屋管理局局长的刘海生来说,是一场空前的挑战.
上海的保障房建设任务是：到2012年,要开工经济适用房30万套、动拆迁配套要完工30万套、廉租房10万套,保障性住房规模共计70万套.
这是一项宏伟的民生工程,需要巨额资金的支持.为拓宽保障房项目融资渠道,获得长期、稳定的资金来源,上海市开始在融资创新方面积极探索.
今年3月6日,中国保监会主席吴定富在参加全国人大上海团讨论后就透露：“目前保监会已与上海市政府展开合作,试点保险资金投资保障性住房项目.”
5月13日,国内保险资金投资保障性住房领域的首个项目在上海正式签约,由上海城投旗下唯一的上市公司城投控股,与中国平安携手推出7年期“平安――城投控股保障房项目债权投资计划”,募集不超过30亿元的资金用于支持上海保障性住房建设.
这一债权计划用以支持城投控股在上海投资建设的松江新凯家园、青浦诸光路等保障性住房项目.该计划不仅为上海的保障房建设筹集了大量资金,还将有利于进一步降低城投控股保障性住房项目的建设成本.
此举在我国保障性住房建设融资创新方面迈出的重要一步,也让刘海生几天来一直紧皱的眉头稍微松开了些.
不容小觑的资金缺口
据交通银行金融研究中心预估,根据计划,今年全国1000万套保障性住房项目需求投资约1.34万亿元人民币,这一数字已经超过2009年我国全年房地产开发投资完成额的四分之一,而根据我国城镇中等偏低收入家庭的规模预估,目前保障性住房的实际供求缺口仍有4000万套左右.
一边是政府大力建设保障房的坚定决心,另一边是各地政府为建设保障房到处筹钱的困境.
事实上,即使不考虑土地筹措费用,建设资金本身缺口亦不容小视.据了解,目前保障房建设资金主要来自三个方面：一是财政拨款约占总投资的10%；二是住房公积金贷款约为10%；三是各地政府土地出让金中划拨10%～20%.
“除了保障房的建设资金之外,上海在土地前期的动拆迁方面的费用也很大.”提到保障房建设的资金问题时,刘海生忧心忡忡.
在今年全国“”期间,全国政协委员、银监会主席助理阎庆民明确表示,在建设保障性住房资金筹措方面,财政大概出资1000亿元,另外超过1.2万亿元的保障房建设资金需要地方积极配置.
据2010年数据显示,如果地方政府土地出让金划拨比例以10%来计算,那么全国保障房的总投资缺口则最多达8162亿元,即使按照最高的划拨比例20%来计算,其缺口至少也达5462亿元.如此庞大的资金缺口,需要通过融资来解决,而可能融资的机构有银行、信托公司、保险公司等.
据目前各地政府实际债务情况判断,银行资金在地方政府基础建设支持方面已经承受巨大压力,因此开辟新的资金来源也许才是解决之道,如社保基金、保险资金等.
问路保险金
2011年全国保障房建设任务十分艰巨.“2011年各类保障房建设任务要达到1000万套,农村危房改造是150万户,都比2010年有大幅度的增长,任务繁重,可以说是艰巨.各地要高度重视,早做谋划,及时开工建设.” 住房和城乡建设部部长姜伟新近日在全国住房城乡建设会议上说.
令地方政府倍感压力的是,姜伟新已经表示,住房保障工作目标责任书的完成情况,将纳入住建部、监察部对各省、自治区、直辖市住房保障工作的考核和问责.这种“军令状”产生的效果毋庸置疑,地方政府开始积极探索筹措保障房建设资金的全新模式.
此次全国首单保险金投资保障房项目落地上海,不仅能够更好更快地解决中低收入家庭的后顾之忧,还为全国其他地方提供了值得借鉴的保障房建设全新融资模式.
根据约定,“平安――城投控股保障房项目债权投资计划”债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息；另外50%按照人民银行公布的同期贷款基准利率下浮5.1%.
根据初步预算,与同期银行贷款利率相比,该计划将为城投控股保障性住房建设项目节约建设成本约7000万元,这对于保险资产的配置不无吸引力.
据了解,除了上海,北京也开始试点保险资金投资保障房项目.包括太平洋保险、中国人寿、中国人保在内的7家保险公司,与北京市政府合作,以北京市的土地储备作为抵押,按基础设施债权投资的方式进行运作.据悉,累计募集保险资金将达800亿元.
保障房建设不仅是一项民生任务,而且任务完成情况将纳入对地方政府的考核.
在“十二五”期间,北京市将新建、收购保障性住房100万套,并为10万户家庭发放租金补贴,各类保障性住房将占到所有住房的60%.而在这一宏伟目标的背后,是对海量资金的需求.北京市住建委新闻发言人秦海翔此前曾表示,北京将通过多种方式吸引社会资金,支持保障性住房的建设运营.
风险、收益需考量
在各地政府为保障房建设资金不遗余力积极奔走的同时,包括吴定富在内的保监会和保险企业负责人也在努力推动保险资金进入保障房领域.
全国政协委员、中国平安集团董事长马明哲认为,利用保险资金支持保障性住房建设,不仅有利于加快保障性住房建设工程的发展,而且有助于提高保险资金的长期投资收益,有利于保险行业的长期稳定发展.
然而,也有某保险公司高层向本刊记者透露,从目前反馈的信息来看,保险资金投资保障性住房的回报率可能达不到6%.这一数字在保险金投资领域,显然不足以构成对保险公司的吸引力.
事实上,保障性住房建设,不同于一般的商业不动产投资,具有地方政府负责、指定土地划拨、规定利润空间、承诺回购等强制性要求.同时,保障房项目作为一项重大的民生工程,对于保险金投资,可以说是一个收益稳定且安全性很高,风险可控、稳定可靠的投资产品.
去年9月,保监会发布了《保险资金投资不动产暂行办法》(下称《暂行办法》),为保险资金可以正式投资房地产领域扫除了法律上的障碍.
按照该《暂行办法》规定,保险资金投资不动产不高于上季末总资产的10%.根据保监会公布的保险总资产的10%计算,国内保险资金理论上约有4500亿至5000亿元资金可投资不动产,这一数字刚好可以填补保障房建设的资金缺口.
无独有偶,与银行资金一样,保险资金涉及到广大民众现实和未来利益,保障性住房预期收益是否能够给这部分资金带来切实的回报,是否存在难以预料的巨大投资风险,仍属未知.在已经预知风险的前提下,尽力避免,就成为政策制定的关键.
在筹措保障房建设资金的同时,刘海生和他的同事们还做了大量相关工作.大型居住社区的土地储备工作已经展开,上海目前已经选址确定了23块土地,面积105平方公里,这些土地储备主要用于保障性住房建设,除了为今年保障房建设储备土地,更多为实现“十二五”既定目标做好前期工作.
用刘海生的话来说,就是“万事俱备,只欠资金.”
尽管保险金投资保障房建设还只是试点,未来的事情都是未知数,但刘海生还是充满了信心：“套用一句话,世上本没有路,走的人多了,也便成了路.”
编辑：于俊霞 美编：庞佳