本站原创［摘 要］ 在住房类型的需求偏好研究方面,国内学者不乏对一级城市的研究,但对二级城市的关注度相对不高.本文则以二级城市――保定为研究对象, 根据保定市指南针市场调查传播咨询有限公司的调查数据,利用SPSS软件对其做对应分析及多维偏好分析,来探寻小城市中不同消费者对住房类型的需求偏好,以求找到在小城市房地产市场上,供需双方矛盾的关键点.希望此研究结果对研究二级城市区域房地产市场问题能有一定的借鉴意义.
［关 键 词 ］ 住房类型 对应分析 多维偏好分析
一、引言
近年来,随着国民经济的迅速发展、社会主义市场经济的逐步完善以及土地、住房、福利等方面的改革,城市居民的生活水平得到了很大的提高,城市居民的住房观念和消费行为也发生了很大变化.即便是在保定这样的中小城市,房地产业的迅猛发展带动了住房消费的热潮.面对巨大的住房消费需求,和相对紧缺的土地资源,地产商们开始越来越多的开发土地利用效率高的小高层、高层等类型住房,多层住宅则越来越稀缺.在这样的变化过程中,居民对住宅类型的偏好有没有发生变化?小高层、高层住宅建筑外表美观亮丽,建筑质量高,自然通风,采光好,上下电梯,出入方便；而多层住宅则公摊少,费用低,低廉.不同住宅类型各有优点.那么,居民究竟喜欢什么类型的住房呢?没有经过调查研究,只通过观察是得不到精确答案的.本文利用统计学知识,通过调查搜集数据,并对搜集得到的数据进行了对应分析和多维偏好分析,从而得出结论.
二、对应分析简介
对应分析是近年新发展起来的一种多元相依变量统计分析技术,通过分析由定性变量构成的交互汇总表来揭示变量间的联系.可以揭示同一变量的各个类别之间的差异,以及不同变量各个类别之间的对应关系.对应分析的基本思想是将一个联列表的行和列中各元素的比例结构以点的形式在较低维的空间中表示出来.它最大特点是能把众多的样品和众多的变量同时作到同一张图解上,具有直观性.另外,它还省去了因子选择和因子轴旋转等复杂的数学运算及中间过程,可以从因子载荷图上对样品进行直观的分类,而且能够指示分类的主要参数（主因子）以及分类的依据,是一种直观、简单、方便的多元统计方法.
三、实证分析
1.数据搜集
本文以保定市为例进行研究,委托保定市指南针市场调查传播咨询有限公司进行本次调查.为了使所收集的数据具有代表性,本次调查以保定市居委会为样本框,对现有住户进行抽样.抽样方法采用二相分阶段抽样法抽取样本户,一相：确定样本抽样范围,首先搜集保定市市区总户数及三个辖区户数（注：没有把高开区从新市区中分离出来）,按比例确定社区居委会数.第二,搜集三个辖区的街道办事处和下辖的社区居委会数,按照概率随机等距抽样的原则抽取各市区的居委会.二相：确定样本户数,首先,在上阶段确定的社区居委会中,随机抽取居民小区；其次,实地进入上阶段确定的居民小区,按照左手原则,每个市区抽取10户以上的样本户,确定样本户的具体位置.本次抽样调查在科学调研的基础上,进入居民生活区实地抽取,具有准确性、客观性和可操作性.其中,新市区共有12198户,选取居委会13个,样本户数为131个,占总户数的43.7%；北市区共有80451户,选取居委会9个,样本户数为87个,占总户数的28.8%；南市区共有76550户,选取居委会8个,样本户数为82个,占总户数的27.4%.调查共发放300份问卷,收回有效问卷290份,回收率为96.7%.
2.研究说明
影响保定市居民选择住房类型的因素很多,本文只研究居民的年龄、学历和家庭月收入等因素与住房类型之间的关系.住房类型包括：高层、小高层、多层和其它（主要有平房、别墅等）；年龄分为：25岁以下、26-35岁、36-45岁和45岁以上；学历分为：本科以上、大专、高中或中专、高中以下；家庭月收入分为：2000元以下、2000-4000元和4000元以上.
第一步,通过对应分析分别研究年龄、学历和家庭月收入与住房类型的关系,最终找出各个因素之间相对应的部分；第二步,通过多维偏好分析研究年龄、学历、家庭月收入和住房类型多变量之间的关系,更精确的得出什么特征的居民选择什么类型的住房.
3.数据分析
将调查所得数据输入SPSS数据文件,进行加权处理后,选择Analyze－Data Reduction－Correspondence Analysis进行对应分析,结果如下.
（1）年龄与住房类型的对应分析
25岁以下的年轻人较喜欢小高层住宅；26-35岁的居民较喜欢小高层和多层住房；36-45岁的中年人偏好较为广,与各住宅类型无明显对应关系；45岁以上的居民偏爱其他类型和多层的住宅.可见,保定市的中青年居民较喜欢小高层住宅.近些年,小高层的市场供应量增大,市场接受度也有不断提高,中青年人成为了最早的接受者.多层住宅由于其费用小、公摊少、房型好等优点最受中老年人青睐.而高层住宅与年龄无相对应关系,但与36-45岁相聚较近,最受这部分居民喜爱.
（2）学历与住房类型的对应分析
本科学历以上的居民较喜欢多层和小高层；高中以下学历的居民喜欢其它类型的住房；高层和学历之间的对应关系不明显.学历越高的居民对小高层、高层住宅的接受程度越高,学历较低的居民户偏爱其他类型和多层住宅.
（3）家庭月收入与住房类型的对应分析
家庭月收入在2000-4000元之间的中等收入家庭较喜欢多层住宅；家庭月收入在2000元以下的低收入家庭较喜欢其它类型的住房,多偏爱平房；各收入层次对小高层的喜好程度都相差不大；高层和家庭月收入关联较小,但与家庭月收入在4000元以上的最接近.总之,收入高的家庭倾向于高层、小高层住宅；收入低的家庭偏爱低廉的多层和平房.
4.年龄、学历、家庭月收入与住房类型的多维偏好分析
在多维偏好分析中,最为明显的一组就是年龄在35岁以下,学历为本科以上,家庭月收入在2000-4000元之间的居民,他们往往偏爱小高层住宅.
四、结论
通过数据分析可以得出：小高层住宅主要受中年轻人,学历水平较高,收入中等的居民喜爱；高层住宅则受到一些高收入居民的青睐；喜爱多层的居民较广泛,但主要集中在收入偏低,年龄较大的居民中；还有些学历较低,年龄大的低收入居民偏爱其他类型住宅.
根据以上结论,房地产开发商可以根据准备开发项目所针对的居民特征确定开发的住宅类型.比如,开发项目主要针对学历较高的高收入者,则可考虑开发高层住宅；开发项目主要面向年轻人,则开发小高层较适宜；主要面向中老年人的开发项目应建为多层住宅,等等.当然,本文只分析了影响居民偏好的部分因素,由于影响居民购房的因素很多,本文所分析的这些因素并不一定就决定居民的消费选择.这里只是给房产开发商一个指向作用,以便更加合理的开发房地产、合理利用城市土地资源.