本站原创摘 要 ：财务管理是房地产集团经营管理中永恒的主题,是房地产集团求得生存和可持续发展的重要保障.房地产集团只有做好财务管理才能使得集团资金得到有效利用,从而获得良好的经济效益,进而达到集团设定的既定目标.然而,房地产集团的财务管理并不是那么简单就可以轻易掌控的,由于它受多重因素的影响,其财务管理存在着一定得风险.本文首先阐述了房地产集团财务风险的内容,然后分析了房地产集团财务风险管理中存在的问题,最后就加强房地产集团财务风险管理给出了相应的建议.
关 键 词 ：房地产集团 财务风险管理 问题 建议
改革开放之后,随着我国社会主义市场经济的迅速发展以及国家对住房政策的宏观调控,使得房地产集团发展迅速,现在已经成了我国国民经济的重要组成部分.但是由于房地产集团在项目实施过程中成本投入大、开发周期长,至使有很多房地产企业都过分的依赖银行的贷款,一旦来自银行的资金链出现断裂,房地产集团将很难筹资去填补空缺来支撑集团项目的顺利进行,这就使得房地产集团财务管理风险性较高.如果不切实解决这个问题,房地产集团就不会获得快速发展,甚至还会面临倒闭的风险.所以,房地产企业的当务之急就是做好集团财务管理,采取合理的对策来防范财务风险.
一、房地产集团财务风险的内容
(一)按期偿债风险
从目前的情况来看,我国大多的房地产集团的项目开发资金主要由4个部分构成,即集团自有资金、房屋预售资金、银行借贷和营业性资金等.不过,由于房地产集团的项目开发规模大、涉及的内容比较多、范围比较广,再加上集团的自有资金数量比较薄弱,这就使得房地产集团光凭自有资金无法开启工程建设,所以房地产集团的项目开发资金绝大多数来自银行的贷款.此外,因为房地产集团的项目开发周期长,使得资金回收慢,加之市场经济具有不稳定性,造成了房地产集团的利润期望值存在着较大变动,加大了房地产集团的财务管理风险.一旦房地产集团项目投资开发未能达到预期目的,很有可能就会因为无法偿还银行利息而使银行中断对其的贷款,至此,整个项目工程将瘫痪,不仅使房地产集团前期投资打水漂,而且还要偿还巨额贷款.
(二)利率变动风险
由于房地产集团的项目开发资金大部分都是依靠外债,因此可以说它是在负债经营.在此期间,高新技术不断发展,极大的提高了生产效率,因而很有可能出现供给大于需求的现象,从而引起通货膨胀,造成银行的贷款利率上涨.于是,房地产集团的应付贷款利息也相应的增多了,在某种程度上可以说增加了房地产集团的项目开发成本,从而减少了集团收益.此外,因为房地产的高投资高回报的特点,部分房地产集团为了获取更大的利润,无视投资风险,开始盲目地进行融资活动,例如：抵押集团固定资产来贷款等.虽然在短期内房地产集团是解决了资金短缺问题,但从长远的角度出发,来自于银行的高额利息对房地产集团来说始终是一个隐患,它严重加大了集团的还债负担,对于房地产企业的长远发展是极为不利的.所以说利率变动风险是影响房地产集团发展的关键因素,它值得每一家房地产集团的高度重视.
(三)再筹资风险
房地产集团的项目开发是一个漫长的过程,它所需的资金数量相当大,如果集团事先没有做好财务预算或者财务预算与实际支出相差太大,那么房地产集团就必须再一次筹集资金.由于房地产集团在此之前已经筹集过资金,它的资金负债率相对于与一般的企业来说要高一些,这就大大降低了它的还债能力.同时,也使得银行等金融机构对其信心不足,而不太愿意再次贷款,这势必就增加了房地产集团的再筹资难度,即加大了再筹资风险.
二、房地产集团财务风险管理中存在的问题
(一)财务管理人员对财务风险的客观性认识不足
目前,房地产集团内部普遍存在的问题之一就是财务管理人员对财务风险的客观性认识不足,他们固执的认为只要做好了财务预算,那么财务管理基本上就没什么问题了.事实上,这种想法是非常错误的.其实,只要存在着经济活动,就必然会有财务风险.房地产集团内部之所以出现财务管理意识淡薄的现象主要是由以下两个方面的原因造成的.一是财务管理人员素质不高.虽然现在每一家房地产集团的财务人员都是经过严格选拔的,他们的会计理论知识都很强,但是实际操作能力和应变能力却比较弱,这对于财务管理来说是致命的缺陷.还有些房地产集团的财务人员是初出茅庐的大学生,他们在做财务预算的时候过分自信,而忽视了财务风险,使得集团财务管理风险性较高,稍有差池就会给集团带来巨大的经济损失.二是房地产企业领导层的不重视.我国的房地产集团大多都是家族式经营模式,最高经营决策权往往都只是掌握在少数人手中,由于他们对财务管理不是很熟,因而片面的只重视销售成绩.这就一来就影响了财务人员的工作行为,至使他们对财务风险认识不足.
(二)集团内部财务监控机制不健全
财务管理是协调和控制房地产集团资金进出的有力工具,若财务预算计算合理,则能使房地产集团避免出现财务危机.话虽如此,但是房地产集团内部财务监控机制仍不健全,在财务管理上显得非常吃力.这主要体现在2个方面：一是财务管理制度不统一,上级和下级财务部门沟通不畅,从而导致了财务预算失真,严重阻碍了房地产企业的发展步伐；二是管理与监督相分离,使得财务工作权责不明,给了不法分子以可趁之机.至此,财务监督机制有形无实,财务管理仍然具有较高风险.
(三)资本方式单一、资本结构不当
房地产集团的资本方式单一,它的资金主要是由自有资产和借贷资产组成,其中来自银行的借贷资产就占四成以上,如此不协调的资金比例增加了财务管理的风险.通常情况下,房地产集团的自由资金都用作了工程建设的土地成本,至于后期建设费、营销费等全靠外借资金.当房地产企业外借资金越来越多,也就相当于其资产负债率越来越高,随之产生的财务风险也就越大.
三、加强房地产集团财务风险管理的建议
(一)提高财务管理人员风险意识
意识决定行为.要想从根本上降低财务风险,最有效的办法就是提高财务人员的风险意识.首先,房地产集团的领导应该以身作则,重视财务管理,给财务人员树立一个好榜样.其次,房地产集团要广泛选拔优秀财务人员,在正式录用前设立一定得考核期,看看他们的实际财务管理能力以及对财务风险的认识情况到底如何,然后严格依照考核标准实行优胜略汰,这样就从根本上提高了财务人员的整体财务风险意识.此外,还要对在职人员进行在培训,不仅要加强他们的专业知识技能,最关键的还是要向他们传输财务风险意识,让他们在今后的财务管理中能够谨慎工作,尽最大努力降低财务风险,确保房地产集团的正常运营.
(二)建立健全的财务风险管理机制
所谓的财务风险管理就是发现、评判、控制和处理风险的过程.房地产集团要想有效规避财务风险,那么就必须建立健全的财务风险管理机制.首先,建立市场监督部门,及时收集和分析信息,然后运用科学的手段制作财务计划,从而使得财务管理更能适应时代的发展要求.此外,还要监理建立完善的客户管理制度.由于房地产集团的项目开发资金有一部分来自客户资金,因而客户信誉程度的高低直接影响着集团的财务风险,房地产集团有必要在筹集资金前对客户的信誉做一个全面的评估,这样才能保证项目工程能够顺利的开展下去.
(三)优化资本结构,降低筹资风险
针对房地产集团资金负债率高的情况,优化其资本结构,是目前降低筹资风险和财务风险管理的最好办法.只要房地产集团还存在贷款行为,那么就很有可能会因为利率的变化而使其面临较大的财务风险.可是,如果集团改变了筹资方式,例如：用良好的品牌形象以及土地抵押等贷款,或者是恰当处理产权和债权的资金比例.这些一来,不但扩大资金来源、增加了资金数量,而且还将财务风险降到了最低.