本站原创摘 要 ：房地产开发企业是一个产业链条长,投资周期长以及风险程度高的行业,在我国房地产开发行业还属于一个新兴的行业,其具有很大的发展潜力,但是目前在国际经济变动,金融政策的从紧以及宏观经济政策调控的状况下,房地产开发企业面临着巨大的财务风险和投资风险,加强控制房地产开发企业财务风险和投资风险,以保证房产投资的可行性和可靠性是目前最为房地产开发企业面临的重要的问题.
关 键 词 ：房地产开发 财务风险 财务管理
引言
财务风险是一种财务系统无法预料和控制的因素,使财务系统运行偏离预期的目标对企业造成经济损失和额外的收益.近年来房地产开发行业在我国得到前所未有的发展,目前已经成为投资的重要的领域,也是资金密集型的高风险产业,在国际金融变动的时代下,房地产开放企业想要实现自身长期健康持续的发展,必须不断提高自身的财务管理水平和应对财务风险的能力.下面我们重点进行分析房地产开发企业如何做好财务风险管理工作.
一、房地产开发企业财务风险的成因
财务风险分为外部原因和内部原因,因此要客观地分析和认识财务风险,从而采取有效的措施加以控制.
(一)外部原因
在经济全球化的市场经济环境下,企业所处的环境复杂,宏观的经济环境以及国家的经济政策,都会给企业带来一定的影响,例如全球经济危机,国家的利率汇率政策变动,都有可能加重企业的成本压力,造成房地产开发企业的存在财务风险.
(二)内部原因
1、资本结构不合理,在目前经济形势下,大多数房地产开发企业存在着资产负债率较高,资本结构不合理的状况,企业过分依赖银行贷款,融资渠道单一,也就使房地产开发企业缺乏低于市场风险的能力,在国家实施货币紧缩政策时,就会导致资金链紧张,造成财务风险.
2、缺乏财务预算管理,预算管理在企业的财务管理中处于中心地位,很多房地产开发企业对全面预算管理的认识不足,比较注重预算管理对成本费用的节约,缺乏系统管理和价值管理的观念,甚至将预算与计划相混淆,对预算管理的重要性认识不够,预算执行和监控的力度也不够,也就降低了房地产开发企业抵御市场风险的能力 .
3、缺乏流量管理,房地产流就是通过融资和销售房地产产品而取得的流入,在支付购置土地款、工程款、管理费用、偿还借款等款项后的差价.我国房地产企业的对于流量的管理的关注较晚,目前还普遍存在着流量管理没有与企业战略相吻合,流管理缺少全程控制等问题.
二、完善房地产开发企业财务风险的防范措施
关于房地产财务风险的防范措施,已经有较多文献进行了研究阐述,本文在此基础上,结合目前我国房地产企业面临的内外部环境及存在的问题,对如何完善房地产开发企业财务风险防范措施进行了分析.
(一)对筹资风险的防范
1、进行税务筹划,降低税收成本,由于在政府的宏观调控下,从而造成国税局对房地产开发企业土地增值税不断的提高,进而造成房地产开发企业的财务管理成本提高,为了降低税收成本,我们可以对土地增值税进行筹划,比如按照建立的方式分别核算进行筹划,或者规划控制房地产建设的住宅档次以及通过分散收入进行筹等措施进行降低税收成本,从而有效降低房地产开发企业存在的财务风险.
2、拓展筹资途径的多样性,我国的房地产开发企业要改变传统的“自有资金+银行贷款“的方法,在这方面可以借鉴西方国家的经验,推动房地产融资的证券化,一方面可以让金融机构将房地产抵押债权分割为小面值的有价证券,面向公众发售,用筹得的资金再发放住房抵押贷款；另一方面房地产开发企业可以上市发行股票或是根据开发项目委托银行写作技巧发行住房建设债券,用以筹集资金.另外,还可以利用房地产信托筹集资金,房地产企业基金融资等方式来拓展融资渠道.
(二)对投资风险的防范
1、加强投资项目的可行性分析, 房地产项目的种类很多,风险程度也不相同.房地产开发企业要建立高水平、多学科的开发队伍,对房地产市场加强调研,在项目开发之前进行可行性研究,选择适宜的投资项目类型,避免盲目开发.
2、制定投资组合战略,由于房地产投资具有资金大,收益时间长的特点,为了降低风险,房地产开发企业可以采用投资组合战略,例如在一项目中开发出不同面积比例的各类型物业以及同一类型物业的不同档次的组合,也可以采取不同区域不同类型房产的投资组合,来分散投资风险.
(三)加强全面预算管理
在市场经济条件下,企业财务管理的的目标就是追求资本利润的最大化,房地产开发企业具有投资大,建设周期长,投资风险大的特点,因此完善资本运营机制,加强全面预算管理具有重要的意义.编制科学的预算不仅是筹集建设资金和金融部门批准贷款的依据,也是确定设计任务书以及可行性研究和项目评估中技术经济分析的依据 .房地产开发企业要要编制科学合理的预算计划,建立完整的资本预算程序,同时加大固定资产循环中的内部控制以及预算的执行和监控力度,从而降低风险.
(四)加强流量管理
流量管理是资金的流向、流量、流程、结构及效益等过程的管理,分为战略性的管理和战术性的管理.房地产开发企业要在分析企业战略及环境因素的基础上,根据自身的经济实力制度切实可行的企业发展战略,做到企业战略与流管理想吻合,切忌盲目扩张.同时,房地产开发企业的流管理还要与企业的生命周期相结合,满足企业不同发展阶段,突出重点.另外,房地产开发企业的流量管理必须要做好流动性、收益性以及增长性的动态平衡.流的战术性管理就要从流预算、收入管理、支付管理以及融资管理等方面做起,来保障企业战略目标的实现.