本站原创引言
改革开放以来,在快速发展的社会主义市场经济和国家采取对住房问题实施宏观调控的大背景下,使房地产经济得以快速发展,使之一跃成为我国国民经济产值的重要组成部分.但是由于成本投入高、开发时间长的问题,使得许多房地产企业不得不依赖负债经营.如果资金链出现断裂,房地产企业难以从别的地方抽出资金填补空缺,从而提高了财务管理的风险性.如果不能从根本上解决这个问题,房地产企业财务风险管理将会停滞不前,倒闭也是不无可能,因而做好财务风险管理是房地产企业的当务之急.
1.房地产财务风险的内容
1.1 利率变动的风险
利率变化是国家对经济活动实施宏观调控的有力工具.由于房地产项目资金大多依靠外债,因此说它是负债经营一点也不为过.与此同时,高新技术的快速发展,使得生产效率得到了极大的提升,因而出现了供过于求现象,进而引起通货膨胀,也引发贷款利率上升.由此房地产也相应地增加了贷款利息,在某种程度上说就是增加了项目开发成本,从而减少企业利润,也会有降低公司信誉度,提高公司的财务管理的风险.所以说利率变动风险是影响房地产发展至关重要因素之一,这一点值得每一家房地产企业高度重视.
1.2 通货膨胀因素
通货膨胀率等于（现有物价水平―基期物价水平）/基期物价水平.通货膨胀对房产的影响,首先是房地产特殊的形成机制,主要包括三个方面的特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大；二是房产具有一定的垄断性；三是消费者预期心理对房产影响很大.其次是房地产的增值保值能力,很多研究表明,尽管房地产租金的上涨幅度不会很快超过通货膨胀率的变化速度,但是,租金转移上涨压力的能力仍是非常强的,正因为此,房地产的资产保值增值能力才得以保障.再有就是房地产泡沫的危险,一方面,大量商品住房找不到销路,另一方面,大量低收入家庭不能写房,有效需求不足.商品房作为一种投资品,大量资金涌入,制造出市场繁荣的虚检测信号,其商品严重偏离其内在价值,使得开发商盲目增加投资,大量资金集中于房地产,最后商品房的总供给与总需求相脱节,就容易造成房地产泡沫.
1.3 资金成本额度增加
目前我国大部分房地产开发资金由四部分组成,即自有资金、房屋待售资金、银行贷款和周转资金等.因为房地产企业以极少自有资金即开始运作项目,向银行借贷无疑不是最好的选择.大部分房地产开发企业通常的做法是：先从银行贷款,而后以银行贷款的部分资金通过银行做定期存单,再以定期存单质押通过信托等金融机构发行信托产品向社会再融资,随着融资风险的提高,借贷的利率也水涨船高,致使房产企业资金的成本进一步的提高.再有,企业之间的资金拆借、民间融资也是获取资金的途径,不过利率相对于银行贷款高太多,风险性大,所以企业之间的资金拆借、民间融资的额度还是相对较低的.再者民间融资的不合法性,也使其影响力相对较低.
1.4 分期偿还的风险
在房地产涉及的项目规模大、内容多、范围广和自有资金薄弱的情况下,使得房地产单有自有资金无法完成工程建设,因此项目开发的大部分资金来自于负债,而其中银行贷款又占主要部分,且大部分银行贷款采取分期偿还本息的方式结算,实际上大大减少了银行贷款的可用额度,提高了资金成本,加大了企业财务压力.除此之外,项目开发时间长也放慢了资金回收的脚步,加上市场经济的不稳定因素,结果导致了企业的预算存在着很大变动,进一步加大了企业的财务管理风险.一旦出现项目投资开发没能达预期效果的情况,银行很有可能因为企业无力偿还贷款本息而中断对企业的贷款,由此整个生产链将瘫痪,这无疑是雪上加霜,风险不言而喻.
1.5 再筹资的风险
房地产开发是一个遥远的征程,所需资金额度相当大,如果企业财务预算不合理,或是财务风险管理不到位,那么再筹资就会在所难免.房地产企业普遍采取的“贷款――定期存单质押――信托产品”的融资方式,本就使得房地产企业的资金成本较一般贷款高出许多,而且由于房地产企业本身的资本结构问题也使得其资产负债率要高于一般企业,在资金成本和资产负债率“双高”的情况下,房地产企业财务风险性也大大提高,再融资资金成本也随之又提高,如此恶性循环,资金提供方对其信心不足易使资金链断裂,致使企业走向破产.
2.财务管理中出现的问题
2.1 财务管理人员认识财务风险不充分
首先,当今世界经济环境复杂多变,经济变化和走势不是单个企业所能预测的,企业在财务管理风险也随之大大增加了.财务管理人员认识财务风险不充分也是财务管理的风险之一.若是简单的留于形式,认为做好财务预算,财务管理风险就基本解决,那是极为错误.房地产企业内部出现财务管理意识薄弱的原因主要有两方面的原因.一是财务人员的财务风险管理意识不到位、素质不过硬.虽然房地产企业选拔财务人员很严格,他们的理论知识毋庸置疑,然而当前财经法规和政策每年修改较大,财务人员参加工作后,知识的更新是否能与时俱进,实际操作能力和应变能力能否与环境的变化而调整,这都需要实践的检验,也是一个企业财务工作开展的基础.二是房地产企业高层的不重视 .在我国,房地产企业大多采取家族式的经营模式,只有少数人掌握最高决策权,由于高层管理人员对财务管理的不熟悉,往往只看到销售成绩.这样不仅影响了财务人员的工作行为,而且也使他们降低了对财务风险的认识度.
2.2 内部监督机制不完善
良好的内部监督机制是控制企业资金有效运作的有力保证,健全的财务管理制度再加上良好的执行、监督机制,则能很好地规避财务风险.但是现实中房地产企业财务风险管理机制的不够健全,导致在财务管理上非常吃力.主要表现在三个方面：一是制度没有不健全,存在管理漏洞；二是制度执行不力,出现有规不依,管理和监督不相协调；三是信息沟通不及时,企业内部纵向和横向上信息沟通存在障碍,从而出现财务信息失真的状况,致使房地产企业财务风险管理的发展步伐停滞不前.由此,财务管理风险依旧存在. 2.3 资本单一,结构不当
房地产企业资本单一,资金来源主要是自有资金和负债资金,其中负债资金高达到70%―80%左右,如此的比例更是极大地提高了管理风险.通常情况,房地产的自有资金都用作了土地成本,之后的建设、营销等费用全部依赖外债.外债资金越多,负债率就越高,随之带来的财务风险就不言而喻了.
3.加强财务风险管理的建议
3.1 提升财务人员的风险意识
人才是企业内部的第一资源.意识决定个人行为,提高财会人员的风险意识是财务风险管理的基础.首先,企业高层要以身作则,加强财务风险管理,做好公司的领头羊.其次,财务人员的选拔要广泛,除了关注学历本身外,更应注重实际财务管理能力和对财务风险的意识.另外,还应重视在职人员再培训问题,以保证知识的更新和专业技能的提升,财务风险管理意识培养,确保企业财务工作的有序开展.
3.2 完善财务风险管理机制
集管理、发现、评价、控制和处理风险的一系列过程即财务风险管理.要想有效处理好财务风险的问题,需要建立健全的财务风险管理机制.结合自身情况,分析建立切合实际的内部控制制度并保证制度的有力执行是财务风险管理的前提.再有外聘一个市场的监督部门,及时收集和分析信息,而后运用科学手段加强外部监督,从而使财务风险管理达到适应时怎么发表展的要求.
3.3 优化资本结构,以降低筹集资金的风险
由于房地产存在资金负债率高的问题,优化资本结构,是当前公认的降低筹资风险和财务风险的行之有效的办法.优化资本结构,要从每个企业自身实际情况出发,合理搭配自有资金和负债资金比例,掌握资产负债率,控制资本成本,合理避免高负债经营所带来的财务风险.
总之,房地产企业财务风险管理涉及方方面面的问题,想要搞好财务风险管理,就要首先从自身实际情况出发,结合企业所处的内外部环境,分析自身所拥有的优势、劣势,外部环境的机会、威胁,根据自身的核心竞争力和战略目标,从财务风险管理制度的建立健全、执行监督、资本结构的优化、人员财务风险管理观念和素质的提升等方面着力解决.