本站原创[摘 要]房产契约是土地房屋等不动产产权确立及移转过程中形成的凭证性文书.南昌干氏家族作为清代初期通过科举兴起的簪缨之家,在兴盛阶段建造豪华府第,形成著名的“干家大屋”.但是,当家族中的精英凋零之后,干氏家族也开始衰败,靠变卖房产度日.随着晚清和民国时局的变动,干氏家族最终将庞大的房产售卖殆尽,家族也随之彻底沦落.
[关 键 词 ]清代；南昌；干氏家族；房产契约
房产契约,是土地、房屋等不动产产权设立及移转过程中形成的凭证性文书,集中反映了我国土地房屋管理制度及其赋税制度发展演变的历史.同时,房产作为家族重要的资产,与其相关的土地、店铺、房屋的频繁转让、写卖、典当等各类复杂的经济关系和经济行为,又折射出家族的盛衰.江西省博物馆藏清代、民国时期南昌城区内的房产契约文书,其中包含着时代变迁、家族兴衰的丰富内容,现以干氏家族房产契约为例,略做解读.
一、干氏家族的兴起与“干家大屋”
江西星子县干氏家族是星子著名的名门望族.在清朝前期,干氏家族人才辈出,在政界和学术界都有着极大的影响.
干氏家族的奠基者是干特.干特（1640-1715）,字达士,号荐庵,康熙二十三年（1684）恩贡生,倡言正论,反对专朱（熹）排陆（九渊）,南丰汤来贺主鹿洞,极奖其文行为及门冠.闽抚张百行闻其贤,聘往鳌峰书院,以衰老末就.自为诸生,历试冠军,以明经终.著有《志道编》、《达士文存》.其子干建邦,字淑掌,号庐阳,康熙三十九年（1700）进士,知舞阳县.康熙四十二年（1703）聘为白鹿洞书院山长,主要著作有《鹿洞续言》、《湖山堂集》,为干氏家族的树立了第一个标杆.（同治《星子县志》卷10《人物志上》）此后,干运恒与子侄从濂一起考中乾隆丁卯（1747）科举人,干运恒于乾隆十七年（1752）中进士,授四川荥经县知县,以军功升通政司知事,惜“未就以疾卒于官”.（《同治星子县志》卷10《人物上》）干从濂则在仕宦与学问之路步步高升,将干氏家族的辉煌推上顶峰.
干从濂,字希周,号静斋,干建邦之子,乾隆十三年（1748年）由进士授福建尤溪知县,后任知县,勤于政事,有诗赞其“万户清闲一个忙”,“擢台湾淡水同知,等亲入山,宣播威德,诸番听命.”他坐镇台湾多年,受乾隆帝宠爱.后任甘肃巩昌知府、宁夏兵备道,平甘肃、定新疆有功.干从濂所到之处,多有德政,他“察吏率属,声望尤著,所至兴利剔弊、培植士类,惟恐不及,斥异端尤力.”其主要著述有《读易随笔》、《春秋谷梁传义释》、《周官考信录》、《西夏河渠要志》、《稽古楼文稿》、《主静说》等书.（《同治星子县志》卷10《人物上》）在各地任职数十载后,干从濂告老还乡,在南昌府建干家大屋,其房屋庭院,铺天盖地,连绵成片,是极为罕见的民居建筑群.
干家大屋位于南昌市中心西南的干家前街北侧.据有关资料记载,乾隆于二十八年（1763）下江南到南昌,干从濂隆重接待乾隆,乾隆回京后拨款兴建干家大屋.屋主干从廉于乾隆二十九年（1765）购新建人宋振辰、宋拱阳等六大房基地建置.据地契载：“该屋东起系马桩,西至营坊街,南起山陕会馆,北至孺子亭为四边地界,水塘六口,占地60余亩.座南朝北,前后五进,一层半高的老式民居.大门上挂横匾‘孚威堂’.第一进大厅堂内可摆床二十四张.厅堂两边各有天井,东西有两间厢房,木雕花格门窗,窗上糊白纸,房门木制双开,堂后有拖铺,置放杂物.每进大厅内有台湾产杉木大柱24根,柱底为红石,二、三、四、五进结构同.屋外另建干家私学‘二经圣书院’,还有戏台、牛栏、水井、马圈、菜园、花园等.”[1]567此外,从南昌市现存的“干家前巷”“干家后巷”“干家大屋巷”3条街道的名称也可以想象它的规模.据记载：“干家大屋巷等多岔巷,主巷长110米,宽1.9米,等清乾隆年间,宁夏兵备道干从濂辞官来南昌定居,在进贤门内广置地产兴建府第,人称干家大屋.”“干家前巷等长500米,宽4.1米等因巷在干家大屋前,故称干家前巷.”“干家后巷等巷形曲折,长180米,宽2米等因巷位于干家大屋后面,清光绪年间称干家后巷.”[2]106
二、精英凋零与家族的危机
干从濂定居南昌后,其家族仍然代有人材,但是其势已经大不如从前.干从濂之子朝干,廪生,谨慎博洽,“乾隆庚子（四十五年）召试进册,蒙嘉纳焉.未及应解而卒,时论惜之”.由于人丁不旺,干氏家族已经开始出现衰落的迹象.干从濂之孙干廷,“号小垣,建邦四世孙.家世簪缨,能笃志好学.由道光乙酉（五年,1825）选拔,领戊子（八年,1828）乡荐,己丑（九年,1829）联捷进士,官户部主事.”就在干廷考中进士不久,干家的衰落更加明显,开始出卖在干家大屋的第一处房产.道光十一年（1831）,干氏子孙干元仲,“因需银应用”,将祖遗之店屋杜卖与人,得价银三百九十两.其契文如下：
（立杜）卖店屋土库二进文契人南康府（星子县）干元仲,□□□□□□有祖遗下坐落章内司道前街口□□□,现在开张周森茂帽店,坐东朝西,上连橼瓦,（中连□□）及基地门壁石磉,寸木寸石,通前至后,一并在内.（为）因需银应用,情愿央中出卖与抚州府宜黄县邹玉书老名下永远管业收租无阻.当日三面议定得受时值价吴镜九三八钞平银三百九十两正.比日入手收讫.其店并无重叠典当执押等情,未卖之先,过亲房族内,无人承写,方与邹姓承交,如有来历不明,卖主自管,不涉写主之事.自卖之后,永无回赎增找,各无反悔,如有悔者,甘罚契价一半.恐口无凭,立此杜卖店屋文契永远存据.计开四至：东止墙,西止官街,南止墙,北止官街.比日银契两相交讫.外付原写红老契一纸.
凭中：曾必发、邓建春、胡学诗、唐东品、周齐辉、项陆香、邱福山.
依口如何写人周齐辉.
道光十一年月日立杜卖文契干元仲.
正契存照.
从契文可知,干元仲所写之“店房”是“祖遗”之产,坐落在“章内司道前街口”,即章江门内道台衙门前（今章江路、民德路一带）.该地是明清时期南昌城市的政治中心,与干从濂所建“干家大屋”相距约2公里.按照民间习俗,卖契可分为两种,一是活卖,一种卖契是绝卖.在份杜卖契中,干元仲承认让写主“永远管业收租无阻”,并承诺“自卖之后,永无回赎增找”.在干氏家族发生经济困难之时,干元仲首先将远离干家大屋、坐落在章江门附近的“店房”出售,表明干家已经开始走上分崩离析的没落之路.从乾隆末年干从濂南昌定居建立干家大屋至道光十一年,也不过四十余年的时间.此后不久,干氏家族的重要人物干廷在户部主事任上去世,“其年甫四十早卒,朝野用者为之陨涕”,干氏家族的衰落更加不可避免. 其实,在干廷考中进士不久,他就在户部主事的位置上逝世,据同治《星子县志》卷10《人物志》记载,“其年甫四十早卒,朝野用者为之陨涕.”此时的干氏家族中,虽然仍然有人读书为官,但是再也没有出现一个进士,职位最高的是干鸿渐,咸丰副贡,“咸丰九年（1859）议叙光禄寺署正”,其社会影响力和干从濂、干廷相比,大不如从前,干氏家族的危机日益显现.
三、时局变迁与干氏家族的没落
干氏家族的衰落,与时局的动荡交织的一起,成为时代的挽歌.在干氏老家南康府星子县,清咸丰三年（1853年）五月十四日,星子县数千民众凑银米,迎接太平军,并先后诱捕知县、知府,启狱释囚.十五日中午,太平军乘船到达星子,战船千艘,环泊南门、小西门一带,民众缚知府、知县送交太平军.太平军入城焚毁祠庙衙门,不少民众加入太平军.“清咸丰三年至七年（1853―1857）,太平军为控制水上交通,与清兵争夺频繁,4次攻克星子,城里居民纷纷从军,活捉知府,知县.清兵则以星子为据点,5次攻打湖口,饶州.”[3]355在双方反复的争夺过程中,“咸丰四年,粤逆入境.绅耆迭次督率义勇,打仗阵亡.嗣经地方官绅,详报殉难士民,均奉旨族恤,”其受追赠者多达174人,其中就有不少干氏子弟.（同治《星子县志》卷10《人物志上殉难附》）在咸丰兵燹之时,干家也遭受不小的损失,据同治《星子县志》卷4《建置志》记载,干氏祖宅“干观察住屋”,始建于宋代,在战火中也未能幸免于难,“咸丰三年（1853）遭兵燹”,干氏祖宅遭兵燹之后,却再也没有能力恢复,同治三年（1864）,“合邑写干姓废址,改建文庙.”
干氏家族在星子县的产业遭受战火的洗礼,在南昌城区内的产业也在不断被蚕食、侵吞.干家大屋范围巨大,屋舍连绵.但是,至光绪年间,干家后巷原有的鱼塘、菜园、田地也变为房屋、道路,据《南昌简志》记载：“干家塘巷东起干家后巷,西至南海行宫巷,长126米,此处原有水塘若干口,自清光绪中期起,在干家菜园上兴建房舍形成街道后,即以干家塘称名.”[4]17-18在这动乱的年代,干氏家族的衰落是不可避免的趋势.民国九年（1920）干氏后裔干有权在其家族人等的见证下,再次将干家大屋后重的一大片房产出卖,即《民国九年岁次庚申夏历三月干有权杜卖土库房屋二连契》,其契文曰：
立杜卖土库房屋并地基文契南康府星子县干有权,今有祖手遗下分授坐落南海行宫前左侧干家大屋后重西边,周北向南并排隔墙房屋两进,头门内舍屋、天井、空地,二门内后厨房一间及空地,统计十七间,上连橼瓦,下及地基,其中寸木寸石寸铁寸土石缦石楼摸（模）地板四周装门窗格扇全备,出道空地一并在内,情因正用不敷,无处借代,是以合家商议,情愿将此业一并出卖,未卖之先,过亲房族内人等,均不愿承写,只得央中说合出卖与南昌县李树林堂名下永远管业.当日三面议定,得受时值价洋一千四百四十元正.其业并无重叠典押,亦非逼勒准折等情,如有其它来历不明之事,一概归出卖人承担,不关写主之事.自卖之后,听凭写主管业无阻,永无僧（增）找回赎,恐口无凭,特立此杜卖土库房屋并地基文契永远存据.
今领到契价洋俱足无欠.
计开坐落四址于后：坐落南海行宫前坐车巷,靠干家大屋后重西边；东止靠干姓大屋墙外为界,西止头门墙外滴水为界,南止外重以天井南首砖墙为界,其墙与前重共用,出入二内里边,两重以靠前进进堂后.后重改造砌墙,则须让出前重后檐滴水,经中议定,叶姓座门地脚外作让一尺五寸,特此附批为据.北止墙外滴水为界.正屋东边外有厨房一间,厨房东边外又有院子一所,计东西自正屋墙外起,至院子东边篱笆为界.南至靠干姓大屋后外墙为界,北至自墙外墙滴水为界.
又批：前重两边之屋亦是干有权私人之业,其外边二重向通后重,共头门出入,今后重屋既卖与李树林堂管业,其前重由后重之出路一并凭中议定卖绝,惟因前重两边已经出典在先,俟日后由原主干有权赎回前重之时,或另典另卖,或向原典人找价杜卖,此出路均应由李树林堂自行塞,但卖主干有权已于契价内除英洋四十元存于写主李树林堂,至杜绝前重出路子（之）时,需由写主李树林堂将此英洋四十元交于干姓为另开前重头门之用.特此批明.
再批：此屋老契与大屋相连,未曾付出,但老契对于此屋不能发生效力,其典契十一纸,一并附缴,凡对于此屋有他种字据,况经长红告白之后,当然作为废纸,此批.
见立干聘三.
凭中人：李燕山、李兴伯、李紫瑜、何懋修、李裕生、张吉祥、沙利生、李耀乡、李得球、周洪□、万山、徐席儒、干芝甫、干玲泉、干聘三、干伯治、干松山、干寿卿、干云和、干兰甫、干少轩、干经.
依稿如何写人干持平.共添十二字.
中华民国九年岁次庚申夏历三月日立杜卖土库房屋文契人干有权.
正契存照.
在这次出卖的房屋只是干家大屋后重的一部分,其房屋大小十七间,“时值价洋一千四百四十元正”.较之道光十一年干元仲出售远离干家大屋、坐落在章江门附近的“店房”,可以推测干氏家族在“干家大屋”之外的庞大产业基本上已经出售殆尽,不得以才将“干家大屋”转手出卖.而且契约中的“惟因前重两边已经出典在先”等字句表明,干有权在此之前已经将干家大屋的前重典押给别人,现在又杜卖后重,可以预料其进一步没落已经是历史的必然.在干有权杜卖契签订后不久,李树林堂执契投税,交纳税款“八十六元四角正”,获得了南昌县政府颁发的“写契”,干家的这一产业彻底易主为李树林堂所有.民国九年以后干氏家族的情况因史料缺乏不得而知,但干家的私学二经圣书院,“藏书甚多,还存有许多古代文物,在抗日战争时被日寇洗劫一空.”[1]658可见此时干氏家族已经再也没有能力保护自己的产业,更别提恢复、发展了.解放后,干氏家族建立的所有房产因旧房改造而被拆除,空留“干家大屋巷”、“干家前巷”、“干家后巷”、“干家塘巷”等地名让后人凭吊.
通过江西省博物馆的这几件南昌干氏家族房产契约,我们可以看到,无论是干家大屋的拔地而起、遮天蔽日；还是精英辞世,家道中衰；抑或战火纷飞,时局动乱,干氏家族的兴盛与没落,都是时代变革下社会商品经济的发展和社会转型过程中一个国家、时代和家族的缩影.南昌干氏家族房产契约集中反映清代至民国南昌城市与市民的历史,成为社会变迁的重要历史见证.