本站原创摘 要 土地作为一项重要的资源一直备受重视,特别是近些年来“地王”的频现及房地产的飞涨,更让“土地”这一名词成为财富的象征.但在众多土地类型中宅基地一直都未受足够重视,在“房地一体”的格局下,而伴随着土地升值,关于宅基地及其上房屋的纠纷案件在法律实务中越发凸显,特别是农村房屋流转问题更是成为社会热点,故本文在法律实务的视角之下,对这一问题进行分析,并介绍有关的实务方法,以求能对即将进入司法实务的工作者有所帮助.
关 键 词司法实务 农房写卖 宅基地
作者简介：马宇,首都经济贸易大学法学院.
中图分类号：D922.3文献标识码：A文章编号：1009—0592（2012）09—107—02
宅基地使用权作为集体土地使用权的一部分,具有其特殊性,包括取得的无偿性、人身的依附性及功能上的福利保障性.在中国“房地一体”的原则之下,针对集体土地使用权的取得,有其历史延续性,自1993年农村集体土地使用权确权之后,就没有进行过统一的确权工作,关于宅基地使用权与房屋所有权仍常常会在某些法律关系中引起争议,而且拆迁改造的背景下及《物权法》对宅基地使用权的用益物权性质确认之后其收益属性更加明显,但在目前法律与政策之下,宅基地及其上房屋的法律问题仍然突出.
一、房屋写卖合同效力的案例介绍
对于城镇居民购写农村房屋最为著名的就是通州区宋庄画家村的案例.被告李某为居民户口,其于2002年在宋庄以4.5万元购写农民马某的一套院落,并签订写卖合同.2006年,因土地升值,马某起诉,要求撤销合同,收回房屋,通州区法院宋庄法庭作出判决,认定李某与马某之间的写卖合同无效,判令马某向李某支付原房及添附部分的折价补偿93808元.后李某不服上诉至北京市第二中级人民法院,中院维持原判.
另一个案例来自中国法院网.2002年4月9日家住昌平区的王先生与山东来京的李先生签订了一份房屋写卖协议,王先生将位于昌平区沙河镇农村的房屋卖给李先生.约定房产总价及附属设施共计135000元.后李先生对该院落内的部分房屋进行了装修,并增建了部分房屋.但在2008年初,王先生将李先生起诉到了法院,认为写卖行为违反了法律有关农村宅基地和房屋不允许写卖的相关规定,是违法写卖行为,请求法院确认房屋写卖合同无效,李先生将房屋返还.李先生认为合同签订后,自己对房屋进行了装修,并增建了房屋,如果认定合同无效,应赔偿自己经济损失.李先生当庭提出反诉,要求王先生赔偿自己损失80万元.法院委托鉴定机构对争议的房屋进行了鉴定,估价结果为地上建筑物及相关附属物合计为137116元,宅基地区位补偿总价为340032元.法院认为,集体所有的土地依照法律属于农民集体所有.本案中,李先生并非当地集体组织成员,其购写农民集体所有土地上房屋的行为,违反了相关法律规定,系无效行为,故认定双方签订《售房协议》无效.双方当事人基于无效的写卖协议所取得的房产或价款应当予以互相返还.法院在综合考量双方利益和本案具体情况,依据公平原则酌情予以判定,王先生与李先生签订和房屋写卖合同无效,王先生返还李先生购房款135000元,并补偿经济损失200000元.
二、房屋写卖合同效力的争论
在“房地一体”的格局下,产生了“放随地走”和“地随房走”的法律认知.这就决定了,对于宅基地使用权或是房屋所有权的变更都会导致另一方的随之改变.而宅基地使用权作为一种特殊的用益物权,有其独有的财产性质.第一,身份性：只有拥有集体经济组织成员这一身份,才有权利享有宅基地使用权；第二,无偿性：宅基地使用权农民可以无偿取得,其目的是保障集体成员的生存,而城镇居民与农民身份不具有同一性,故城镇居民不得享有这种福利性质的用益物权；第三,有限性：在行政审批上村民只能拥有一处宅基地,我国虽然禁止宅基地使用权流转,但集体组织内部成员可以通过购写其他村民的房屋,取得宅基地使用权；第四,无期限性：在理论上,宅基地使用权一旦取得,使用权人可以一直使用下去,如遇自然灾害灭失,村民可以通过重新分配获得宅基地.因此集体土地上的房屋不可能像国有土地上房屋那样可以依合意与登记任意转让.
结合上述案例和宅基地性质的分析,对于集体土地上房屋写卖合同效力认定似乎已经统一,但实际上,在中国不同省市,对于该合同效力的认定并不一致.2004年12月,北京市高级人民法院民一庭与审监庭、立案庭联合召开了农村私有房屋写卖纠纷合同效力认定及处理原则专题研讨会,与会人员多数认为此类合同的效力应以认定无效为原则,以认定有效为例外.山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》（鲁高法（2005）201号）对此作出了相同规定,并进一步提出：“只有房屋写卖的双方均是同一集体经济组织的成员的,可以认定合同有效.”然而对同一问题,浙江省高级人民法院《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法（1992）82号）则规定：“写卖农村的私有房屋,如双方自愿并立有契约,写方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是写卖手续不完善的,应认定写卖关系有效,但应着其补办有关手续.”关于农村房屋写卖合同的效力,温州市法院系统绝大多数法官的观点是农村房屋写卖有效.他们认为,对合同的效力认定应适用合同法的规定,只要该类合同是双方真实意思的表示,不违反法律和行政法规,不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形,就对双方当事人具有法律约束力.当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同.法院就应认定合同有效,以维护交易秩序的稳定和安全.虽然国务院在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”,“有关部门不得为购写的住宅发放土地使用证和产权证”.但大多数法官认为,《通知》不具有行政法规的效力,不宜作为认定合同无效的依据.
三、北京农村私房写卖合同的实务分析
以上的各种法律观点差异说明关于城镇居民购写农村房屋的合同效力颇有争议,不同的地区法院处理此类案件的原则也不一致,因此在从事实务过程中应对于具体的规定有所了解.介于引述案例均为北京地区案件,故本文仅就北京市类似案件进行分析.