本站原创【摘 要 】随着中国社会城市化的推进,房屋租赁作为进一步优化资源配置的方式,使各方能够各取所需、互利双赢.随着房屋出租数量的增加,由于房屋租赁所产生的纠纷数量近几年也大幅度地提升.如何有效规避法律风险、保护出租人与出租人双方的利益,也成为了近年法律研究的热点之一.本文分析了无证房屋产生的两种主要原因为由于历史原因从未办过房屋所有权证或违章建筑,并剖析了租赁合同无效后承租人可能被要求承担房屋占有使用费、出租人仍负有一定的民事义务的后果.
【关 键 词 】无证房屋,租赁,法律问题,研究
“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为.”随着中国社会城市化的加快推进以及市场化制度的逐步完善,房屋租赁作为一种优化房屋资源配置的重要方式,正扮演着越来越重要的角色.在出租人不想转移房屋所有权,也不亲自使用房屋,但是想通过该房屋获取一定的收益；承租人购写力有限或者无需长时间使用房屋的情况下,房屋出租不失为是一种各取所需、物尽其用的双赢解决方案.但随着房屋出租数量的增加,由于房屋租赁所产生的纠纷数量近几年也大幅度地提升.如何有效规避法律风险、保护出租人与出租人双方的利益,也成为了近年法律研究的热点之一.
在房产出租时经常会遇见出租人出于经济或者其他因素的原因,导致出租的房屋产权存在一定瑕疵的情况,比如未房屋所有权证或房屋出租许可证的缺失等.该类房产出租后,由于出租人权利上存在瑕疵,在出现承租人拒不支付租金的情况下,出租人无法有效维护自己权利,最终只能吃哑巴亏.在此情况下,如何使房屋出租行为规范化、维护出租人的合法权益不受损害,即是本文讨论的课题.
房屋所有权,又叫房屋产权,是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利.房屋所有人在法律规定的范围内,可以排除他人的干涉,对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分.
房屋所有权的取得分为原始取得与继受取得两种.
原始取得是指由于一定的法律事实,根据法律的规定,取得新建房屋、无主房屋的所有权,或者不以原房屋所有的人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权.主要包括以下情形：（1）依法建造房屋；（2）依法没收房屋；（3）收归国有的无主房屋；（4）合法添附的房屋（如翻建、加层）.
继受取得又称传来取得,是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权,是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的.继受取得通常有以下几种形式：（1）房屋写卖（包括拍卖）；（2）房屋赠与；（3）房屋相互交换等.
根据物权法的规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外.”《城市房地产管理法》第35条规定,“房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定权属登记.”第60条规定：“房地产转让或者变更时,应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,等”由此可见,我国房屋所有权的设立、变更、转让、消灭以在房产部门登记的为准.
本文所讨论的无证房屋是指没有房屋所有权证的房产,其产生原因主要有以下几点：
1. 由于历史原因从未办过房屋所有权证
我国《城市房屋权属登记管理办法》于1998年开始实施,确立了房屋所有权变更登记制度.虽然该制度推行至今日已覆盖了绝大多数的房产,但是仍有部分在制度推行实施前建造的房屋并未过相应的登记.由于部分单位和居民法律意识较为薄弱,或是有关部门监管的漏洞,使得房屋没有及时依法产权手续.这就造成了部分房屋至今没有房屋所有权证情况的发生.
2. 违章建筑
违章建筑一般是指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑.
违章建筑可以分为以下几类：（1）未申请或申请未获得批准,并未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑物；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑物；（4）临时建筑建设后超过有效期未拆除成为永久性建筑的建筑物；（5）通过伪造相关材料向主管部门骗取许可证而建成的建筑物.
那么,以上两类无证房屋出租,租赁合同是否有效?
判断房屋租赁合同是否拥有效力,应根据以下几点：
（1）合同主体是否符合规定.即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件.如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等.
（2）房屋是否为法律法规禁止出租.只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租.
（3）是否进行过登记备案.《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及各地的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门登记备案手续.
针对没有房产登记的房屋,我国相关法律法规早已做了明确规定.如《上海市房屋租赁条例》第八条规定,“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的”.因此,出租未依法登记的房屋的,租赁合同自始无效.
当然,虽然房屋租赁合同确认无效,承租人一方要腾房搬离,但承租人已确实使用过出租的房产,难道出租人就不能拥有任何的权利主张吗?根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定,“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持.”即司法解释规定,尽管合同是无效的,但是使用了租赁房屋,虽不要求交租金,但要交房屋使用费.司法解释这样规定,是出于对出租人占有利益的保护,对租赁合同无效采用的是折价补偿的方式,是公平的、合理的.合同无效的法律后果,是双方返还依据无效合同而取得的对方的财产,合同法没有规定要给予使用费.但承租人住出租人的房子,如果不交使用费,就不公平. 那么,当没有房屋所有权证的房产在出租后发生消防等安全事故,相关的民事赔偿责任、行政处罚责任应由哪方承担?
在租赁合同有效存续的情况下,出租人对租赁物需要承担瑕疵担保责任.出租人的租赁物瑕疵担保,是指出租人应当担保租赁物能够为承租人正常的使用收益,如果租赁物存在着影响承租人正常使用收益的瑕疵,出租人应当承担责任.这不仅要求在交付租赁物时,而且要求在整个租赁合同的存续期间维持租赁物适合于使用收益状态.
《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第21条规定,“出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的,出租人负责修复.不及时修复,致使房屋发生破坏性事故,造成承租人财产损失或者人身伤害的,应当承担赔偿责任.”同时,《上海市房屋租赁条例》第26条规定,“出租人应当定期对房屋进行养护,使房屋处于正常的可使用状态；承租人发现房屋损坏的,应当通知出租人予以修复,出租人应当及时修复,但租赁合同另有约定的,从其约定.” 因此,若因出租人没有尽到义务导致房屋发生安全事故,那么房屋出租人将要承担连带赔偿责任.
另一方面,合同法第222条规定,“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任.”该项规定也明确了承租人对租赁房屋需要妥善保管、爱护使用的责任.
因此,在租赁合同有效的前提下,房屋发生事故,损害赔偿应按照出租人与出租人双方是否由尽到相应的义务作为判断的依据.
针对没有房屋所有权证却被出租的房产,若发生消防等安全事故,笔者认为出租人必然应当承担相应的民事赔偿及行政责任.由于法律明确规定,未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的房屋不得出租,因此出租人的出租行为本身即是违法.因而发生事故后出租人必然是首要的责任人.当然,若有证据证明是承租人的责任所导致事故的发生的,那么出租人也可向出租人提出赔偿的要求.
无证房屋的建造与出租违反了城乡规划法、房地产管理法、房屋租赁管理条例等法律法规的规定, 系属违法,但不可因此一概否定其存在的价值.无证房产的广泛存在为即成事实,是经济社会发展的客观现象.因此,如何完善相关指导、规范房屋建设与租赁行为、加强有效监控,才是我们应认真面对的问题.因此,应当明确责任的划分,使房屋租赁市场更加规范地运作,维护租赁双方的合法权益.