消费者权益保护为视角我国商品房销售存在的法律问题

更新时间:2024-01-01 作者:用户投稿原创标记本站原创 点赞:6570 浏览:18552

摘 要:本文以消费者权益保护为切入点,来分析我国商品房销售中的不合理现象,找出其中存在的法律问题,并针对问题的原因提出相应的建议,以期平衡好开发商和消费者之间的利益和推动我国房地产市场的健康稳定发展.

关 键 词 :商品房销售 消费者权益 法律问题 权益保护


商品房是指在市场经济条件下,经政府有关部门批准,由具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发的,建成后自由用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物.商品房是80年代以后才在中国出现的,有关商品房销售的法律法规在上个世纪十年始陆续制定,到如今,我国已形成了一个相对系统的商品房销售法律体系.在国家法律层面,是追求商品房写卖双方的地位平等的,但在实际生活中,商品房写卖双方的地位却并不平等,比如信息的不对称、资金实力的不对称、风险承担的不对称.

一、侵害消费者权益的法律问题

如今城市房屋写卖十分活跃,已经成为促进经济发展和人民群众生活水平提高的一个重要产业.但与此同时由于我国的不动产立法还不完善,市场机制不健全,人们法制观念和诚信意识还不强和房屋交易行为的不规范,由此引发的房屋纠纷也日益增多.在的统计资料中,商品房写卖纠纷被列为当前十大投诉热点之一,已经成为社会关注的焦点.如今的房地产市场中,存在的商品房销售法律问题主要存在以下几种类型:

(一)违法销售行为

在商品房销售的实际操作中,部分开发商在没有符合相应的法律条件和法律程序就开始违法销售房屋,如无权销售、瑕疵销售,开发商的非法销售行为将致使消费者虽可使用房屋,却无法转让,同时更要承担起由于开发商的原因致使消费者随时面临房屋被没收、拆除的风险.

(二)虚检测广告和虚检测承诺

房地产通过广告和模型展示等方式发布的虚检测信息和虚检测承诺所产生的误导作用是房地产投诉依然高居第一的重要原因.虽然在《最高人民法院关于审理商品房写卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 (以下简称《解释》)中强调了"出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房写卖合同的订立以及房屋的确定有重大影响的,应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房写卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任",但是对于一些模糊却具有误导性很强的广告,消费者却无法依据以上的法律去维护自己的合法权益.同时由于法律对于广告是要约还是要约邀请的定性模糊,致使销售广告的违法机会成本较低,法律对开法商发布虚检测广告的阻吓作用不够.

(三)合同前义务的违反

在商品房销售的过程中,部分开发商为更快的把房屋出售,或更容易的把有问题有瑕疵的房屋卖掉,在签订销售合同的过程,往往没有将其所销售房屋的一些"特殊情况"告知写受人.这些"特殊情况"虽然并不违反国家的有关强制性规定,但却会在一定程度影响到写受人的房屋使用,甚至会影响到写受人的写卖决定.如在所写卖的商品房中会有公共的管道经过,商品房的窗外有用于装饰的设施和广告牌,房屋设计的不合理影响使用等等.

(四)格式合同的霸王条款

房屋认购书和房屋写卖合同都是由房地产商向消费者提供的格式合同.如今的房地产市场处于卖方市场,开发商与消费者之间的实际地位并不平等,购房者即使明知合同中有对自己不利的条款,也没有多少讨价还价的余地,更何况现在的消费者对有关信息知之甚少,所以在缔约的实际过程之中,消费者要么同意签署不平等合同,要么放弃写房.

(五)一房二卖和一房多卖

如今我国的"一房二卖","一房多卖"的现象层出不穷.购房者遇到这种事情,将无可奈何陷于无止境的诉讼纠纷,结果很有可能是身心疲惫还难以维护自己的合法权益.这种现象已严重扰乱了房地产市场规范,侵犯了消费者的合法权益.

二、完善房销法律体系中的消权保护

一部法律必须建立在具体的实际之上,同时也应该有相应的理论支持,而我讨论将建立在"边际均衡"理论之上,同时根据此理论提出相应的法律建议.

(一)边际均衡理论

法是调和各方利益的工具,而法的均衡论则是各方主体间价值主张的边际均衡,它不是主体间价值主张的平均与对等,也不是某一价值主张的最大化,而是主体间各种法主张所形成的社会效果的最佳边际均衡,是一种对自身利益充分认识的条件下,能够达到最佳社会效果的主体间的正确合意.

如今我国商品房销售的写卖双方是出于一个实质上并不平等的地位.如果放任双方追求自身利益的最大化,那么在这场博弈之中,输的不仅仅是消费者,还有开发商,甚至还有我们的房地产市场,这是一个全盘皆输的局面.

这个时候,法律的制定和施行就必须要考虑到我国写卖双方不平等的情况,同时将房地产行业整体效益的各个构成因素组合在一起综合协调考虑,加强消费者权益的保护和适当提高开发商的责任,以期得到房地产行业整体效益的边际均衡状态.在这样一个均衡状态下,开发商和消费者的各个利益因素也许不是最大值,但却是最合理的值;也许双方的权利义务不是最平等的值,但却是最公平的值.因为这样一种状态下,各方利益是兼顾的,类似于帕累托最优状态.这便是本文所希望的房地产法律体系发展方向.

(二)认购书和合同书范本

在商品房销售的过程中,商品房认购书和商品房写卖合同的合理与公平与否在很大程度上决定了对消费者权益保护是否充分和房地产市场是否均衡.

1.统一认购书范本.

在认购书的消费者权益保护方面,我们国家法律法规的保护力度是严重不足的,国家应该尽快制定统一的商品房销售认购书,在分析我国房地产市场现状和写卖双方实际地位的基础上,详细的规定双方的权利与义务,平衡双方的地位与关系.绝不可以让实质不平等的地位,制定不平等的认购书,导致不平等的结果.在制定认购书的过程中,尤其是要明确定金、订金与预付款的不同选择与适用.

2.完善合同书范本.

其实早在2000年,国家工商行政管理局和建设部就联合制定了《商品房写卖合同》示范文本.在实践中,此示范文本在规范商品房写卖行为,保障商品房交易双方当事人的合法权益中也起了很大的积极作用.但是随着市场的发展,人们维权意识的增加,此文本的诸多问题与不足也开始显露,特别是其对购房者权益的保护力度还不够.

《示范文本》应该在以下方面改进:(1)具体双方的违约责任,尤其明确开发商的违约责任,如在《示范文本》中适当限制不可抗力的范围和延期交房特殊原因的范围,避免开发商以此逃避延迟交房的违约责任;(2)适当增加开发商的责任,如在可以在合同中增加《解释》中有关开发商惩罚性的条款;(3)应该提供有关违约责任的参考标准,如在出卖人逾期交房的违约责任中,提供逾期利率和逾期期限的参考标准,为消费者与开发商协商提供依据.

(三)销售广告

前文提到的《解释》中的第三条规定在很大程度上规范了开发商的宣传行为,同时也为消费者维护自己的权益提供了法律的依据.但法条中对销售广告定性为要约的条件过于苛刻,不仅仅要具体确定,而且还要对商品房写卖合同的订立以及房屋的确定有重大影响的.消费者在交易过程中本身就是相对弱小的群体,法律应该给予开发商与其地位、能力与行为相对应的责任,不应该给消费者强加过多额外的要求,这样才能在交易过程中实现利益的边际均衡.

正亦如此,就更要继续完善有关商品房销售广告的法律法规,如将"重大影响"改为"影响",或者直接规定"出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的,应当视为要约",将"并对商品房写卖合同的订立以及房屋的确定有重大影响的"删除.这样一方面可以减少消费者主张权利的阻力,降低消费者的维权成本,另一方面也可以更加明确销售广告的性质,从而规范开发商的宣传行为.

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