本站原创摘 要 在商品房写卖过程中,因开发商的宣传资料所引发的纠纷屡见不鲜,争议的核心是该宣传资料的法律效力问题.本文认为结合《合同法》及最高人民法院的司法解释中对要约邀请和要约的相关规定,我们可以将宣传资料中相应内容直接认定为要约,从而保护购房人的合法权益.
关 键 词 商品房宣传资料 要约邀请 要约
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)09-083-01
一、《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房写卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《最高院解释》)中对要约邀请构成要约的规定
(一)《合同法》中要约邀请被认定为要约的相关规定
根据《合同法》第十四条,要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列要求:(1)内容明确、具体、确定,(2)表明一经受要约人承诺,要约人即受该意思表示的约束.《合同法》第十五条规定,要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示,商业广告等为要约邀请,但商业广告的内容符合要约规定的视为要约.
(二)《最高院解释》中要约邀请被认定为要约的规定
根据该司法解释第三条的规定,“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但出卖人就商品房规划范围内的房屋及其附属设施所做出的说明和允诺具体确定,并对商品房写卖合同的订立及房屋的确定有重大影响的应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房写卖合同亦应当视为合同的内容.”
二、将商品房宣传资料中相应内容认定为合同内容的必要性
在商品房销售中,作为要约邀请的宣传资料,其内容常常涉及所开发的楼盘及其周边的绿化环境、交通、市政基础设施、自然或人文景观以及文化、健身、教育、医疗设施等,这些设施的存在,很大程度上提升了楼盘的潜在附加值并成为购房人考虑的重大因素,其蕴含的无形利益最终体现在了楼盘的售价中.可以说,只要宣传资料中对上述设施的说明或允诺明确、具体,开发商按售价出售房屋后兑现其宣传资料中的承诺就是其法定义务.但为什么开发商还对购房人的正当请求置若罔闻呢原因在于,在双方签订的《商品房写卖合同》中并未体现宣传资料中的任何内容,所以才导致购房人在日后维护自身权利时无直接的法律依据.形成这种状况的原因主要为:
一方面,由于为了规范商品房交易行为、保障市场的秩序和安全,政府推行的标准化商品房写卖合同,其内容是统一的、格式化的,包含了各式房屋写卖合同中的共性条款,如房屋属性、房屋价款支付方式、房产证的、房屋面积、质量保证、违约责任等,均是抽象化的合同条款,并不体现作为具体的、个别的购房人其特有的意思表示及所购楼盘周边的环境特征或其附属设施的内容.
另一方面,即使购房人极力要求将宣传资料中开发商明确、具体的说明、允诺作为补充条款写入合同,开发商也往往不会同意.这一方面是因为两者在民事地位、缔约能力上实质性的不平等,另一方面也是由于当前房地产市场总量供小于求,刚性需求强劲,定价权绝对地掌握在卖方的原因所导致的.
所以,为了弥补作为弱势群体的购房人的缔约能力,尽可能地反映其在购房过程中所表达出的真实意思,最高人民法院才出台了上述《解释》,将符合特定条件的宣传资料中的内容直接认定为合同内容,从而遏制开发商的欺诈行为,切实保护购房人的合法权益.
三、将宣传资料中内容直接认定为合同内容的条件
根据《最高院解释》,开发商在宣传资料中对所售房屋及其附属设施所做出的说明、允诺明确、具体、确定并对合同的订立及房屋有重要影响时,该内容才能被直接认定为要约,从而视为合同内容的一部分.
第一,该说明、允诺的内容应当具有明确性、确定性、具体性,其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期.
第二,该说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的有重大的影响.
该说明、允诺应当对合同的订立有重大影响是指,购房人看重的是所售房屋及其附属设施等满足其特定的心理需求或特定购房目的,正是基于这一点购房人才决定订立合同.对于上述“特定的心理需求或特定购房目的”的认定,应当采取“合理的个性化需求”的标准,即在购房人自我认定宣传资料中的说明、允诺内容对其个性化的合理需求的满足具有重大影响的同时,其他一般社会理性人依常理也能认可该项需求是合理的、必要的、正当的,符合上述双重标准时,才能认定其对订立购房合同有重大影响.
该说明、允诺应当对房屋的有重大影响是指,该说明、允诺中所承诺的内容往往成为最终构成房价的重要组成部分.从房屋同其周边环境之间的关系来看,房价的构成可以分为显性价值和隐性价值.建设用地使用权成本、工程土建成本、开发商项目运作的融资成本及政府征收的各种税费,构成房屋的显性价值,以该房屋为中心在购房人生活半径范围内的各项附属设施,如周边的绿化环境、交通、市政基础设施、自然或人文景观以及文化、健身、教育、医疗、商业设施等给购房人带来的无形利益,构成房屋的隐性价值(或称该房屋的地段价值).如果宣传资料中的说明、允诺的内容是涉及隐性价值的内容,那么该内容理所应当对整体房屋的有重大影响,应当视为要约.
由此可见,综观认定宣传资料中的相关内容为要约的标准,其实际上是主、客观相结合的综合标准,是当事人主观认定和客观实际情况相一致的结论.正确把握这一认定标准,一方面有助于维护正常的商品房交易秩序,打击开发商的欺诈行为,另一方面也有利于购房者维护自身的正当权益,从而促进房地产业的有序、健康发展.