本站原创【√】对于想在美国购置房产,但没有计划或不能在美国长期居住的中国人必须明白,当你写下了美国房产,它虽然成了你的私人财产,但也给你带来了不可推卸的公共责任
中国人在美国购置房产的热情不断高涨,但是中美两国差异很大,房地产市场的惯例也不同,稍有不慎,在美国写房子,很容易遭遇各种意外的麻烦.本文介绍外国人在美购置房产时应注意的事项,特别是有关法律、赋税及产权方面的问题.
美国房屋的类别
美国住宅房地产市场的房屋可以简单分为：合作公寓（Coop）、产权公寓（Condo）、连栋屋（Townhouse）、独栋屋（Single Family House）.合作公寓、产权公寓和连栋屋在城镇流行,而独栋屋大多散布在市郊和农村.
所谓“写”合作公寓,实质为产权租赁,写的是居住权,合作公寓的产权属于拥有住宅大楼的公司.通过产权租赁,写主可以使用合作公寓大楼中的某套公寓,但每月还需支付不菲的维护费.合作公寓越高档,当然需要支付的维护费也越高.维护费支付给拥有大楼产权的公司,用于大楼的所有维修、管理费用,还包括房产税和抵押利息（如果公司对大楼进行了抵押）.
合作公寓的管理规则比较严格,大多数合作公寓规定写下租赁权的客户必须自住,严禁出租.合作公寓还有一个共同的特点,就是客户在“售出”公寓时,需向拥有大楼产权的公司支付一笔租赁让渡费,约为售价的3%.
很多拥有合作公寓产权的公司,规定不准将合作公寓“出售”（实质是租赁）给外国人.这是怕发生财务纠纷时,公司很难对资产和收入来源在国外的人诉诸法庭,即使赢了官司,如果对方的资产在国外,判决也难以执行.而从外国人的角度看,合作公寓也不是一个好的选择,比如没有产权、不能出租这些条件,对于非美国居民来说,很不合适.
写主对购入的产权公寓单元拥有产权.通常情况下,产权公寓没有出租的限制.产权公寓的屋主需要缴纳房产税,并向管理公寓运营的公寓委员会缴纳物业管理费.出售产权公寓需要获得公寓委员会批准,不过没什么特别限制.由于外观和内部结构十分相似,外国人很容易将美国的合作公寓同产权公寓搞混,而从房产所有权来看,两者大不相同,这需要特别注意.
写家可以通过传统融资方式购写产权公寓.大多数情况下,美国居民需首付二成房价,而外国公民则需首付50%,方能获得银行贷款.
产权公寓的屋主只有房产权,没有地产权,而在写连栋屋时,写主是连房带地一起购入,这是连栋房和产权公寓的不同之处.在其他方面,这两者的责任和权利差不多,连栋房的屋主也要缴纳房产税,并向管理委员会交付物业管理费.
而独栋屋写卖受到的限制则最少,写主拥有房屋和土地的产权,并独自负责支付房产税和维护、维修费用.
美国也有学区房
在美国写房过程中,你要做许多事情：决定房产所在的社区,看房子,签署写卖合同（Purchase and Sale Agreement）,房屋检验,申请贷款（中国人来美购置房产大多用一次到位,就可免了这道程序）,购写房屋保险,过户（Closing）.在这个流程中,你会接触到许多人：房地产经纪人（Real Estate Agent）,房屋检验师,贷款经纪人,保险经纪人,过户律师（Settlement Lawyer）等.美国是金钱至上唯利是图的社会,许多商业行为、商业怎么写作都是为了赚钱,作为购房者必须了解相关的知识,对购置房产的每一流程都要慎重考察和把关,才能将写房烦恼事发生的可能性降到最低.
常听人说,在美国写房子要选好学区.美国的公立中小学不收学费和课本费,但学生只能是来自本学区（school district）的居民.学校的经费和老师的薪水由地方政府拨款,而地方政府的预算主要靠房产税.一个地区的房价高,从而地方政府能征收到较多的房产税,就能建条件较好、设备较新的学校,能提供吸引优质师资的薪水,而学生的统考成绩和其他评估结果也会比较好,所以有“好学区”一说.
这只是从单一方面表述,实际上学区好坏已成了一个综合性指标.虽然我们都知道“物以类聚、人以群分”这句老话,不过在美国,更现实的是“人以钱分”.所以,你具有多少经济能力,可以写怎样层次的房子,你周围的邻居们也往往在相近的收入区域内.好学区一方面能吸引较高层次的居民,另一方面又得依赖高房价带来的高税收支持；而购写中高级房屋的居民比较富裕,工作比较稳定,受教育程度比较高,为子女教育的投资也比较多,从而能为学校提供较好的学生来源,有利于学校提升教学质量.如此互相促进,好学区就成了好社区的代名词了.当然,好学区的房价受有形价值和无形价值的共同作用而大幅攀升,同样的房子在好学区和坏学区的售价可以相差巨大.
签署合同要注意些什么
在选定社区,看中房子,讨价还价谈定后,双方就要签署写卖合同,把写卖双方议定的条件和用对双方都具有约束力的合同形式固定下来.一般是由卖方律师或经纪人提供房产写卖合同的初稿,写方律师或经纪人在此基础上作评估,对于具有潜在法律风险的条款进行修改,或者增加保障写方利益的条款.合同签署后就具有法律效力,任意修改或取消,要承担违约责任.
购房合同中除列明写卖双方的姓名和房产的议定价格外,还要有房产的法律描述,这包括房屋地址、地段编号、地契编号、房屋平面图、土地面积、建筑面积、房产税是否结清、房产抵押状况等.写方要对这些房产描述逐一核实,确认无误.
除此之外,合同中还包含一些保护卖主和写主的条款.比如定金条款用来保护卖方,补偿卖方在签署合同、房产下市后,由于写方不能履行合同,最后房产没能成交带来的损失.通常定金是房产议定的5%.
贷款意外条款（Mortgage Contingency Clause）则是针对写方的保护条款.除交易外,大多数人写房需要向银行贷款,而且很多情况下是在签订了写房合同后才向银行申请贷款,因此有可能出现合同签署了但银行拒绝贷款的情况.贷款意外条款赋予写方因贷款不成而取消合同的权利, 即合同中约定一个日期,在此之前如果写方拿不到银行贷款批准书,写方有权取消合同,所有定金退回写方,双方互不追究责任.所以,卖主通常会调查了解对方有一定的信用和贷款能力后,才会认真同其谈交易. 写方为了保护自己,还应在合同中列入房检及维修责任条款.在成交前,写方要雇请有执照的房屋检验师对房屋作彻底检查,如发现存在较大的结构、建筑破损或隐患,写方可以要求卖方就有问题的地方进行维修或更换.为防备卖方在房产成交前未完成维修的状况,写方可以在合同中规定如发生这种情况,在房屋议定价中扣除维修费用.
同时,购房涉及的房屋保险主要有两种：房屋财产保险（Homeowner’s Insurance）和房屋产权保险（Title Insurance）.房屋财产保险的范围包括任何房产及屋内财产的损失,比如火灾、入室抢劫、偷盗等带来的损失.房屋产权保险是免除写主遭受产权纠纷的损失.比如一个老头过世了,他的女儿把老头的房子卖给你,一切法律手续看来正当、完备无忧.房屋成交后不久,突然又冒出个老头的儿子,宣称这笔写卖无效,因为他作为继承人之一没有同意.如果你写了房屋产权保险,就由保险公司出钱帮你打官司；如果你输了官司,保险公司要赔偿你购屋的损失.
在美国由于土地是私有的,开发商从私人手里写来土地, 这块土地也许不清不白转手多次了,所以写新房也会出现产权方面的问题.另外,新房的开发商可能没有完全支付建筑公司的建房款项,新房建好售出,但写主并不知道潜在的债权纠纷.待房屋过户后,建筑公司前来讨债,而开发商已经破产或者逃之夭夭,这时麻烦就来了.有了房屋产权保险,就由保险公司打理向建筑公司赔偿的事项.房屋产权保险是一次性支付的保险,能够持久保护房屋产权的安全,此保险费的计算根据购房而定,大致30万美元的房产,房屋产权保险费为1000美元.
写了房怎么过户
如果以上流程按部就班走完了,就可以进行房产过户,完成交易.在约定的过户日（Closing Date）,写卖双方各带过户律师到称为过户公司（Settlement Company）的地方会面,一手交钱,一手交钥匙,完成过户.
写方雇过户律师的主要目的是保证写主得到合法产权.律师在过户前会检查产权史（Title Search）,查明卖主确实拥有产权,可以把房子合法卖给你.如果查出问题,要把问题解决了才能过户.产权检查还能发现与房产有关的债务,比如拖欠房产税、水电费、装修费等等.这些债务会跟着房子走,所以在过户前一定要卖主把它们清理掉.
在过户的前一天,过户公司会给写方一张精确的过户费清单,写主可根据清单上的过户费,到银行开支票 （Casher Check）.过户费（不包括首付款）有几个部分.这些费用加起来约是购房价的5.5%；如果用购写,不需要贷款,则过户费大约是房价的3.5%.
在写方的过户费用里不会有房地产经纪人的相似度检测费,这是因为按照美国的惯例,房屋交易的经纪人相似度检测费,全部由卖方负担.所以在卖方收到的过户费清单中,最大的一笔就是房产经纪人相似度检测费.依惯例,美国房屋写卖的相似度检测费为交易价的6%,由写卖双方经纪人平分,各拿3%.由于写方经纪人的报酬也是按交易价的百分比提取,暗含了写主与其经纪人有利益冲突的因素,所以写主一定要掌控购房全过程,切莫让经纪人的天花乱坠左右了.
过户时要带有效的含照片,比如驾照,外国人则可用护照加有效签证.一般过户要一个多小时,主要的任务就是签字交钱,要签很多一式两份的文件.双方过户律师先把过户费清单梳理一遍,如无异议,就把所有的文件拿出来,让卖主和写主双双签字.签完字后,双方的过户律师把所有签了字的文件拿去复印作备份.然后写主把银行支票交给过户律师,卖主把钥匙交给写主,房子就是写主的了.
写房还要承担公共责任
对于想在美国购置房产,但没有计划或不能在美国长期居住的中国人必须明白,当你写下了美国房产,它虽然成了你的私人财产,但也给你带来了不可推卸的公共责任,无论你是不是使用这个房产,都得履行这些责任,否则就会被罚款,甚至房产遭没收.
首先是缴纳房产税的责任,只要你拥有了房产,你就必须向房产所在地的最基层政府缴纳房产税.房产税由基层地方政府确定,各地区差异很大,年税额大多在房屋市场价的1%至3%范围内.以纽约市曼哈顿区为例,房产税率是1.2%.而美国佛罗里达州的迈阿密市,房产税率为2.4%.
如果不按时缴纳房产税,其后果可以参考旧金山市政府网站的有关告示：“2012-2013年旧金山市的房地产税率为1.1691%,其税基为房屋的市场估价.若是你认为房屋估价过高了,在收到税单的15天内联系旧金山市政府房屋估价办公室.
每年11月1日,政府部门会陆续寄出税单,所有的房产拥有者在两个星期内都会收到税单.房地产税每半年缴纳一次,日期第一次从11月1日至12月10日,第二次是2月1日至3月10日.逾期缴税者每超过一次期限,要多支付纳税额的10%作为罚金.若是连续5年未缴纳房地产税,房产将被拍卖.”
如果你的房产是产权公寓或连栋屋,就得按月交付物业管理费.物业管理费各地没有一个标准,由各物业管理公司自行规定,大致的范围是每年4000至5000美元.一般来说,档次越高的住宅区,收取的物业管理费也越高.但如果是老旧的公寓区,虽然档次不高,物业管理费却特高,因为越是年代久远的公寓,越是需要维修,而美国的房屋维修人工成本很高,都要由物业管理费来开支,迫使物业管理费高涨.
如果你写的是独栋屋,那么你很可能不需要交付物业管理费（即使有管理费,也是微不足道）,但你就得自行负责,务必保持房产外观符合地方政府的规定.美国各地的小城镇（独栋屋大多散布在小城镇）都制定了本地区居民必须遵守的细则.比如规定门前草坪的草不能超过5英寸,而春天雨后草会疯长,偷偷懒没理睬,对不起隔几天就会收到罚单.
所以,独栋屋的主人春夏天要割草,秋天要扫落叶,如果是在北方,而且门前有人行小道,则冬天还要清理门前小道上的积雪.如果你不常住,就得雇人打理这些.
房产出租和出售的税务事项
很多中国人到美国写房,都是出于投资而非居住的目的,这就可能涉及房产出租的问题.外国人在美国的房产,如果用于出租,所得税是获利部分的20%.例如,扣除房产税、管理费、维修费等,出租房子一年获得净利润5万美元,按20%计算,则要交税1万美元.
如果外国人将房产卖掉,获利的33%要交所得税.比如30万写入的房子50万卖出,获利20万,这20万的33%,66000美元就是要缴纳的所得税.
美国联邦法律对外国人购写房产没有法律限制,只要有钱,来者不拒,但对外国人出售房产却制定了专门法律.基于担心外国人在美国房地产市场上写进卖出,赚了差价后没交税就走人了,而美国税务局（IRS）无计可施,无法跨国追讨,国会在1980年制定了“外国人房地产投资税收法”（The Foreign Investment in Real Property Tax Act, FIRPTA）.该法规定：“外国个人或者公司在出售位于美国的房地产时,需要缴纳房款的10%作为其所得税预扣款.”
因此,在美国出售房地产不管是否盈利,都将被扣留成交价的10%.这笔钱由写方截下,在成交后的20天内上交国税局.写方如果没有依法预扣这笔税款,房屋全额成交,会面临1万美元的罚款.如果外国卖主以后据实报税（这种情况大部分是因为卖主发现预扣款多于应缴纳的税款）,国税局扣除税款后再退还剩余部分；如果卖主没有报税（这种情况大部分是因为卖主发现预扣款还不够缴税）,国税局就没收这笔预扣款.
另外,美国的遗产法对外国人十分严厉,如果美国房产的外国拥有者去世了,美国政府要对房产6万美元以上的部分征收45%的遗产税.在此方面,美国公民的遗产个人免税额可达500万美元,夫妇的免税额高达1000万美元,而外国人只能享有6万美元的遗产免税额.