本站原创摘 要 人类的消费模式是在社会化的进程中形成的,消费与社会中的每个人息息相关,其中房地产的交易更是关系着社会经济正常运行的重大问题.本文拟从消费者权益保护法的角度来说明房地产交易对于社会经济的健康发展以及改善人民生活的重要性,其次结合我国实际情况,就如何完善我国房地产市场提出合理化的法律建议.
关 键 词 消费者 房地产交易 法律规制
中图分类号:D923.8 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)07-105-01
一、我国房地产市场的现状
房地产交易与我们每个人的生活息息相关,自1998年我国实行住房改革以来,房地产经济已经逐渐发展成为拉动中国经济迅速增长的龙头产业之一.我国的房地产业是一个新兴的产业,鉴于房地产市场的重要性,国家投入了大量的人力财力,于是便形成了我国现在的“欣欣向荣”的房地产市场.
(一)我国房地产市场存在的问题
1.商品房增长过快.据国家统计局数据,2005年我国商品房平均同比增长14.4%,其中商品住宅同比增长15.2%,首次出现两位数增长,并首次超逾居民收入增长.从全国的形势来看,房价呈迅速上涨态势.当今的中国社会,写房已经成为老百姓生活当中最为重要的一件事,房价的虚高却使不少的人望而却步,即便是有能力支付的人也会沦为时下所谓的“房奴”.
2.房地产市场秩序比较混乱.个别的房地产开发商恶意哄抬房价,人为的造成房地产市场的资源紧张,从而导致房价短期内虚高.甚至个别房地产开发商根本就不具备开发资格,在房地产的开发、交易等各个环节均存在违规违法行为,从而也导致了消费者投诉房地产交易欺诈案件数量的增长.其次,有些房地产相似度检测机构也在房地产相似度检测怎么写作和怎么写作管理的各个环节,都不同程度地存在违法违规行为.
3.缺少专门法律的保护和规范.虽然我国《消费者权益保护法》中对于消费者的定义中并未区分动产与不动产,但是无论是在理论上还是实践中,消法的消费客体却基本上还是针对动产而言.因此,理论界缺乏统一的概念标准,导致了在司法实务中经常会出现房地产消费者得不到《消费者权益保护法》有效保护的状况,而只能通过其它部门法来进行救济.
(二)保护房地产消费者的理论依据及现实需要
1.理论方面.现代民法理论把不动产利益分为不动产生存利益和不动产财产利益,在房地产利益结构中,房地产消费者利益主要属于不动产生存利益,即房地产满足广大人民群众住房基本需要的利益.而房地产经营者利益属于不动产利益中的财产利益.现代民法理论认为,当房地产生存利益和房地产财产利益两种利益发生冲突时,法律应当优先保护不动产生存利益.
2.现实要求.我国社会主义根本任务就是以最大限度的满足广大人民群众日益增长的物质和文化生活需要为目标,房地产消费者权益直接关系到人民群众基本的生存权利,应当受到法律的优先保护.
消费者在商品交易的过程中始终处于弱势,房地产消费者的弱势地位更加明显.《消费者权益保护法》就是一部保护弱者的法律.目前我国房地产市场开发商主体复杂,再加上信息的严重不对称,普通老百姓作为房地产消费者很难与这些强势经营者相抗衡.需要通过法律给予更全面的保护.
二、关于我国房地产消费者权益保护体系的构想
我国的房地产业基本是与我国改革开放的进程是一致的,相应的我国也颁布了一系列的相关的房地产法律法规.但是,由于我国的房地产业起步较晚,不论是目前的房地产市场秩序还是当前的立法状况,都仍存在着或大或小的问题.笔者认为,关于房地产消费者权益保护的立法问题,有以下两种方案可供选择:
(一)立法设想
1.制定专门的《房地产消费者权益保护法》.房地产交易属于不动产交易,它在社会主义市场经济活动中起着至关重要的作用,另外房地产消费者作为一类特殊的消费者,一旦自己的权益遭到侵害,损失将是巨大的.因此,国家有必要出台一部法律来切实保障房地产消费者的合法权益.
2.对现行的《消费者权益保护法》进行修改.现行的《消费者权益保护法》没有明确房地产消费者的权利和义务.进一步明确房地产消费者法律意义上的“消费者”地位,增设若干直接保护房地产消费者的条款也可一定程度上保护房地产消费者的合法权益.
(二)利弊分析
纵观两种方案.第一种方案虽可使房地产消费者的权益得到全面细致的保护,但是房地产消费者的权益种类繁杂,一部法律难以全面概括,其次还有可能出现与其他部门法产生法律竞合的现象,立法成本较大.返观第二种方案,虽相对可操作性大些,但是不一定能涵盖房地产消费者权益类型的复杂化的特殊性.综上所述,无论采取哪种设计方案,房地产消费者权益保护都要紧密结合房地产业和房地产商品的特殊性.
三、结语
从我国整个房地产市场的发展现状来看,我国房地产市场并不完善,所以法律还是有必要向消费者这个弱势群体倾斜.在我国现有的房地产立法中,对于房地产消费者的保护显然不足.因此,一方面国家要完善立法体系,普及全社会的法律意识,使房地产经营者遵纪守法,另一方面,房地产消费者也要提高自身素质,增强自己在房地产交易中的话语权.以上两个方面如果能良性循环下去,在不久的将来,一个和谐的房地产市场一定会出现.