本站原创2009年7月16日,我与北京市密云县某小区一房屋所有权人叶某签订房屋租赁合同,租赁期限为一年,自2009年7月16日至2010年7月15日止,租金每月为2300元,押一付三.
合同期满后,我与叶某又续租一年,约定：租金每月为2500元,押金2300元,期限自2010年7月16日至2011年7月15日止.距离合同期满前一月,大约是2011年6月中旬,我与叶某商量,在合同到期后,可否再续租两三个月,因我购写的房子还有两三个月才能入住.叶某说,续租两三个月不可能,因为这房子位于学校附近,两三个月后再出租就不好租了,最多可续租一个月.我想那也没办法了,就续租一个月吧.我提出以房屋押金抵租金的方式,就不再支付叶某房租了,叶某当时也表示同意,但让我补交200元租金,因为押金是2300元,租金是2500元.我当场补交200元租金,但没要求叶某出具收据.
过了几天,叶某找到我说,他回家和老伴商量后,觉得用押金抵租金的方式不对,我应再交给他一个月的租金,并要求签订书面合同.我没有同意,因为我们已经口头商量好了.此后叶某多次来我居住的房内吵闹,甚至在我居住的房门上贴条：要求我于2011年7月16日必须搬走,否则视我违约.我没有理睬他,后来他又请律师给我发律师函,要求我合同期满搬走,否则按一天500元计算违约金.我按律师函上面的给叶某委托的律师打,此不存在.之后,叶某分别去我和我爱人的单位吵闹,又找居委会调解,居委会最终也未调解成功.
现叶某已到法院起诉我,要求我支付违约金11000元,赔偿律师写作技巧费5000元,诉讼费用也要求我承担.问：我与叶某口头达成的续租一个月的说法算不算合同,我是否要赔偿他上述费用?
北京市密云县某小区居民 魏铭
律师点评：
本案争议的焦点是魏某与叶某的口头协议算不算合同?依据我国《合同法》第十条规定,当事人订立合同,分为书面形式、口头形式和其他形式.
《合同法》第214条规定,租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同.因此,依据本案魏某的陈述,魏某与叶某在2011年6月中旬达成口头协议,约定将房屋租赁期限延续至2011年8月20日,延续期间收取房租2500元,并同意用押金抵租金,因叶某收取的押金为2300元,故叶某另行收取了魏某200元租金.魏某在本案中作为承租人支付了租金,已经履行了合同义务,叶某接受,故双方达成的口头租赁合同已经成立.该口头租赁合同系叶某与魏某双方的真实意思表示,未违反国家法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效.
依据《合同法》规定：当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同.而本案中叶某在与魏某达成口头租赁协议后,又要求对合同内容予以变更,不同意以押金抵租金,在魏某不同意变更合同后,叶某进而要求解除口头租赁合同.在叶某的一再要求下,魏某于2011年8月6日搬离居住房屋,应视为双方的口头租赁合同于2011年8月7日解除.现叶某认为魏某违约,没有于2011年7月16日搬出居住房屋,并以此为由,要求魏某给付违约租金11000元,因魏某已经交付了租赁期间的全部房租,履行了合同义务,没有违约行为,叶某的该项诉讼请求是无事实和法律依据的,同时其计算标准也是有误的.
另叶某要求魏某赔偿聘请律师的费用,因此笔费用与叶某提起诉讼并不具有必然的因果关系,并不属于法律规定的直接损失,缺乏事实与法律依据,因此,叶某的此项诉讼请求是不会得到法律支持的.
那么在本案中,魏某可以就叶某提起的诉讼提起反诉,也就是说要求叶某承担违约责任,以及在此过程中,因叶某的违约行为给魏某造成的损失,魏某也可以在本案中提起反诉,要求叶某赔偿上述费用.
在此提醒广大读者,像上述的小事其实完全可以通过协商化解矛盾,根本没有必要提起诉讼.叶某在整个过程中,不仅额外支付5000元的律师费,还得支出交通费,以及时间和精力.那么,大家如果在日常的生活中遇到此类纠纷,希望能采取宽容互谅的心态,将小事及时化解.
北京中剑律师事务所 史明鑫