本站原创摘 要 近年来,我国房地产市场“检测按揭”现象频繁发生,对消费者和银行的利益造成了严重侵害,也对房地产市场的良性发展构成了巨大威胁,因此,妥善解决“检测按揭”现象已成为规范房地产市场的重要内容之一.本文将对“检测按揭”现象的成因进行深入的分析和研究,并对其相关的法律责任进行剖析,以期为妥善解决“检测按揭”现象提供参考.
关 键 词 检测按揭 诈骗 民事责任 刑事责任
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2009)11-253-02
近年来,我国房地产市场迅猛发展带来许多新生的现象和问题,尤其房价的高涨使民众难以再依靠银行里稀薄的存款去支付购房款,房地产按揭已经成为我国购房者的主要融资方式.我国房地产按揭的历史并不长,相关的法律和制度尚有缺陷,许多不法房地产开发商趁机钻空子,通过“检测按揭”去谋取不法利益.“检测按揭”现象频繁发生,既严重侵害购房消费者和银行业的利益,又对房地产市场的良性发展构成巨大的威胁,甚至干扰国家对房地产市场的正常调控.本文将对“检测按揭”现象的成因进行深入的分析和研究,并对其相关的法律责任进行剖析,以期为妥善解决“检测按揭”现象提供参考.
一、检测按揭的定义与成因
按揭,是香港学者对源于英美法中的Mortgage制度的音译,mortgage是英美法中重要的担保制度之一.在我国,因物权法定的制约,按揭的含义与英美国家有所不同.依通说,我国的房地产按揭,是指购房人(按揭人)、售房人(第三人)与银行(按揭权人)签订有关合同,约定购房人将具已经预付部分房款的房产的全部权益设定抵押作为购房人按期清偿银行贷款的担保,售房人对购房人的贷款承担不可撤销的保证责任,在购房人不能按时履行债务时,银行有权处分该抵押物并优先得到偿还的民事法律行为.从现行的法律规定看,房地产按揭的性质为不动产抵押.而“检测按揭”,一般是指房地产开发商利用虚检测的购房合同、购房人情况等材料,骗取银行信用并非法获得银行按揭贷款的行为.
笔者认为,房地产开发商制造“检测按揭”现象的成因有以下五个:
(一)变通取得开发贷款,弥补开发资金的不足
房地产开发需要的资金相对庞大,一般开发商在支付完土地出让金后,可能资金已经剩余无几,勉强兴建了几层楼后,必须获得新资金注入,方能继续开发建设.由于银行对于商品房开发贷款一般要求比较严格,手续繁多,申请期过长,而住房按揭贷款相对手续简单省时,此时开发商就会选择不惜伪造按揭材料骗取大量按揭贷款,即通过“变通”的手段取得开发贷款,以便早日顺利完成开发建设,获取更大的利润.
(二)缓和楼盘销售的困境,迅速盘活资金
在所开发的房地产项目出现滞销窘境时,在资金压力之下,有的房地产开发商就可能实施“检测按揭”,迅速盘活资金,先偿还即将到期的房地产贷款.再将这些已经被“按揭”的房产继续对外出售,并利用出售所得资金向银行偿还贷款本息.
(三)单纯为诈骗银行贷款而实施“检测按揭”
有的房地产开发商在开发初期或者过程中,对不愿或无能力继续开发的房地产项目,通过伪造购房人材料申请“检测按揭”贷款,骗取巨额资金之后即卷款而逃.
(四)节约利率成本,减轻还贷压力
国家为鼓励住房消费,个人住房贷款的利率要明显比开发贷款低,两者利率相差将近甚大,且银行向开发商贷款一般期限不超过5年,而个人住房贷款最高年限为30年.所以有些开发商选择以“检测按揭”方式套取银行贷款不仅可以极大降低贷款利率成本,还可以很大程度上减轻将来的还贷压力.
(五)部分银行的纵容与银行职员的不法行为
现实中,部分银行过多强调发展业务,降低按揭贷款门槛,放松对借款人的信用等级评估、贷款调查,甚至未抵押登记手续就发放按揭贷款,客观上纵容了检测按揭的发生.而部分银行工作人员也误认为,这些开发商即使是做“检测按揭”也是为了解决资金的周转问题,风险相对较低,为了所谓的业务增量,也为了“照顾”大客户,当作一种“非恶意的、较良性的检测按揭”而予以配合.另外,少数银行工作人员存在职业道德问题,与包工头、开发商恶意串通,内外勾结,甚至私下交易,对开发商的“查重”睁只眼闭只眼,放纵检测按揭的发生.
二、开发商在“检测按揭”中的法律责任
“检测按揭”涉及到开发商、借款人、银行三方法律主体,三者之间的法律关系相当复杂,我国的相关法律和制度亦不够完善,给各方的法律责任分析带来一定的难度.合理确定“检测按揭”的责任人,公平处理按揭各方的关系,在追究“检测按揭”的当事人法律责任中显得至关重要.本文主要阐述开发商在“检测按揭”中的法律责任.
从银行贷款流程上看,开发商在“检测按揭”和真按揭中提供的各项手续基本上是相同的,包括商品房写卖合同、购房人明、工资(收入)证明、首期款收据等.从表面上而言,这些手续基本健全,完全符合银行贷款的各项要求,在开发商的有意操作下,也可以按揭手续.然则最根本的问题是,“检测按揭”所依据的基础――商品房写卖关系是虚检测的,所以“检测按揭”应是无效的,甚至是非法的.如果是开发商和借款人串通伪造商品房写卖合同,而发生诉讼时,名义借款人提出其并未签署借款合同、抵押合同的,或是开放商通过伪造借款人签名进行“检测按揭”的,就有可能导致法院认定借款、抵押合同不成立或者不生效,进而使银行可能丧失对抵押房屋优先受偿的权利.此时承担还款责任的往往只能是开发商,然而开发商的这种检测按揭行为是要承担刑事责任,还是仅承担民事责任呢,还有待商榷.
(一)民事责任
对于“检测按揭”贷款,银行在事先不知情,即为善意第三人的情况下,如果提起诉讼,想要优先受偿,必须对抵押物进行财产保全.即使在诉讼中出现抵押被认定无效或不生效的情况下,由于采取了保全措施,根据我国相关的司法解释,对于已经查封的财产,不得重复查封,也可以实际上优先受偿.银行在与开发商对某一项目签订按揭合作协议时,往往都会约定由开发商承担连带保证责任或其他责任.即使出现借款合同无效或不生效或不成立的情况,名义借款人不承担还款责任,因银行可以证明贷款已实际发放,并拨入开发商账户内,如果开发商不能提供充足的相反证据证明其能免除责任,则法院很有可能判令开发商作为实际用款人承担还款责任.银行可以依据此判决结果申请执行,拍卖抵押物,达到优先受偿的目的.
(二)刑事责任
有人认为,“检测按揭”的实质是开发商利用虚检测购房合同,并以虚检测购房人的名义,套取银行个人住房抵押贷款,其行为构成金融贷款诈骗罪.首先,“检测按揭”的作检测开发商均是以非法占有银行贷款为目的,符合金融贷款诈骗罪的主观构成要件,其次,“检测按揭”的主要运作形式不外乎制作虚检测商品房写卖合同,并以虚检测购房者的名义向银行套取个人住房按揭贷款,符合金融贷款诈骗罪的客观构成要件.
但是,由于贷款诈骗罪的犯罪主体必须是年满16周岁的自然人,单位不能成为本罪的犯罪主体,因此开发商的金融贷款诈骗罪是不成立的,只能以此罪名追究开发商的法人代表或实际经营者的法律责任.
根据最高人民法院关于印发《全国法院审理金融犯罪案件工作座谈会纪要》的通知(法[2001]8号)的有关解释,对于单位十分明显地以非法占有为目的,利用签订、履行借款合同诈骗银行或其他金融机构贷款,符合刑法第二百二十四条规定的合同诈骗罪构成要件的,应当以合同诈骗罪定罪处罚.
上述解释明确了应以合同诈骗罪对开发商进行定罪处罚,但笔者认为以此司法解释来给开发商定罪,也存在不妥之处.因为合同诈骗罪虽然没有犯罪主体的要求,但是一般认为合同诈骗罪的犯罪主体应限于合同的当事人,而在 “检测按揭”中,有些开发商并非借款合同的当事人,因此,开发商不符合该罪的犯罪主体,即不构成合同诈骗罪,这样就难以此罪名去追究其刑事责任.
笔者认为,开发商的行为即使不能成立金融贷款诈骗罪或合同诈骗罪,但是仍能以一般诈骗罪来追究其刑事责任.以上三个罪名都要求行为人以非法占有为目的,适用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取数额较大公私财物,三者之间是特殊与一般的关系.开发商通过“检测按揭”手段获取银行的贷款,犯罪客体和犯罪主体均符合诈骗罪的构成要件,但对于其客观方面和主观方面是否符合诈骗罪的构成要件,则要根据具体的案情再进行具体分析.如果开发商的行为达到了合同诈骗罪的构成要件,则以合同诈骗罪定罪处罚,如果没有达到合同诈骗罪的要求,但达到了诈骗罪的构成要件,则应该以诈骗罪定罪处罚.因此,以诈骗罪来追究开发商的刑事责任亦是合适的.