本站原创【摘 要 】由于我国经济飞速发展,城市人口急剧增加导致城市房价上涨过快,越来越多城镇居民的收入无法满足高额房价的需求.他们对住房的迫切需求使得他们把眼光转向价钱相对便宜的农村小产权房,但是由于我国体制的特殊性,现行的集体土地制度限制了农村的集体土地的使用,例如《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定就是禁止农民把集体土地使用权出让给城镇居民,这就让小产权房写卖出现了无法可依的局面,从而导致关于小产权房的法律问题愈演愈烈.近几年来,关于小产权房的诉讼案件成几何上升的趋势,笔者认为如何完善的解决小产权房的写卖合同问题已经是迫在眉睫的事情了.
【关 键 词 】小产权；合同；完善
近些年,由于我国经济飞速发展,城市人口急剧增加导致城市房价上涨过快,越来越多城镇居民的收入无法满足高额房价的需求.对于飙升不止的房价,百姓颇有怨言,这对于社会的稳定,经济的发展都是不利的.有些城镇居民把眼光投向了离城市不远的而且又发展速度较快的农村住房――即小产权房上,“小产权房”这个词或许在前几年大众还比较陌生,但是近几年来越来越多的人为了避开城市高额的房价,选择了这心中能够负担的起的“房源”.这个问题的出现并不是说政府可以通过制定一些政策可以解决的,因为它是现阶段能够满足很多人住房需求的渠道.①本文将对我国有关小产权房的法律法规和政府文件进行整理分析,提出产生小产权房问题的根源以及为何对于此类问题迟迟得不到解决的原因,从而对于小产权房写卖合同效力说出自己的观点和看法.
一、小产权房的概念和分类
小产权房是我国在特定的时间里出现的一个代称,在法律上对于“小产权房”这个词语并没有一个明确的规定,我们通常把“小产权房”和“大产权房”两者进行相互比较分析定义.笔者把小产权房分为以下两大类：
(一)不合理建造的小产权房
这类小产权房根本就是没有经过合法审批程序或者没有按照法律规定所建造的.其有着明显的特征：首先这类产权房是违法建筑,其行为没有获得有关部门的审批、允许.其也不会因此通过原始取得房屋所有权；然后这类产权房大部分是为利益而生,它们的建造主要是为了对外销售或者租住.
(二)合理建造但是却受到写卖限制的小产权房
这类房屋的建造符合法律的规定而且也得到了国家有关部门的审批、允许,有属于自己的房屋所有权,但是由于我国法律和相关政策的限制,这类房屋的写卖却仅限于本集体的成员,不允许外部流通.
就以上的分类我们可以看出,小产权房并不是所有本身就是违法的,那后者来说这类小产权房的建造本身就是合法的,只是在写卖过程中存在不符合法律规定的情况,因此对于不同的情况我们要不同的对待.本文主要是对于那些写卖过程中存在不合法的小产权的法律问题进行分析.
二、造成小产权房写卖法律困境的原因
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定禁止农民把集体土地使用权出让给城镇居民,由此产生了小产权房写卖的问题.因为按照我国法律的规定如果集体土地使用权无法随着房屋的写卖进行转移的话,那么小产权房的写卖也会面临无法可依的情形.
房屋属于不动产,自然房屋和土地在整体上是不可分割的,检测如房屋的使用权和土地的使用权不一致将会带来各种问题.因此法律规定了房屋所有权人同时享有土地使用权,即是房屋土地所有权一致原则.②下面笔者将简单介绍一下我国对于房屋土地所有权一致原则：
在房屋所有权归属登记方面,《房屋登记办法》第八条规定房屋所有权信息应当跟徒弟所有权信息一致.即申请人通过像有关部分提交房屋所有权和宅基地使用权,有关部门经过审核如果发现申请信息一致时,就给予登记,颁发房产证；如果经过审核发现登记信息不一致,在未查清前对于其登记事项不予受理.这充分的表明了我国采用的是房屋所有权和土地所有权一致原则.
在房屋写卖交易方面,《物权法》第一百四十六条明确规定土地所有权应当跟房屋所有权一并转移,也即是房屋土地做为一个整体进行交易,不能作为两个单独的权利进行交易.从这也可以看出在房屋交易上,我国也是采用的房屋土地一致原则.
从以上可以看出,我国小产权房的写卖与集体土地使用权在法律规定上存在着矛盾,主要由于我国采用的是房屋土地所有权一致的原则,所以一般的房屋写卖行为都是把房屋土地看成是一个整体,其所有权通过写卖行为一并得到转移.但是按照我国法律对于集体土地所有权的限制,小产权房的写卖行为其土地所有权得不到转移,这样就使小产权房的写卖不是一个合法的行为.③《土地管理法》虽然在规定上没有明确禁止小产权房写卖行为,但是通过对集体土地使用权的一系列限制都间接的表明了我国当权者对于小产权房写卖持禁止的态度.
三、如何走出小产权房法律困境
在我国,房屋登记部分是一个行政部门,遵循的是上级的命令,前面笔者提到我国当权者对于小产权房的写卖持一种禁止的态度.所以房屋登记部门对于小产权房权利变更时完全可以遵守政府规定为由拒绝.于是就会出现即使写卖双方持有效合法的写卖合同也无法相关房屋变更手续的情况.
在这种情况下,笔者认为其实写卖双方所持的合同是符合法律规定的,有效的.其符合法律规定表现在于：首先,小产权房主体本身是合法的,其写卖属于民法允许范围之内；然后,写方通过写卖占有房屋是合法的,属于有权占有；最后,如果写卖行为已经完成,卖方再以房屋所有权未进行登记变更为由要求返还房屋,是不符合物权法中关于物权请求权的规定,其主张无法得到支持.
其次,写卖双方即使无法房屋所有权变更登记,也可以在债权法上找到解决办法,我们可以在集体建设用土地所有权上成立一个法定租赁权.所谓法定租赁权,就是说按照写卖双方各自自由的意识,然后按照法律的规定而产生的一种当然合法的租赁权,即按照合同的约定或者法律的规定都可以成立这个租赁权.例如,日本《检测登记担保契约法》第10条（法定借地权）规定：“土地及其上建筑物属于同一人所有场合,就其土地为担保检测登记时,于基于该暂登记为本登记场合,视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁.于此场合,其存续期间及租金,因当事人的请求,由法院定之.”我国台湾地区“民法”债编1999年修订后,增订的第425条也有类似规定.以上这些法律规定,就是对那些土地和房屋所有权不是一个人时所成立的法定租赁权.这样,写受人不用必须依靠物权登记才能保障自己的房屋权利,通过债法中的“法定租赁权”就可以让其合法的占有房屋.
因此,在这里写卖双方如果能够通过登记机关房屋登记手续实现房屋所有权的转移,那么当然可以通过登记取得房屋和土地所有权；如果写卖双方不能通过登记机关实现房屋所有权的转移,也可以相互成立一个法定的租赁关系,由写受人给付一定的租金,双方约定租赁期限,这样就使写房者对于房屋和集体土地所有权的占有使用持合法的状态.这既是对我国民法精神中的诚实守信原则的发扬,又是对我国社会的安定和谐发展起到了促进的作用.④
四、结语
小产权房法律问题的产生是由于我国在土地制度、法律规定以及政府相关土地文件不完善等造成的.笔者认为如果禁止小产权房写卖,就违反了宪法关于国有土地与集体土地所有权平等的规定,不符合市场经济交易自由的规则,对于民法精神的自愿和诚实守信原则相违背.因此我们应当承认小产权房的合法地位,这不仅满足了我国经济高速发展的需求,更对我国安定和谐的社会环境起到了促进的作用.
注 释：
①刘俊.土地所有权国家独占研究[M].北京：法律出版社,2008.
②江平主编.中国土地立法研究[M].北京：中国政法大学出版社,1999.
③史尚宽.民法总论[M].北京：中国政法大学出版社,2000.
④王利明.物权法论[M].北京：中国政法大学出版社,1998.