本站原创【摘 要】我国物权法第六章规定了业主的建筑物区分所有权,最高人民法院又在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中专门在第三、第四条明确了建筑物共有部分及业主合理使用共有部分的原则.本文主要论及的是在住宅小区外墙面使用中涉及部分业主不当使用外墙面时,开发商是否享有要求其停止侵害、恢复原状的诉权这一问题进行探讨.本文主要通过从对这种诉讼请求的法律性质,以及提起这种诉讼请求的法律依据和法律关系等方面进行研究,来否定现有诉讼实践中对开发商提起的此种诉请以没有相对应的案由和法律关系为由而不予以立案的现状,来肯定开发商的这种积极的的诉讼行为,以利在特定时限内,更好地维护业主的建筑物区分所有权权利.
【关 键 词 】业主；侵犯建筑物共有权；开发商；享有诉权
前言
随着我国住房制度的改革,使得一些新型法律事务出现；建筑物区分所有权制度在《物权法》中首次以立法形态出现,但在实施过程中,我们不难发现仍有大量的现实问题未能解决.为此,最高人民法院在2009年5月公布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,专门就司法实践中存在的一些争议比较大的,立法规定比较原则的问题进行了司法解释,在这个司法解释中谈到了如何认定业主、如何认定业主建筑物专有部分和共有部分的标准,以及业主行使建筑物区分所有权的限制.但是就如何正确行使建筑物区分所有权,以及谁有权在建筑物共有权受侵害时向法院提起诉讼,即诉讼资格确认仍存在较大争议.笔者试图对这一问题进行探讨,以期确认开发商享有这种诉权.
一、关于建筑物区分所有权争议在审判实践中情况
现有涉及建筑物区分所有权一些纠纷的实际处理情况如下：
1.业主擅自装修,住房管理人作为原告胜诉.[1]
2006年7月17日,北京市朝阳区人民法院判决了14个案件.原告诉称：被告擅自进行住宅装修,拆除房屋窗下墙,以用于经营活动,违反了建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定.作为房屋管理者,原告为了楼房安全及维护楼房外观形象,请求判令被告将拆改的房屋窗下墙恢复原状或进行加固处理,使之符合安全要求.朝阳区人民法院判决支持原告诉讼请求
2.业委会起诉三业主,确认建筑物外墙归全体业主所有,业委会胜诉.[2]
《民事审判指导与参考》总第35集刊登出了《居民住宅小区的外墙面所有权属于谁》文章,通过介绍案情、审判裁决结果及其分析裁决理由,最高人民法院民一庭认为：居民住宅小区外墙面属于全体业主共有,故业主委会员诉三居民要求他们上缴外墙租金租金收益的要求合理合法.此案例表明,业委会可以就业主侵犯建筑物共有权的行为提起诉讼.
3.业主委员会起诉侵权单位,因主体资格受限被驳回起诉.[3]
成铭大厦业主委员会以北京市轨道交通建设管理有限公司在北京市地铁4号线在西直门站施工过程中侵占了成铭大厦业主共有用地为由,向法院起诉要求被告赔偿损失.北京市第一中级人民法院以业主委员会属于业主团体自治管理性质的组织,其权利基础源于该委员会所代表的业主们对物业拥有的所有权,业主委员会自身对物业并不具有实体权利.此案的相对方并非业主,业主委员会对该事项并无法定的管理权.裁定驳回起诉.
4.业委会诉业主缴纳物业管理费,法院认定其主体资格不符驳回起诉.[4]
长沙城宇大厦业委会向法院起诉部分业主,要求判决业主缴纳物业管理费,但雨花区法院受理此案后,认为城宇大厦业委会法律地位不明确,没有状告业主的资格,故驳回起诉.
综观上述案例可见,就谁有资格向法院提起诉讼来维护业主共同利益,仍具争议.
二、现行相关法律、法规规定
1.物权法第70、71、77、78、83条规定了业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利.业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益.规定业主大会和业主委员对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失.业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼.[5]
2.最高人民法院在《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3、4、7、10、12、15条中规定了业主享有的建筑物区分所有权,并认定为业主基于专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权,但以不违反法律、法规、管理规约,不得损害他人合法权益为前提.第十五条又以列举方式规定了属于物权法第83条规定的损害他人合法权益的行为.
3.我国《房屋建筑工程质量保修办法》第7条、《建设工程质量管理条例》第40条,以及《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第6条等规定了建设工程保修的最低期限,作为开发商对业主承担保修的期则是从开发商将房屋交付至住户之日起算起.开发商在将房屋交付给住户后,其对房屋质量仍是第一责任人.那么为了维护房屋质量,开发商必须关注购房者是否根据《住宅使用说明书》和根据我国的法律法规来合理地使用住宅.
4.《物业管理条例》和其实施办法、司法解释.
《最高人民法院关于审理物业怎么写作纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定,物业怎么写作企业可以就实施妨害物业怎么写作与管理的行为请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任,向法院提起诉讼,法院予以支持.但就物业怎么写作企业是否有权利就业主侵害建筑物共有权实施行为提起诉权亦没有规定.
三、开发商面临的问题及解决方案 从现有各种著述来看,就开发商是否可以对业主不当使用建筑物共有部分,如在外墙上安装上卫星接收器,安装其他随着物如热水器,更有夸张的是还在外墙外搭建小型洗衣房等 .有些法院认为虽然根据开发商向业主提供的《住宅质量保证书》中约定的保修期是5年,但其前提是正常使用.那么上述所述的情形是否属于业主正常使用呢?有些业主认为,其他业主的上述不当行为致使整幢建筑物外墙的防渗漏和保湿功能受损,并非是其自身行为造成,因此,开发商作为第一责任人其应当先行承担修复的权利,而后向实施不当行为的业主追偿.
但是根据现有的《中华人民共和国侵权责任法》以及现有的《物权法》来看,均未赋予开发商向业主提起诉讼的权利.有人认为,开发商的这一行为是基于商品房写卖合同衍生的一种权利,但有人则认为开发商在此处承担的责任是一种被动的保修责任,如果没有业主向其主张保修权利,则开发商不存在实际损失,因此开发商只能在实际损害发生后方能享有诉权.有些人认为开发商可以在商品房写卖合同中通过合同约定的方式,来限制业主实施侵犯建筑物共有权的行为.
综观我国现有的物权法第83条之规定,即业主大会和业主委员对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失.但另一方面,又认为业主大会和业主委员会仅是自治性管理团体,没有财产用于承担法律不利后果为由而否认其享有诉权.笔者认为：“权利保护是权利实现的特殊环节,权利人在基础权利受侵害时,可以获得救济权利,并通过救济程序行使救济,恢复和确保受侵害的基础权利的利益.”[6]因此,笔者认为没有诉权的保证,则业主大会和业主委员会所述的管理职责是无法正常进行或者其所实施的管理效能是有限的.
作为开发商而言,其作为承担义务的主体,则其相对应的应当享有诉讼的权利,不能因为开发商不是业主就否认其有诉权.
四、结语
为了更好地维护业主的合法权益,亦为了维护开发商的合法权益,本人认为有必要确认和授予开发商在其未住宅销售完毕及在其保修期内,其有权就部分业主所实施的侵害建筑物区分共有权行为提起诉讼.