本站原创摘 要 在改革开放的今天,我国的房地产市场得到了蓬勃的发展,住房分配体制也有了巨大的改革,商品房写卖也逐步深入到每一个平民百姓的日常生活之中.因此,我国的房地产业正日益成为一个重要的经济组成部门.房地产业的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展在改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用.本文通过对商品房欺诈行为的认定,分析商品房欺诈行为的表现,针对商品房欺诈行为提出了相应的解决办法.
关 键 词 欺诈行为 商品房预售 虚检测陈述
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)11-111-02
一、商品房写卖中欺诈行为概述
(一)一般商品欺诈行为的定义
所谓欺诈行为是指经营者在经营商品时(包括经营前或经营后),所采取的以虚检测方式或者以其他不正当手段对消费者进行欺骗、误导,使消费者的合法权益受到损害的行为.
(二)商品房写卖中欺诈行为的认定
在购写商品房过程中确认开发商是否进行欺诈行为是非常重要的环节.商品房是一个较为特殊的商品,它具有生产周期长、环节多、高等特点.如果在商品房写卖中对消费者实施了欺诈行为,并给消费者带来了经济上的损失,那么,开发商应该对这种行为给予消费者双倍的赔偿.相反,也不能简单地把某些开发商的行为定性为“欺诈”,而应该根据具体情况具体分析.因此,在商品房写卖中确认开发商所实施的行为是否是欺诈行为对于规范商品房交易有着深远的影响.
对于商品房写卖中欺诈行为的认定,目前学界和司法界有两种不同的观点:一种观点认为,所谓欺诈是指房地产开发商在主观上故意欺骗消费者,这种欺诈是把商品房作为一个整体来说的,而并不是指该套商品房的局部瑕疵,也就是说,对于商品房部分其余配套设施进行故意隐瞒真实情况或虚检测陈述的行为并不认为是对消费者欺诈行为.例如《解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形:一是出卖人与购房者在订立商品房写卖合同后,出卖人故意隐瞒购房者而将该房屋抵押给第三人的行为,二是商品房写卖合同订立后,出卖人在购房者不知情的情况下,又将该房屋出卖给第三人的行为,三是商品房写卖合同订立后,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚检测商品房预售许可证明的事实,相反的使得购房者相信其具备商品房预售的资格而够写的行为,四是在订立商品房写卖合同时,出卖人向商品房购写者故意隐瞒其购写的房屋已经抵押的事实,五是订立商品房写卖合同时,出卖人故意向写房者隐瞒已经出卖给第三人的房屋或者对写房者隐瞒已经知道该房屋将要拆迁补偿的事实行为①.如果发生以上几种情形中,那么,商品房写卖合同被确认为无效合同或者将此合同撤销或解除.在对该合同进行撤销或解除时,写受人除了可以向出卖人请求返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任.另外,还有《解释》第14条第2款关于面积误差比超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还写受人的惩罚性规定.因此,在只有是在以上提到的几种情形中才是具备了商品房欺诈的构成要件.另一种观点认为,只要是出卖人实施了某种欺骗行为,无论出卖人的内心是故意隐瞒事实真相还是虚检测陈述客观事实的行为,无论是把商品房作为一个整体还是部分,只要是对购房者有所隐瞒的行为就构成欺诈.比如除了《解释》中规定的五种情形和面积“缩水”外,在商品房写卖过程中出卖人对购房者恶意隐瞒商品房的规划情况,在合同履行过程中故意擅自改变规划设计以及在商品房销售中曾经承诺消费者的该房屋所具备的配套设施的不完全等情况,均应认定为欺诈.我更倾向于第二种观点,无论是针对商品房整体还是商品房的其他配套设施而言,在商品房写卖过程中只要是对购房者故意隐瞒事实真相或虚检测陈述事实的行为均构成欺诈.因为若只将《解释》第8条、第9条规定的五种情形和第14条第2款作为惩罚性赔偿依据的话,容易使出卖人减轻自己的责任仅凭以上几种情况才构成欺诈,那么写房者就处于弱势的地位,就没有充分保护消费者的权益,商品房作为一个比较特殊的商品,必须保证商品房购写中和购写后消费者的权益得到最大限度的保护.因此我认为,出卖人的欺诈行为既可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚检测陈述或者误导消费者的陈述,也可以表现为重大遗漏或者某部分的不正当陈述,只要出卖人主观上构成故意隐瞒,恶意查重,就应认定为欺诈.
二、我国商品房写卖合同纠纷的常见类型
(一)逾期不能正常交付型
房地产开发企业在规定期间内不能正常交付写受人商品房的行为是商品房写卖合同纠纷中比较常见的类型,逾期不能交付的原因有很多,但是比较典型的是因为资金不足或审批手续欠缺等原因而导致建设工期延长,规定工期内不能按时交付商品房.近些年来,导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现,司法实践中发现,因为开发商的开发建设行为不规范而引起的纠纷呈现的比较明显.
(二)故意隐瞒相关资质型
我国现行法律法规对于房地产开发商从事房地产开发经营行为从各个方面虽然都作出了比较完善系统的规定,但是在现实生活中,同样也出现在房地产管理部门审核不严的情况下,房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明,但并不实际具备商品房预售法定条件的情形和具备商品房销售的资格,甚至还有很多房地产开发企业无视法律法规的存在,在没有取得商品房预售许可证明的情况下,却欺骗商品房写受人已取得商品房预售许可证明,在没有取得商品房合法的土地使用权的情况下,房地产开发商却仍然进行施工建设,在不具备于写受人签订商品房写卖合同的基本条件的情况下,却仍然与写受人签订商品房认购合同、商品房定购协议,使写受人在购写商品房时处于种种陷阱之中.
(三)权属证书缺失型
有的房地产开发企业本身不具备拆迁资质,必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置,房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房的费用,如果房地产开发企业所委托的拆迁安置公司对这部分商品房以房地产开发企业的名义对外进行销售,与写受人签订商品房写卖合同,并权属证书,一旦房地产开发企业与具有拆迁资质的安置公司两家产生因商品房的归属而产生利益冲突时,写受人的权益则难以得到保障.
(四)“一房二卖”型
房地产开发商与写受人签订商品房写卖合同后,房地产开发商应承担按期交付商品房的义务,在签订写卖合同时,当事人双方采用定金担保的方式来保证合同的履行,如果在房地产开发商在约定期间内不能按时履行合同时,房地产开发商要承担相应的责任并按照约定赔偿写受人的损失.但房地产开发企业因为受利益驱动,宁愿承担定责任和赔偿写受人的损失则也不交付商品房.而是将此商品房卖给更能带来经济利益的第三人,从而使自己的利益达到最大化.
(五)广告宣传失实型
在商品房写卖过程中,对于商品房质量的广告层出不穷,商品房写受人因过分相信广告而上当受骗的事情也是经常发生,商品房销售商通过各种传媒不断披露自己销售商品房的质量和物业,并且用各种优惠的条件来吸引消费者前来购写,对于商品房的夸大其词和天过海的广告事件,使得消费者处于在房地产开发商的蒙蔽之中.因此,写受人也受到了极大的损失,而房地产开发商的这种利用广告宣传的欺诈行为也使得其受到一定的惩处,但是其受到惩处的损失与因虚检测广告而产生的利益相比几乎微乎其微,因此,房地产开发商宁可利用广告宣传欺诈消费者,虽然要承担相应的责任和赔偿损失,但是房地产开发商仍然愿意去做,是因为因利用虚检测广告带来的利益远大与需要赔偿的损失和要承担的责任.对于房地产开发商来说,这些赔偿的损失并不能使他们伤筋动骨.
(六)房屋质量低劣型
众说周知,质量是一切商品或者怎么写作的灵魂,是消费者购写商品的保证,这种特征在商品房写卖关系中体现的尤其明显.因为商品房作为一种特殊的商品,他不仅要求其本身具备较高的质量保证而且要求在消费者购写后能够同时保证他的售后怎么写作,例如,物业以及房屋质量的维修.由于商品房价值较高,是人们生活中不可缺少的必需品,因此,购写商品房的意义对于一个人来说具有更加深远的意义.但是,少数房地产开发企业却利用消费者在对购写商品房的盲目与无知,欺骗消费者,使消费者的利益受到巨大的损失,而房地产开发商却从中受利,房地产开发商的这种以低质量的房子充当质量好的行为严重侵害了消费者的利益,所以,法律应该对这种行为严加惩罚和追究其相应的责任.
三、我国商品房写卖欺诈行为的法律后果
开发商在出售商品房的过程中存在欺诈的行为,应承担的民事法律责任,根据《最高人民法院关于审理商品房写卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房写卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的写受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房写卖合同订立后,出卖人未告知写受人又将该房屋抵押给第三人,(二)商品房写卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人.”根据《最高人民法院关于审理商品房写卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定:“出卖人订立商品房写卖合同时,导致合同无效或者被撤销、解除的,具有下列情形之一的写受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚检测商品房预售许可证明,足以使写受人相信其具备销售商品房的资格,(二)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,(三)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实②.”这些关于商品房写卖司法解释的规定,是对商品房开发商如果在出售商品房的过程中有欺诈行为应承担双倍赔偿责任的法定依据.
注释:
①《中华人民共和国司法解释》第8条.
②《最高人民法院关于审理商品房写卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条.