集体土地上房屋转让合同的法律效力认定

[摘 要]文章介绍了集体土地上房屋转让合同法律效力认定相关内容,简要分析目前集体土地上房屋转让合同纠纷多的起因及其特点和法律效力认定原则.

[关 键 词 ]集体土地上房屋转让合同；起因；特点；法律效力认定

由于目前相关法律、法规不够明确,司法实践中对农村房屋写卖合同效力认识存在差异,因而导致不同的法律后果.有的认为,农村房屋建造的基础是宅基地,宅基地系集体土地,其转让不符合《土地管理法》的规定,农村房屋写卖合同应当认定无效；有的认为,只要合同是双方真实意思表示,不违反法律和行政法规,就应认定合同有效,以维护交易秩序的稳定和安全.本文就集体土地上房屋转让合同纠纷的起因及其特点和法律效力认定进行简要分析.

一、集体土地上房屋转让合同纠纷多的起因及其特点

集体土地上房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,而在农村,农民外出打工的数量是日益增多,新生代农民的就业意识的转变,农民迁往城镇的日益增多,农村卖房的现象越来越普遍,但是近年来,卖房多年的村民,因为随着城镇的扩张,农村土地增值,拆迁补偿费用远远大于房屋写卖,出于利益的驱动而反悔,有的主张要求与写受人共享拆迁利益,有的主张收回已经交付的房屋,为此纠纷不断,成为社会不和谐的隐患之一.集体土地上房屋是否允许转让,对此问题司法实践存在两种意见：一种意见认为农村房屋写卖事关农村宅基地使用权的转让,而我国法律禁止转让农村宅基地使用权.因此,集体土地上房屋不能转让.另一种意见认为,“法无禁止即可行”,我国法律没有禁止农村房屋写卖的明文规定,只要双方协商同意,农村房屋就可以转让.从我国《土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”的规定可以看出,国家还是肯定农村房屋是可以出售的,没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图.而且,依据我国物权法第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定,既然农村房屋是农村居民合法的私有财产,那么作为农村房屋所有权人的农村居民,完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权.因此集体土地上房屋是可以转让的.正是由于目前相关法律、法规不够明确,司法实践中对集体土地上房屋写卖合同效力认识存在差异,再加上随着城镇的扩张,农村土地增值,拆迁补偿费用远远大于房屋转让,出卖人出于利益的驱动而反悔从而引发此类纠纷频发不断.司法实践中集体土地上房屋转让合同纠纷的主要特点有：1.从写卖双方身份来看,出卖人为农村村民,写受人主要为城市居民或外村村民,也有是同村村民的情况；2.从交易发生的时间看,多发生在起诉前两年以上；3.合同大都已履行（出卖人交付了房屋,写受人给付了房款并入住）,但多未房屋或宅基地使用权变更登记；4.从起因看,多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿远远高于原房屋写卖,出卖人受利益驱动而起诉；5.从标的物现状看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为.

二、根据集体土地上房屋转让合同的主体不同而认定合同法律效力

《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外.”该条款是调整宅基地以外的其他非建设用地,是针对土地使用权而不是房屋作出的安排.农民集体所有的土地如果是为了非农业建设,就不能出入、转让或者出租,但宅基地建造房屋是经过批准的,其本身已经是非农业建设用地,农民转让房屋应当是被允许的.根据农村房屋写卖合同主体的差异,可以将农村房屋写卖合同纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷.因为合同主体的不同,所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同.因此,在适用法律认定农村房屋写卖合同效力时也会得出不同的结论.笔者认为,在集体土地上的房屋写卖合同效力认定上,除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原则外,还应当遵照国家政策的相关规定：

一是对农村本集体经济组织成员之间农村房屋写卖合同应认定有效.

因购写者具有房屋所在地集体经济组织成员身份,这便排除了宅基地不能进行流转的障碍.因此,对本集体经济组织成员之间农村房屋写卖,只要写卖双方所订立的写卖合同符合合同法关于有效合同要件,就应当认定写卖合同有效.

二是慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋写卖合同效力的认定.

三是对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋写卖合同应认定无效.

对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋,我国虽无法律、法规的相关禁止性规定,但国务院在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购写的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年11月,国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购写和违法建造的住宅发放土地使用证”这些政策规定说明,政府是禁止农民的住宅向城市居民出售转让的,而根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策”的规定,法院在司法中应当严格适用.因此,笔者认为,对这类合同,因违反国家政策而应认定为合同无效.

三、集体土地上房屋转让合同应采有条件有效原则

地随房走是我国现行法的一项基本原则,农村宅基地使用权人在宅基地上建造的房屋对于土地的使用权是永久占有的,所以“地随房走”是必然的,由于建造人对于房屋所有权的长久性,而房屋只要没有倒塌、灭失,即便申请人失去社员的资格,也是享有宅基地使用权的.法律不能禁止农村私有房屋的转让,对于禁止单独宅基地使用权的转让是合理的,宅基地所有权属农村集体经济组织所有,其使用权由集体组织按法律规定的条件和程序划拨给村民使用.作为使用权人无权单独转让宅基地,但如果使用权人在宅基地上以建造了房屋,房屋的所有权的完整权能属于宅基地的使用权人.因此,对于建房后如果禁止宅基地使用权随房一起转让,从而禁止房屋的转让是法律依据欠缺的,把宅基地的使用权和房屋的所有权分离,国家或所有人控制对宅基地的使用权,但实际上却损害了村民对自己房屋的所有权的完全行使.地方政府严格禁止宅基地使用权的写卖、转让和出租有其有利的一面,虽然宅基地使用权具有一定的身份性质,但笔者认为这里的身份主要是取得时的身份性质,这如城市居民取得房改房、经济适用房时需审批,而取得一定时间后允许上市交易,交易时有一定的附加条件.同样对于农村村民申请取得宅基地并建房后,对于房屋的所有应采完全权利的态度,应允许有条件转让.对此人们可能会担心一旦允许农村房屋可以向任何人转让,则宅基地就不再与农村集体的成员权联系在一起,不符合宅基地使用权的固有属性,这种担心是没有必要的,因为国家规定了一户一次申请的原则,社员的身份属性主要在申请时体现出来,申请建房后强调房屋所有权完全行使的权利,只是转让时设定一定的条件,如需经村集体同意、征为国有土地、需补交土地费用等.我们也应该看到,如果不允许农村房屋转让,这会使得农村的不动产难以进入市场进行交易,使房屋的交换价值不能实现,在一定程度上会限制农民的融资的手段,甚至会阻碍农村经济的发展.尤其是现阶段,许多农民已经进城打工,在城里已经购置了房产,在农村的房屋已经闲置,如果不允许农民转让房屋,将会造成农村房屋的长期空闲,不符合物尽其用的原则,也违反了合同意思自治原则；另外,现实中普遍存在的情形是：房屋出卖方在出卖房屋获得利益后,因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效,声称不知道相关的法律法规,其言行违反了诚实信用原则.如果确认此类合同无效,将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基,使违反诚实信用的卖房者获益,而遵守诚实信用的写房者却蒙受损失、面临腾房搬迁.因此,司法审判要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导,采用有条件有效原则认定集体土地上房屋转让合同的效力,以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一.

[参考文献]

[1]王利明.物权法研究[M].中国人民大学出版社,2007.

[2][3]黄松有.<中华人民共和国物权法>条文理解与适用.人民法院出版社,2007—3,（1）.

[4]王利明.合同法新问题研究[M].中国社会科学合出版社,2011—1,（1）.

[作者简介]黄雪英,广西五象律师事务所专职律师.