由于目前我国的财产保险通常不含地震造成的财产损失,因而当震毁住宅的业主不能偿付抵押贷款时,放贷银行无法从财险理赔环节收回贷款.面对这一难题,我国银行业监管部门从维护受灾者权益的角度出发,要求商业银行启动不良贷款审核程序,及时核销呆账.在实际执行过程中,商业银行有必要高度重视商品房物权中的地产及其连带价值,充分利用其维护自己的权益.为此,需要厘清公寓式住宅的物权法律关系问题.
商品房地产及其连带价值是震不毁的优质资产
过去几年,我国各地的房价与地价普遍大幅度上升,再加上商品房开发建设过程中的收费环节很多,利税比率高,三个因素结合起来,共同推动商品房销售显著高于建筑成本.这种情况使我国的商品房价值构成显现出非凡的特殊性:建筑物实际造价的占比较低,地产及其连带价值的占比很高.
当然,这只是特大城市市区内商品房物权构成的特殊情况.大城市郊区、中小城市和小城镇的房价没有这样高,而彼此之间的建筑成本差距不是很大,因而建筑造价占商品房市场的比重自然要高一些.但即使在小城镇中,商品房的市场通常也比实际建筑成本高出一倍多.因此,尽管各地具体情况差异很大,我们还是可以一般地说,在商品房物权中,地产及其连带价值的占比通常高于建筑造价占比.商品房市场构成的这一特点,要求我们在考虑商品房的物权问题时,必须高度重视地产及其连带价值.
地震可以毁坏房屋,但不能从地球上抹掉住宅小区的空间位置.从是否适宜建筑的角度看,灾后对倒塌商品房所在地块地质条件的评估,无非是以下两种情况:一是可以原地重建,二是该地不宜再建.如可原地重建,那么,倒塌商品房的地产及其价值,无论对业主,还是对抵押贷款银行或者受理了地震险的保险公司来说,显然都是不可忽视的优质资产.
若为第二种情况,住宅小区被评定为不宜再建之地,倒塌商品房的地产及其连带价值,无疑将会大幅度减损,但也并非毫无价值.从法律上说,产品有瑕疵,出售者负有换货或者退货的责任与义务,因而彩电、冰箱和洗衣机等很多商品都实行“三包”.同样道理,对于住宅建设用地的交易来说,地质条件不宜再建之地显然是有瑕疵的,倒塌商品房的业主们,应当能够从地产出售者那里换得面积基本相等、区位商业价值相当的适宜建房土地.
退一步说,即使政府不予换地,而是征用不宜再建住宅的地块,辟为地质公园、灾害教育基地或者建设环保园林绿地,其社会价值并不低,那么,遵循公平交易原则,其物权持有人也有充分理由从财政取得适当补偿.如果适宜作为农林用地、水库鱼池或者旅游景点,物权持有人也可以通过谈判协商,从申请开展此类经营者处取得适当补偿.
公寓式住宅地产保全可能遇到的主要问题
尽管就空间位置而言,商品房的地产及其连带价值是震不毁的优质资产,但在建筑物震毁之后如何切实保全最大限度地实现其内在市场价值,还不是一件容易的事情,在实践中可能遇到以下一些问题.
“偏重建筑物”的观念障碍 在日常生活中,由于居住者直接利用的是房间,外观最显眼的是楼体,因而人们普遍存在一种错觉,以为所购商品房的最大价值集中在建筑物上,因而重房产、轻地产.这种观念反映在地震灾害中,就是一见楼体坍塌,顿时感到全完了,整个房地产都没有价值了.这种“偏重建筑物”的模糊观念,往往导致业主和抵押贷款银行轻易放弃整个物权,这是震毁公寓式商品房地产保全的最大思想障碍.
公寓式商品房地产析分的复杂性与独栋别墅不同,公寓式商品房的地产不能直观体现出来.如果一栋别墅在地震中坍塌了,由于地产关系十分清晰,仅属于其业主所有,在房价已经大幅度上升的情况下,业主很容易想到重建问题,不会轻率将房基地交给抵押贷款银行.同样,抵押贷款银行在研究是否核销震毁独栋别墅的未偿贷款余额问题时,自然也会认真考虑并贷款核销后的地产归属问题,不会忽视客户意见,贸然单方面核销独栋别墅抵押贷款.
与独栋别墅相比,公寓式商品房的地产关系,却相当复杂,遇到实际问题,很难处理.譬如,虽然每建筑平方米公寓式商品房应当摊得多少土地是可以计算出来的,但仅为纸面数字,在空间上不能明确指出其具体位置,在地图上无法标出各自的土地红线.整个小区、甚至每一栋楼的住户都很多,各自情况不同,想法有别,不易统一意见,难于一致行动.这就很可能导致他们轻易放弃废墟下的宝贵财富,空使他人受益.
公寓式商品房地产析分与处置的法律缺失 目前我国的《物权法》,尚未对公寓式商品房的地产析分与处置问题作出明确细致的规定.因而如何妥善处理震毁商品房的地产,还没有直接的法律条文可依.事实上,与商品房地产紧密相联的还有诸多审批环节的费用,这些费用形成了数量可观的、附着在地产之上的连带价值,成为商品房物权不可分离的组成部分.我国目前的《物权法》,对这部分地产连带价值的保护问题,更无明确规定.
公寓式商品房地产关系的复杂性,再加上“偏重建筑物、忽视地产及其连带价值”的模糊观念与法律缺失,上述三个因素结合在一起,给我国公寓式商品房的地产保全工作带来难以想象的困难.这种困难使大多数公寓式商品房业主,甚至一些发放抵押贷款的债权银行,都不去注意废墟下面可能存在宝贵财富.
完善公寓式商品房《物权法》的思考与建议
为切实保护公寓式商品房购写者的土地使用权,同时也是为了维护贷款银行的抵押权益,避免他人不当得利,有必要在我国《物权法》中,进一步完善有关公寓式商品房地产保全、析分与处置等问题的法律规定.
增加“供地政府需负责包换地质条件不宜重建的住宅用地”条款 前面说过,像销售产品有瑕疵,销售商应当负责换货或退货一样,如果住宅用地日后被证明其地质条件不宜建设住宅,倒塌住宅的业主应当能够从供地者那里换得面积基本相等、区位商业价值相当的宜建土地.在《物权法》中加入此类内容,作出明确规定,才能确保商品房地产的市场价值不因事后发现其地质条件不宜建设住宅而白白丧失,切实保障房地产购写者的应有权益.
增加“土地有偿使用期限内重建住宅免费各项审批手续”条款 如果《物权法》明文规定在土地使用权存续期限内,震毁商品房的业主可以免费重建的各种审批手续,不必重复交纳各项审批费用,那就能够排除地震倒塌房屋重建过程中的诸多无形障碍,大幅度降低重建成本.这会使业主们清醒地看到,震毁的只是实际造价并不很高的建筑物,从价值量角度看,所购房地产的绝大部分物权尚存,进而提高他们的重建信心.
明确规定“公寓式住宅业主一律按建筑面积分享地产及其连带价值” 为了简化问题,提高透明度,在《物权法》中最好明确规定,公寓式住宅业主之间一律按各自的建筑面积分享小区地产及其连带价值,而不考虑各户的楼层、朝向、户型和购写时间迟早等因素带来的每平方米售价差异.这样做,简单明确,便于执行,便于监督,可以最大限度减少业主之间的纠纷.
明确规定“公寓式住宅重建按地产比率分摊造价并分享建筑面积”为了提高重建住宅的抗震标准,有可能需要适当优化和变更建筑设计,整栋楼房的建筑面积或许有少量增减.在《物权法》中最好明确规定,公寓式住宅重建按各户原楼层和方位分配房间,按业主各自拥有的地产比率分享新的建筑面积并相应分摊建筑费,按相似度检测机构评估的市场均价补交或补偿因户型改变而增减的建筑面积.
对不参加重建户的地产处理 在《物权法》中最好给出明确规定:不愿意参加重建的业主,可以在出资重建之前转让自己的地产;逾期不能交纳重建费者,视为业主自动放弃其拥有的地产;由其他业主按各自拥有的地产比率,分摊这部分房屋的建筑费并相应分享物权.
对业主死亡户的地产处理 在《物权法》中最好明确规定:震毁公寓式住宅的业主死亡,其遗产继承人需要在地产继承手续的同时,与债权银行签约承担偿还未偿贷款的义务;业主无继承人或者继承人不愿意承继,其地产和相应债务均归当地政府;政府不愿承担债务,则由抵押贷款银行依据担保法接受地产.