本站原创房屋安全管理是政府赋予房产行政主管部门的一项职责,做好此项工作,杜绝房屋在使用过程中发生安全事故,对保护人民生命财产安全、维护社会和谐、促进经济发展具有重要的作用.目前,南京市房屋安全管理工作取得明显成效,在履行房屋安全管理职能、制止私拆乱改行为、提高鉴定技术怎么写作水平、排除安全隐患、化解社会矛盾等方面起了积极作用.但同时也存在不少问题,房屋安全管理工作依旧任重道远.
一、既有房屋安全管理内容
既有房屋是指投入使用两年（含两年）以上的房屋,既有房屋安全管理是指房产行政主管部门对本市行政区域内国有土地上已经投入使用的房屋通过房屋安全检查、拆改结构行政审批、房屋安全鉴定、危房监管与治理和白蚁防治等行政手段保证房屋安全使用的一种管理活动.
二、南京市房屋安全管理组织体系
根据《南京市城市房屋安全管理条例》（下称《条例》）第3条规定,市房产行政主管部门负责本市房屋安全管理工作,其所属的房屋安全管理机构具体负责相应的日常管理工作；区、县房产行政主管部门按照职责分工负责本辖区房屋安全管理工作.
目前,南京市已基本形成市、区（县）房屋安全管理网络体系,市房屋安全管理处与区（县）住建局房屋安全管理办公室（大部分与物业科合署办公）具体承担日常工作,全市管理鉴定人员约100人.每年处理投诉信访约4000件,行政审批约200件,专项检查房屋300处,面积约20万平方米,各类房屋安全鉴定约600处（幢）,建筑面积约110万平方米.
三、房屋安全隐患
1.南京市超过设计使用年限房屋状况及危房状况
房屋使用过程中,由于材料老化、构件强度降低、维修保养不及时等房屋也会“生病”.南京市国有土地房屋面积约3亿平方米,据2012年11月市住建委信息中心提供：全市1960年以前建造房屋近10000幢（年代不明未统计）,建筑面积275万平方米,占全市总建筑面积的0.9%.据危旧房办统计：危旧房城中村社区179个,房屋面积596万平方米.2012年7月,市房屋安全管理处雨季房屋安全检查统计结果显示：危房270处,建筑面积21.5万平方米.
2.拆改主体结构情况
近年来,无设计加固方案,未经审批,擅自改变房屋使用用途、加层或增大房屋荷载、私拆乱改等行为逐年递增.据统计,每年擅自拆改房屋主体结构案达2000件,这些拆改行为对房屋整体性、结构安全性、稳定性、抗震性等均产生比较严重的影响.
3.拆改结构导致房屋倒塌安全事故频繁发生
近年来,随着住房市场化、产权多元化,除直管公房和部分单位自管房以外,社会房屋安全管理出现真空地带.如果房屋安全管理不善,一旦发生安全事故,不仅给百姓造成生命、财产损失,而且给国家、社会造成负面影响.2011年6月19日,无锡惠山区钱桥社区一幢上世纪80年代400平方米的4层砖混办公楼,在装修瞬间倒塌,造成9死7伤.2012年10月25日,南京玄武区洪武北路一房屋承租人,在装修时拆改墙体,野蛮施工,导致墙体倒塌,砸死一人.
4.施工对周边房屋的影响和突发事件的发生
城市建设步伐在加快,地铁建设、深基坑开挖施工对周边既有房屋产生安全影响,一些突发事件不断出现.继2010年“7·28”南京栖霞区丙烯泄漏爆炸对周边房屋安全产生影响事件后,2012年8月栖霞区曹后村地铁地下盾构机施工,导致一居民楼庭院塌陷危及整幢房屋安全.这些房屋安全事件引发了一系列社会矛盾,据统计,每年约有上百起矛盾纠纷因此而生.
5.公共场所和人员密集场所存在安全隐患
公共场所因多次变更经营权及经营内容,反复装修,拆改结构,严重削弱了房屋整体性能,房屋安全令人担忧.
6.无报建手续,已投入使用的房屋存在安全隐患
改革开放招商引资,一批无任何报建手续房屋投入使用,这些未经竣工验收的房屋存在安全隐患.根据江苏省建设厅《江苏省实施<房屋登记办法>若干问题的指导意见的通知》（苏建房[2009]196号）,《房屋登记办法》实施之前实际交付使用的房屋在产权证时,无法提供建设行政主管部门出具的质量验收合格证明的,可以申请房屋安全鉴定,据市房屋安全鉴定处统计,在申请房屋中约20%存在不同程度的安全隐患.
四、房屋安全管理难点
一是法律法规不健全.在生产建设领域内,我国有《建设工程安全生产管理条例》和安全生产管理方面的法规和文件,但大部分针对建筑工程施工安全管理,没有涉及到既有房屋安全管理,目前全国只有《城市危险房屋管理规定》和住建部2012年下发的《关于组织开展危旧房屋安全大检查加强房屋安全管理紧急通知》文件以及6种《鉴定标准》,缺少一部对全国有指导意义的《房屋安全管理办法》,江苏省至今也没有一部关于房屋安全管理方面的法律法规.
二是对危害房屋安全行为缺乏有效的制约机制.房屋安全管理是社会管理的一部分,需要政府相关部门通力合作,南京市2007年出台了《条例》,但真正制止和纠正损害房屋结构违规行为和对施工影响周边房屋安全的鉴定缺乏强制措施.
三是区县房屋安全管理机构缺乏经费保障,管理队伍不稳定.
四是危房监管难,治理缺乏资金扶持.
五、对策
一是出台《南京市城市房屋安全管理条例实施意见》,开展全市房屋普查或对公共场所实行专项检查,建立健全房屋安全管理信息系统.通过完善信息系统方式建立房屋安全管理模式,对房屋现状、结构类型、拆改、灾害损害等进行全方位信息化管理,掌握房屋寿命周期,为市政建设可能对周边房屋产生的安全影响提供结构、地基基础等信息,为房屋安全提供预警警报.
二是建立全市房屋安全管理“四级”网络,实现市—区—街道—物业项目管理处对全市房屋全覆盖管理.
三是对公共场所房屋安全定期强制检查、鉴定.
四是加强对鉴定行业的管理.房屋安全鉴定涉及公共安全和公共利益,是房产行政部门的一项工作,对鉴定人员、设备都有很高的要求,属于非市场化技术怎么写作活动.目前,部分科研机构、质量检测、设计单位等社会相似度检测组织也承揽了鉴定业务.由于这些相似度检测机构追求利益最大化,更无法协调双方矛盾,加上民众对检测和鉴定概念混淆不清,为此,主管部门应加强对鉴定行业的指导,实现鉴定行业规范化管理.
齐婧/责任编辑