中国商品房价是否超出消费者的承受能力

［摘 要 ］本文根据经济学需求规律,运用计量方法,建立了中国商品房需求模型.对房价是否超出人们的消费水平给出解释.

［关 键 词 ］商品房房价消费能力

一、引言

近年来,中国的房地产市场一直快速发展,吸引大量资金涌入该行业；而绝大多数消费者无法接受现在的房价.若房价超过了购房者的承受能力,那么抬高的房价是被谁所支撑.本文运用计量方法,建立商品房的需求模型,寻求引起商品房需求变化的因素.对商品房市场的投资与消费有一定的参考意义.

二、理论函数

需求理论函数主要抽象为商品需求量与之间的关系,本文认为商品房的需求Y,主要由以下因素制约:居民可支配收入I；房价P1；土地P2；房租R；人们的偏好P；对商品房的预期P3；人口数PO.

故建立商品房需求的理论函数:

Y等于f（P1,I,P2,R,P,P3,PO,u） ①

u为随机扰动项.

三、实证检验

1.数据收集

如下表所示：

2.计量分析

（1)经分析知Log(y)与各解释变量之间呈线形关系,故采用下式来拟合①式:

Log(y)等于a0+a1*x1+a2*x2+a3*x3+a4*x4+a5*x5+u ②

对②式多次拟合,得：

LOG(Y)等于-6.857224613-0.001017939972*X1+1.600750229e-05*X3+0.0001400123609*X4 ③

-2.338468-4.5284115.4969465.455718

R2等于0.992017,F等于289.9631,DW等于1.971459,T等于11(1994-2004), t0.05(7)等于2.365

（2)③式拟合优度、变量及方程的显著性检验通过,且解释变量间不存在多重共线性.T等于11,k等于3时查表知:dl等于0.595,du等于1.928 则由DW等于1,971459知③式产生的随机扰动项不存在一阶自相关,BG法可检验出不存在高阶自相关,TR2等于5.183222<χ20.05(6)=12.5916,由White法知随机扰动项不存在异方差.

四、主要结论

1.中国商品房需求主要取决于消费者的收入,商品房在一般家庭的消费支出所占比重较大.我国居民储蓄主要有三个目的：投向子女教育的储蓄居首位,投向养老的储蓄居第二位,投向购房的储蓄居第三位.对商品房的需求分析有一定的普遍意义.

2.房价对其需求量影响较大.房价收入比是被世界广泛使用的判断房地产是否合理的重要指标.世界银行制定的房价收入比标准是5∶1,联合国是3∶1,美国是3∶1.我国大约是10∶1～15∶1.

3.人口指标纳入模型,说明商品房市场总体上处于写方市场,但房价继续上涨的空间不大.