本站原创摘 要 ：面对食品连锁企业日趋激烈的竞争状况,结合现有食品连锁行业不断下滑的盈利能力,提出食品连锁行业门店房租成本控制原则及控制模型.通过对部分上市公司及拟上市公司分析,基于价值链的管理理念,为食品连锁行业门店房租成本控制提供方向及方法,提升食品连锁行业的盈利空间及核心竞争力.
关 键 词 ：价值链；连锁；门店房租成本控制
目前,我国食品连锁行业的企业成本费用控制研究集中在供应及销售领域中,涉及到股权架构设置的隐形战略成本、日常管理成本、门店房租成本等核心模块.房租成本控制研究多发生在传统商业地产行业,而食品连锁行业相对经营模式单一,加上大多连锁行业前身多为经营个体快速复制而来,房租成本费用控制意识相对薄弱.
随着市场经济的进一步推进,房租、运费等管理成本费用的不断上升,加上相对毛利空间有限,为此连锁食品行业盈利空间受到制约.食品连锁企业对成本控制多集中在日常费用控制研究上,而对基于价值链的门店房租成本控制研究相对较少.
针对上述情况,随着销售模式的转变,传统连锁食品行业的利润空间越来越小,因此该行业基于整体价值链下的门店房租成本控制问题亟待解决.本文将基于价值链的管理思想,对食品连锁企业的门店房租成本控制的核心要素进行分析,提出了基于价值链管理的食品连锁企业门店房租成本控制原则以及成本控制模型,为食品连锁企业门店房租成本控制提供了参考方法.
一、 食品连锁企业门店房租成本控制存在的问题
(一)缺乏精细化成本管理意识,在成本费用使用、资源分配上比较粗略,统筹规划和精细化成本管理意识欠缺.
（二）成本费用控制缺乏战略型、全面性,只注重单一财务活动内的成本,缺乏对整体的业务流程下成本进行系统控制的观念,费用使用、资源分配均衡性得不到保证,容易顾此失彼,造成资源浪费.
（三）门店房租成本控制方法缺失,没有一套与业务体系、内控体系及分析预警体系相融合的控制体系做指导,完全凭借以往的经验及考核指标进行,无法及时发现、判断和处理门店房租成本控制中的问题,门店房租成本控制效率及效能低下.
（四）没有建立成本信息效能分析及反馈机制,无法从业务前段、业务过程及业务结果中收集有效信息,也无法完成成本数据模型的搭建,并准确反馈给决策者.因此,决策者只能进行粗放型的成本预测,无法在管控过程中及时进行成本预算的调整.
二、食品连锁企业业务活动的价值链
价值链的概念是由美国迈克尔波特于1985年提出的.波特认为,每一个企业都是在设计、生产、销售、发送和辅助其产品生产的过程中进行种种活动的集合体,所有这些活动都可以用一个价值链来表示.利润是在企业经营活动的各个过程中产生的,为此,企业要实现利润就必须通过降低每个环节的成本、增加每个环节的价值来实现.
将价值链理论应用到食品连锁行业业务活动中,首先要分析出食品连锁企业业务活动中产生成本的环节,按照价值链的理论,食品连锁企业门店房租成本控制工作的价值链如图1所示.
对食品连锁企业门店选店业务活动价值链进行分析,将业务活动工作分成基本活动和辅助活动两大类,其中基本活动成本是食品连锁企业成本的主要部分.通过分析我们可以发现,产生食品连锁企业成本的因素主要有以下三个：
（一）门店选址及房租评估.食品连锁企业经营本质是渠道占用,即通过渠道资源锁定市场占有率,其是后续食品连锁企业发起业务经营活动的核心推动力,因其在某种程度上决定了后续经营业绩.后续资源配置、架构涉及都是以此为基础开展,也是企业预算管理的基础.在此阶段,往往需要企业高层会同网点开发部、人力资源部、战略分析部及财务部统筹确定此目标,在实际执行中需要经过网点开发人员扫街选址、多层授权后方可确立门店选址.涉及门店房租转让费会提高审批层级,使用公司格式合同及补充协议,一般房租成本占收入的比率25%左右,而其中的直接房租成本在房租总成本费用的80%
（二）门店房租衍生成本.连锁企业开发门店,因涉及门店大多面积不大,以致房屋的产权归属比较复杂,不乏一些个人出租门面房的案例；为此与房租相关的衍生费用也是相当大的数据,比如房屋的转让费、开票费,这些费用约占房租总成本的15%左右.
（三）门店房租续约及解约成本.食品连锁行业的门店众多,门店的续签工作也是一个不容小觑的工作,如何规划控制续签引起的成本也是需要重点考虑的,处理的妥当与否将大大影响企业的房租后续上涨的比例,这部分续租管理成本约占房租总成本的5%.
三、基于价值链的门店房租成本控制模型
在对食品连锁企业成本动因进行分析的基础上,建立目标、地域、效能、周期维四个维度的门店房租成本控制方法,形成基于价值链的食品连锁企业门店房租成本控制模型,如图2所示.
(一)目标维门店房租成本控制
在食品连锁企业整个业务活动开展过程中,制定门店房租成本控制总目标,并将预算具体分解到各项活动中,实施预算计划控制与财务内控制度并行的双向管控模式.目的是即使有预算,但并不代表就一定可以做,要做尚需符合日常开支的企业制度；同样合规的事情不代表合理,制度清理范围里的事还需要有预算且在预算范围内,若没有则需进行单独核批增加预算.
(二)单店维门店房租成本控制
因为食品连锁企业的核心组成体就是门店,所以每个门店也是一个相对独立的利润主体,进行门店房租成本控制时,单店维需要考虑承担直接管理费用和总部间接管理费用下的损益,递级来分析单店的盈亏状况,针对每个门店进行盈亏平衡测算；每月针对门店的房租成本费用状况进行贡献分层分析,并建立相似开店周期、开店天数下的门店横向对比分析控制.
(三)效能维门店房租成本控制
效能维门店房租成本控制旨在保证费用开支效能的前提下,进行资源针对性投入的控制,需要针对企业不同区域的销售走势,进行例行费用投入和项目性费用投入,并针对费用带来的来客数、成交笔数、单笔流水额进行费用效能分析.同时,组建费用数据库,提炼数据效能分析指标,展开同环比、竞品比的房租成本分析管控模式,然后据效能状况调整配置比率. 四、基于价值链的门店开发成本控制措施
整体控制措施实施企业内控制度与预算额度双向机制,建立询比价及预算额度台帐递减控制体系,前置内控的体系,具体措施如下：
一、制度体系控制
1、 推行门店分级预算额度与内控制度相结合的控制制度：即每家门店根据级别进行预算额度设定,并执行不同审批权限及审批流程,将战略开店房租总预算落实到各级各类门店,严控个体门店的预算额度.
2、建立门店比价制度：据选址模型进行横向比较控制,每家门店费用审批时,据其面积、门店级别进行历史类似门店费用参考核对,差异超过5%以上进行警示审批,超过10%进行正常权限提升一级特批.
二、执行风险导向的成本内控制度,控制隐形成本的发生
为规避房屋租赁间的转让费及二房东房租加成,采用公司规范格式合同,并采取三方协议方可提报房租报核的制度；制定门店合同财务先行审核的前置管控制度,即财务针对房租开具、资金打款、有无转让费进行审核,从合同源头规避阴阳合同、资金过个人卡的风险,即对所有房屋合同如涉及二房东,需要签订三方协议,明确资金打款的走向,涉及转让费的要求当事人提供原件,经财务人员对比合同核实后方可执行打款；重点审核合同租金是含税还是未税金额,开票的税点何方承担,一并在合同审核内控制度及签批制度中明确.
三、 推行绩与租金成本挂钩绩效评估机制
落实费用效能与开发人员绩效考评结合的措施：每月财务预算控制部门核实网点开发人员的开发业绩,并在网点开发人员业绩表上签署意见,注明是否收回,实际业绩是否达到预估业绩,并进行开发费效比复核；然后在薪资奖金单上签署达标状况,预实结合后再转人事核发绩效工资.
五、结束语
基于价值链理论分析食品连锁企业运行的成本,可以从多方面揭示食品连锁企业的成本费用信息,这些信息对制定正确的门店房租成本控制计划方案起着非常重要的作用.本文提出的基于价值链的食品连锁企业门店房租成本控制模型可以有效解决食品连锁企业的门店房租成本控制问题,增强房租成本费用管控实效,提升食品连锁企业在市场环境中的盈利及核心竞争能力.（作者单位：伽蓝（集团）股份有限公司；上海财经大学）