房地产项目工程造价控制

在竞争激烈的市场经济中,房地产开发企业要求生存、求发展,必须有效地控制工程造价,以提高企业的投资效益.对房地产企业来说为实现既定的目标收益,在确保工期、质量的前提下,注重成本管理,降低开发成本,以最小的成本换取最大的经济效益,就能在激烈的市场竞争当中取得主动,走向成功.如何降低房地产开发成本是开发商的主要任务,也是保持房地产市场健康稳定发展的重要因素.在此着重阐述房地产项目工程造价控制的应对措施.

一、决策阶段与设计阶段的造价控制

房地产项目投资决策阶段工程造价控制对整个项目全过程造价的控制起着决定性的作用.一个城市中的不同区位和地点对房地产项目投资决策的形成起着重要的影响作用：决策过程中发布根据项目建设地点的规划功能,公共配套设施,居住人群的密集情况,流动性、职业特点来确定该项目的开发类型,建设标准的档次,以及项目容积率、绿化率的确定,项目主要设备的选用等；而这些都关系到工程造价的高低.根据相关资料显示,项目决策阶段的产出对总投资影响经验数据一般为70%左右.这表明项目决策阶段对整个项目工程造价具有决定性影响.如在城市中心区建设住宅小区项目,就宜按高档楼盘来开发；而在城乡结合部一般将项目定位为普通商住小区进行开发.同时,在进行投资估算的时候,对同类地区相邻项目的经济技术指标进行调查、研究、对比.并根据项目之间的不同点进行项目投资估算成本的替换,以确定投资估算.在进行投资方案的决策时,进行多方案比较,分析影响投资的风险因素,评估风险量,对影响项目的造价的风险性因素进行重点控制.

拟建项目一经决策,设计就成了一项工程建设和造价控制的关键,设计方案的优劣、设计质量的好坏都直接影响着工程项目的造价、进度、质量.抓住设计这个重要阶段,未雨绸缪,已取得事半功倍的效果.项目设计阶段的产业对总投资的影响经验数据一般为25%左右,表明项目设计阶段对项目造价具有重要影响.在满足项目使用功能的前提下,要做好以下几方面的工作：

1.实行设计方案投标制度.在市场经济的今天,开发单位在委托设计时应大力引入竞争机制,加强管理工作.通过设计招标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计质量问题出现的工程洽商.同时通过招标还可以选择优秀的设计方案,避免因建筑产品设计落后,影响销售造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证的事情发生.

2.规范设计任务书.通过规范化的设计任务书和设计合同严格控制设计单位的设计质量：在项目前期即尽可能确定有关技术经济指标参数,防止因设计自身失误原因导致成本增加.

3.进行限额设计.在满足设计质量的前提下,限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下,控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响.

4.设计总体方案应重点研究.合理确定容积率、建筑密度,在“以人为本”的设计理念上体现最合理的土地成本；整个项目的建设品质,小区的综合平面布置、中水处理、智能化布线、园林、绿化、交通组织、配套设施及小品等都要做细致研究.

5.规范设计评审.通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量.

二、施工招标及签约阶段的工程造价控制

合同作为双方当事人履行权利和义务,相互索赔的依据,在房地产项目实施过程中认真编制招标文件有效签订合同尤为重要.房地产商必须对以下有关合同问题进行策划和决策：

1.确定发包方式.在合同签约阶段房地产商应根据项目大小、专业复杂程度、自身管理能力、管理的风险等因素来确定；力求既有利于业主控制造价又回避风险.

2.确定招标方式.招标方式有公开招标、邀请招标,各种招标方式有其特点及使用范围.一般要根据承包形式、合同类型、工程紧迫程度、业主期望控制工程建设和程度等决定；一般采用公开招标.实践中,房地产商选择以往信誉、施工业绩好的企业作为合作对象,不失为回避风险的良策之一.

3.选择清单报价形式.对于工程的发包应采用工程量清单报价的方式,增加施工企业的竞争意识,通过市场竞争形成工程造价.还应特别注意已招标文件中一定要规定投标人必须填写材料（设备）明细汇总表,并在表中详细列出所采用材料（设备）的名称、品牌、规格型号、生产厂家、质量等级、数量、单价及合价,以便于评标时对比分析以及签约后的质量控制.

4.合同的审核.关于工期、质量、造价这三个方面的合同条款,是施工合同最重要的内容.造价方面主要是对计价原则、综合费用、人工费的取定、设备材料的定价、总包怎么写作费的取定、设计变更及现场签证的签发、违约条款、付款方式等进行审核,并与招投标文件保持一致.

三、施工阶段的工程造价控制

在工程施工阶段由于工程设计及招标阶段也已完成,其工程量已完全具体化.在此阶段影响工程造价的可能性比其它阶段相对少一些,但是真正形成工程实体主要是在这一阶段,若控制不好,也会使投资失控,做好施工阶段的造价控制需要从以下方面着手：

1.审查优化施工方案.施工方案是由施工单位编制,工程监理及建设单位审定的.合理的施工方案是施工单位进行科学管理的重要环节,是施工单位高质高效、低成本低消耗、加强管理提高经济效益的重要手段,也是建设单位控制工程造价的重要保障措施.

2.加强图纸会审,减少施工过程的变更.加强图纸会审,将工程变更的发生尽量控制在施工之前.要杜绝不合理的设计变更,对确实必须发生的设计变更,应采取审核会签制的方法,相关单位讨论决定.特别是那种涉及费用较高的设计变更,必须经设计单位、建设单位现场代表、监理公司、施工单位等几家现场核实并进行技术及经济比较,尽量减少合同外费用.

3.择优确定专业分包单位.安装工程中的水电煤通讯等,带有一定的垄断性质,所报也往往是一口价.如某开发区域内,需要新建一个10KV开关站及用户站,供电部门所属三产负责从设备采购到安装的专业分包,根据电力定额相关规定及电力公司物资信息价编制的预算为1617万元,经专业工程师认真分析,发现该预算与土建公司的施工范围有重复,部分列项不尽合理且部分电缆要高出市场价.为了降低造价,同时又确保质量,以尊重供电部门的规定为交涉前提,与分包单位展开了多轮会谈,最终同意以1396万元的合同价与业主签订了合同,为业主节约221万元投资,核减率为13.67%.

4.做好材料、设备的订货、采购、供应工作.如安装工程由于系统多,材料设备的种类也多,其高低直接影响到工程的造价,所以严格控制材料是降低造价的有效手段.其中,材料的选型也相当重要,如某型号的一台热水泵,若选用进口产品报价为14352元,而选用同样满足设计要求的国产泵报价仅为4800元.因此对重要设备及金额大、数量多的材料,尽量采用招标竞价方式,经评比后,择优选择中标单位.对于市场比较透明的通用材料,可以由专业工程师通过市场信息或充分利用公司己有的数据库,询价时货比三家,合理确定材料.

5.建立实际投资与概（预）算动态对照分析表.每月根据实际签订的合同价、付款金额、变更等与批准概（预）算进行对比及分析,掌握总体投资情况,清晰超出或节约的费用,利于及时调整后期投资控制工作的目标.

四、竣工结算阶段工程造价控制

工程竣工结算是指承包商按照合同规定的内容全部完成所承包的工程,经验收质量合格,并符合合同要求后,向发包单位进行的最终工程价款结算.在工程结算时应坚持按合同办事,对工程预算外的费用严格控制,对未按图纸要求完成的工程量及未按规定执行的施工签证一律核减；凡合同条款明确包含的费用、属于风险费包含的费用、未按合同条款履行的违约等也一律核减,严格把好审核关.要求：1.核对合同条款；2.检查隐蔽验收记录；3.落实涉及变更签证；4.按图核实工程数量；5.按合同原则组价取费.

综上所述,工程造价的控制与管理是一个动态的过程,房地产公司只有采取全员、全过程、全方位的管理原则,才能使工程造价始终置于有效的控制之下.

更正：2014年第六期《现代工商》杂志中《浅议集团公司日常管理中的税务筹划》的作者是王云飞.