房屋工程造价控制方法之

【摘 要 】随着经济社会的发展及人们对住房需求的增长,房屋工程建设项目开始引起人们的广泛关注.过高的房屋工程造价不利于开发商最大利润的获取和消费者购写能力的提高,因而,采取适当的方法控制房屋工程造价对开发商和购写者乃至整个社会都具有重要的现实意义.本文拟从房屋工程的策划、设计、招标、施工、竣工五个阶段对房屋工程造价控制方法进行初步的探讨与研究,以期能够引起人们对房屋工程造价控制方法这一研究领域的进一步关注.

【关 键 词 】房屋工程造价控制控制方法

房屋工程是指兴建房屋的勘察、规划、设计、施工和设备调试等各项工作的总称,它最终目的是为人类生产与生活提供适宜的场所.随着经济社会的发展及人们对住房需求的增长,房屋工程建设项目开始引起人们的广泛关注.对开发商来说,控制房屋工程造价,节约成本,获得最大利润是他们的目标；对购写者来说,控制房屋工程造价可以在一定程度上降低房屋的,减轻他们购房的经济压力.因此,控制房屋工程造价对开发商和购写者乃至整个社会都具有重要的现实意义.本文拟从房屋工程的策划、设计、招标、施工、竣工五个阶段对房屋工程造价控制方法进行初步的探讨与研究,以期能够引起人们对房屋工程造价控制方法这一研究领域的进一步关注.

1.房屋工程策划阶段的造价控制方法

1.1 科学合理决策.科学合理的决策是控制房屋工程造价的前提,它意味着对房屋工程建设项目作出了科学合理的决断,即选择了最佳的建设地点、投资方案、结构方案等,从而能够实现人力、物力、财力的最优配置,使房屋工程的造价得到合理的控制.

1.2 控制房屋工程建设标准.房屋工程建设标准包括工程的原则、等级、规模、技术、用地面积、主要技术经济指标等,其中房屋工程的规模是核心.控制房屋工程的建设标准要考虑以下几个因素：第一、市场因素,包括资源供应量、市场对房屋的需求量、市场风险等；第二、环境因素,包括自然环境、社会环境、国家的政策法律法规等；第三、技术因素,包括工艺技术、管理技术、生产技术、装备制造技术等.

1.3 合理选择房屋工程建设地址.为了控制房屋工程的造价,应该选择最佳建设地址.由于政策法规、自然环境、劳动力、原材料等因素都会影响到房屋工程的造价,因此在选择建设地址时应该综合考虑以上几个因素,寻找最优目标.

1.4 合理选择房屋建设的技术方案.技术方案不仅直接影响房屋工程的建设成本,还会影响到房屋工程建成后的维护、运行成本.因而,合理选择技术方案是房屋工程造价控制方法之一.在选择技术方案时,应本着先进适用、安全可靠、经济合理、保护环境的原则,这样既可以节省建设成本,又能够节省维护、运行成本.

2.房屋工程设计阶段的造价控制方法

2.1 优化设计方案.房屋工程建设要重视设计方案的优化,要通过对不同的设计方案进行对比、分析,选择在技术、经济上最合理的方案.在房屋平面布局上,应充分合理利用土地,节省建设用地.在楼房层数和层高设计中,要根据房屋工程建设的总体要求进行科学合理的设计和安排.

2.2 采用先进工艺技术方案.先进的工艺技术能够充分利用原材料,避免不必要的浪费.在房屋工程建设中,应该从我国的实际出发,以提高经济社会效益为目的,采用先进的工艺技术方案,尽量不采用高危险、不成熟的工艺技术,以免造成不必要的浪费.

2.3 实施限额设计.为了有效控制房屋工程造价,可以实施限额设计.限额设计,就是按照批准的可行性研究报告的投资估算控制初步设计,按照批准的初步总概算控制技术设计和施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制不合理变更,保证总投资额不被突破.实施限额设计的有效途径和主要方法是分解投资和分解建筑工程量,它通过层层分解的方法实现对投资限额、设计规范、设计标准的管理和控制.限额设计要求设计师在限定的工程额度范围内进行设计,对于超出设计限额的设计不予采纳,要求其整改,从而实现了对工程造价的有效控制.

3.房屋工程招标阶段的造价控制方法

3.1 恰当选择中标单位.通过招标引进市场竞争机制可以降低房屋工程的造价,而施工队伍的优劣直接影响着房屋工程造价控制的成败,所以在选择施工队伍时要细心谨慎.要综合考察施工队伍的业绩、资信、装备、名誉等因素,优先考虑以前合作过的施工队伍和建设过房屋工程的施工队伍.选择资金充足、信用可靠、技术先进的施工队伍,保证房屋工程的建设质量和经济社会效益.

3.2 妥善签订承包合同.房屋工程承包合同是确定当事双方权利和义务的依据,一旦合同生效,双方都必须按照约定的事项认真履行,不得违反,违反合同约定的事项就要承担相应的法律责任.为了避免给项目带来不必要的经济损失,在房屋工程招标阶段应妥善签订承包合同,明确双方的权利和义务,保证合同条款的完善和齐全；保证合同内容的规范性和合法性；保证合同用语精确、无歧义；保证房屋工程造价不会因合同纠纷而发生不必要的损失.

4.房屋工程实施阶段的造价控制方法

对房屋工程建设而言,如果策划、设计、招标三个阶段的工作做得科学合理的话,则实施阶段的工作不会对房屋工程造价产生大的影响.但是,在房屋工程实施过程中,需要大量投入原料和资金,因而浪费的可能性非常大.因此,房屋工程实施阶段的造价控制仍然十分重要.在这个过程中,通过组织、经济、技术、合同等措施可以有效地防止浪费、控制房屋工程造价.

4.1 组织措施.建设方应该建立健全和完善的质量管理、投资控制、进度管理及安全管理体系,并按照规定严格执行,确保各项制度落到实处.

4.2 经济措施.经济措施一般包括两种,一是依照合同对施工方的违约、违规等行为进行罚款,二是对施工方进行索赔.罚款要注意使用权限和范围,索赔应注意以合同为依据,全面收集证据.

4.3 技术措施.房屋工程实施阶段,建设方采取技术措施控制房屋工程造价主要表现在施工技术管理和建设资金管理上.对于施工技术管理,要落实监督、审批工作,确保施工方的技术和设备能够满足房屋工程建设的质量要求和进度要求.对于建设资金管理,要运用经济学、管理学、统计学方面的知识与技术措施,减少房屋工程实施阶段的造价.

4.4 合同措施.合同措施贯穿于房屋工程实施的全过程,通过合同措施控制房屋工程造价主要是针对施工方违约和索赔.施工方如果发生违约或提出索赔,建设方应该按照合同来妥善处理双方的纠纷.同时,建设方应该加强合同管理,落实合同的有关规定.

5.房屋工程竣工阶段造价控制方法

5.1 做好房屋工程竣工结算工作.大多数人认为,一项工程的最后工作是竣工结算,但竣工结算不会对工程造价产生任何影响,因而在实践中房屋工程竣工阶段的造价控制往往被忽略.其实,竣工结算是房屋工程造价控制的一个十分重要的环节.竣工结算不仅牵涉到建设方与施工方之间的利益,也关系到房屋工程造价的最终结果.因而,无论是施工方还是建设方都非常重视房屋工程的竣工结算工作.竣工结算应该查阅竣工资料,核实工程数量、检查工程质量、审查施工合同、处理结算纠纷.对于施工方未完成的任务应该在结算中予以扣除,对于双方发生的纠纷应该想办法解决,避免矛盾激化,促进房屋工程竣工结算工作有序、顺利的开展下去.同时,房屋工程竣工结算也要按照国家的有关规定进行,实事求是进行编制.一般情况下,经审查的工程结算与编制的工程结算价款相差10％左右,有的高达20％,这对控制投入、节约资金起到很重要的作用.