本站原创今年房地产投资最差的时候已经过去,2013年后很可能会逐步复苏 .
一、住宅投资增速小幅加快
2012年1-10月,房地产投资累计增速为15.4%,较1-9月持平.1-10月住宅累计投资增速为10.8%,较1-9月升0.3个百分点.
10月房地产投资增速15.5%,较上月升1.3个百分点,住宅投资增速13.2%,较上月升3.2个百分点.
二、房屋新开工面积增速大幅回升
2012年1-10月,房屋新开工面积累计增速-8.5%,较1-9月升0.1个百分点；1-10月住宅新开工累计增速-12.7%,较1-9月升0.2个百分点.
10月份,房屋新开工面积增速-6.4%,较9月升17.6个百分点；10月住宅新开工增速-9.4%,较9月升18.7个百分点.
1-10月,房屋施工面积累计增速13.3%,较1-9月降0.7个百分点.1-10月住宅施工面积累计增速10.9%,较1-9月降0.6个百分点.
1-10月,房屋竣工面积增速17.3%,较1-9月升0.9个百分点.
三、商品房销售继续回暖
2012年1-10月,商品房销售面积累计增速-1.1%,较1-9月上升2.9个百分点；1-10月商品房销售额累计增速5.6%,较1-9月升2.9个百分点.
1-10月住宅销售面积增速-1.2%,较1-9月升3.1个百分点；1-10月住宅销售额增速6.6%,较1-9月升3.3个百分点.
10月商品房销售面积增速23.2%,较上月升26.8个百分点,销售金额增速31.7%,较上月升26.8个百分点；10月住宅销售面积增速25%,较上月升26.6个百分点,销售金额增速35.3%,较上月升25.9个百分点.
10月商品房与住宅销售面积环比9月分别下降6.6%和7%,成交金额环比9月分别下降6.2%和6.8%,10月销售环比降幅好于历史平均.
四、资金来源增速持续回升
国内贷款、个人按揭贷款、个人按揭贷款增速持续上行.2012年1-10月房地产资金来源累计增速11.6%,较1-9月上升1.5个百分点,其中国内贷款累计增速14.7%,较1-9月升1.8个百分点,开发增速继续上行,1-10月自筹资金增速11.7%,较1-9月升0.3个百分点；其他资金来源增速12%,较1-9月升2.4个百分点,其中个人按揭贷款增速16.1%,较1-9月升2.9个百分点；定金及预收款增速19.5%,较1-9月上升5.3个百分点.
五、后期展望
从影响投资的两个主要指标——销售和资金来看,均呈持续向好的趋势,这意味着今年房地产投资最差的时候已经过去,2013年后很可能会逐步复苏,但由于销售和资金改善幅度并不显著,这可能会影响投资幅度的持续性和幅度.预计今年四季度累计投资增速会在四季度触底回升,但明年一季度将继续下行（基数是主要原因）.
（本刊编辑部摘编）
不少人将2012年称为“去库存年”,而维持在高位的待售面积,则成为悬在房企头上的达摩克利斯之剑.数据显示,截至今年10月,全国待售面积约为3.2亿平米,超过去年底的2.7亿平米,并一直维持在高位.房企去库存压力仍然很大,个别房企按今年的销售速度,消化库存所需时间甚至要达到10年.全联房地产商会荣誉会长认为,待售面积过多,会使企业将资金积压在上面,无力增加土地储备.
3.2亿平米待售面积
在全联房地产商会第三次会员大会上,专家表示：“自今年6月份以来,全国商品房待售房面积一直维持在高位,并且有上升的趋势,这是需要警惕的.”一般来说,待售面积包括通常所说的库存,是企业全部可售面积的总和.
据国泰君安报告显示,目前市场的存货继续攀升,总体去库存化情况略差于2008年和2011年末.2012年上半年行业的去存货化周期为2.6年,高于2008年第三季度的2.4年、2011年底的2.5年.值得注意的是,一线城市的去库存化情况明显好于二线城市.报告显示,一线城市为2.4年,二线城市则达到3.7年.
事实上,在本轮调控中,北京楼市成为率先下跌的城市,但是,最近的成交数据表明,北京等一线城市楼市率先回暖反弹,而一些二三线城市的销售则持续低迷.这是因为二三线城市房企积累的待售住宅太多,在这一轮刚需释放完之后,就会出现乏力的现象.
据上海易居研究院数据显示,由于受到调控影响,不少开发商转战三线城市,最近两年,三线城市的库存一直在上涨.最近5个月,三线城市的库存一直以每个月环比2%的速度在增长.以三四线城市为主战场的恒大地产显然也遇到了类似问题.恒大董事局主席在公开场合表示,恒大在三四线城市营运环境遇到困难,公司不得不改变策略转战二线城市.显然,三四线城市销售周期的拉长,影响了房企的去库存化速度.
房企去库存化周期最高达10年
当前,消化库存已经成为房企的最重要的任务之一.目前,很多大房企积压了不少待售的面积,尤其在一些三四线城市,虽然成交量有所回升,但是只要微涨,销售速度就会立刻慢下来.因此,本着快速去库存化原则的房企都不敢轻易调整售价.
据国泰君安一份报告显示,根据2012年各房企中报数据统计,万科、保利、金地等房企的去化时间为2-3年,也就是说消化掉企业目前所有可售面积需要的时间,2-3年的水平是一个比较正常的周期.而泛海建设的去化时间则高达10年之久,万科的存货增速超30%,保利的存货增速为20%左右.
据恒大地产今年中期报告显示,公司处于开发中的项目价值高达1010亿元,较年初增加近百亿元,明年可供销售项目增至最多240个,较2012年增长逾30%.专家也表示,持续上升的库存水平可能会给业绩带来负面影响.如果房企的大量资金积压在待售房上,就要非常小心.现在,一些大开发商甚至会有100亿的资金压在待售房上.一般来说,企业压在待售房上的资金比例为15%-25%比较合适,如果占企业资金的三分之一,资金就会面临比较大的压力,企业也就无力做其它的事情.
目前来看,去库存化时间比较正常的保利、万科、金地等房企都在今年大量增加土地储备,保利今年用于土地储备的资金高达286.3亿元,万科则为267亿元,是今年房企用于拿地金额的前两位.专家认为,保利等房企拿地比较猛是因为今年的去库存速度比较快,需要补充土地储备.而10月份土地购置面积环比为-18%,实际上是不少房企因为待售面积比较多,积压了一部分资金,房企扩张的积极性就不够,这也是投资增速同比去年仍然下降的原因.
虽然从今年前10个月的数据来看,不少大房企已经完成或超额完成了销售任务,但是房企的存货值仍处于不断上升之中.在今年接下来的时间里,消化库存将成为众多房企的艰巨任务,而11月份市场的认可程度,将决定库存去化的最终效果.
业内人士表示,房企去库存的压力的确比较大,但是,从目前各项指标来看,包括景气指数、销售情况等,多数城市处于向好的趋势.目前,北京、上海等一线城市的楼市已经回暖.
（本刊编辑部摘编）