物业公司管理中常见法律问题

摘 要:2007年,《物权法》和修订后的《物业管理条例》生效.它们对20多年来国内物业管理实践所面临的诸多问题作出了较为全面系统的规制,但因规范制订本身的先天滞后性、制订者对物业管理法律问题认识的主观局限性,以及作为新兴事物之物业管理怎么写作自身的不断发展变化,目前国内物业公司管理怎么写作中仍存在诸多问题为法规未予规定或规定不明,从而引发众多纠纷与争议.文章对物业公司管理中常见的热点问题即共有部分法律问题、安全保障、物业收费问题开展了研究,并提出相应的解决对策.

关 键 词：共有部分安全保障物业管理条例

中图分类号:F293.33

文献标识码:A

文章编号:1004-4914（2012）05-065-03

物业管理作为一个新兴的行业,伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展,已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分.物业公司工作内容的显著特点是具有公共性和综合性.这种工作特点使得公司经营管理中的法律风险十分广泛.随着业主法律意识的增强,物业纠纷案件也日益增多,稍有不慎就可能面临巨额的赔偿.以下笔者就物业管理常见法律问题进行分析,并提出相关对策,以期促进我国物业公司的管理和相关立法的完善.

一、共有部分法律问题

根据我国《物权法》规定,建筑物区分所有中,除了专有部分和属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线和属于供电、通讯、广播电视等部门负责管理的供电、通讯、有线电视线路等市政设施或者公共设施外,都是归业主所共有的.物业公司管理有部分法律问题集中体现在以下三个方面：

1.擅自处分业主的共有部分.物业公司将楼体进行广告招商,在绿地上设立电子广告屏.广告的出现并未经业主委员会的同意,其广告收益也没有归业主大会,而是全部被物业公司留下了,这些收益被物业公司用在了哪些地方,也从未公示过.

2.擅自侵占业主的共有部分.例如物业公司擅自占用业主的共用土地增加建筑物,或者违反规划或约定擅自减少绿地等.

3.业主对其他业主共有权益的侵害.业主不当行使专有所有权而导致其他业主的共有权受到侵害,即在行使专有部分专有所有权时,违背了专有使用部分的初始使用用途或构造,或将可能危害建筑物安全的危险物存放于专有部分,以致有害于建筑物的保存或者违反有关建筑物的管理使用,而使住户相互间共同的利益受到影响的行为.这种行为主要包括改变楼房主体结构或承重结构；在住宅内存放危险物品；业主未经报批,违反法律、法规,将住宅改变为经营性用房；在共有的走廊堆放自家杂物妨碍其他业主的通行及防火安全；将共有的一楼绿地随意圈划为自家使用等.

二、安全保障的法律问题

近年来,物业公司所管理的小区,由于第三人的违法行为侵害业主人身财产安全的案件愈来愈多,如物业管理区域内业主人身受到伤害,业主的车辆及房屋内物品被盗等,从而引发的业主与物业管理公司之间的纠纷也愈来愈多.这类法律纠纷发生后,物业公司认为,物业管理提供的安全保障是针对公共区域、配套设施设备的,物业怎么写作也是以公共需求为对象的,并不仅仅针对某一单独个体,因此,发生案件物业管理公司不负赔偿责任.业主认为,物业管理公司依据物业怎么写作合同的约定收取物业管理费,承担清洁、绿化、安保等专项怎么写作.业主人身受到侵害,财产被盗,物业公司当然负安保过失之责任,否则就相当于免除了物业公司的安全保障怎么写作约定,不能实现权利义务的对等.同时,依据物业怎么写作合同的约定,物业管理公司也得承担安保失职的违约责任.上述两种观点都有其合理之处,但总的来说,完全不负责任或负完全责任都有失偏颇,在一定程度上减轻或加重了物业管理公司的赔偿责任.

三、拖欠物业怎么写作费的法律问题

拖欠物业怎么写作费的类型分为三类：

1.拒绝缴纳物业怎么写作费.拒绝缴纳物业怎么写作费是指在合同期限到来之后,业主无正当理由拒绝缴纳物业怎么写作合同所规定的物业怎么写作费.这里所指的是业主在客观上能够缴纳而在主观上不愿意缴纳,即业主的对待给付是有可能的情形.业主拒绝缴纳物业怎么写作费的情形十分复杂,业主所持有的理由也是多种多样.

2.延迟缴纳物业怎么写作费.延迟缴纳物业怎么写作费是指业主缴纳物业怎么写作费的期限违反了物业怎么写作合同中关于缴纳期限的规定,在缴纳物业怎么写作费期限到来时,能够缴纳而没有按期限缴纳物业怎么写作费的情形.物业怎么写作费的缴纳期限是业主与物业公司依照物业怎么写作合同规定全面履行缴纳义务的时间,物业怎么写作费的缴纳期限不仅直接关系到业主履行义务的完成时间,也是确定业主违约与否的重要因素.业主延迟缴纳物业怎么写作费常常会涉及滞纳金的支付问题,

3.部分缴纳物业怎么写作费.部分缴纳物业怎么写作费是指业主虽然缴纳了物业怎么写作费,但缴纳金额不符合物业怎么写作合同中约定的金额,或者说缴纳的费用存在着数量上的不足.物业怎么写作费是业主支付给物业公司的对价,业主应当本着全面履行的原则履行自己的缴纳义务,部分缴纳物业费即业主只是缴纳了物业怎么写作费的一部分,是不完全履行合同的缴纳义务,不符合全面履行的原则.

以上是物业管理中常遇到的的法律问题,物业公司应当审慎对待,避免自己负担不必要的法律风险.针对不同的问题,应该有针对性地进行事前预防和事后补救.

四、对策建议

（一）共有部分问题的解决对策

1.建立住宅小区物业共有部分的权属登记制度.共有部分的纠纷,首先要明晰权属.物业公司可以建立共有部分的权属登记簿.依据《房屋登记办法》中的规定登记共有部分.登记内容不仅要对共有部分予以明确界定,还应对共有部分的性质、范围、持分比例作分类登记,使那些现实存在的权利真正得到确认与保护.经登记的共有权具有了物权的效力,可以对抗非权利人对共有权的侵犯.

2.对共有部分收益的处理.《物权法》第七十条规定业主“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”,即由业主共同决定.物业公司在面临这种法律问题时,一定要立足于自己是提供怎么写作的合同一方当事人,即认识到物业公司是靠为小区业主提供怎么写作收取怎么写作费用生存的,必须创建怎么写作品牌、提高怎么写作质量、完善怎么写作体系才能赢得市场；同时自己和小区业主是合同的平等主体,双方之间的权利义务应当通过合同具体约定,没有约定或约定不明的尽量通过协商解决.前文提到的楼体广告和电子大屏幕广告的典型问题需要双方协商解决.广告已经播出,说明物业公司已经与广告公司签订了播出广告的合约,想要停止播出广告涉及到违约的问题.在这种情况下,物业公司可以组织业主委员会成员,召开业主大会,提出解决措施.具体可以借鉴以下方案.物业公司对广告的收益中50%为物业公司自留,用来为物业公司的员工发工资和作为物业公司的经营利润；另50%交给业主委员会保管,用做小区日常的管理、维护费用及业主的公共福利,业主委员会须定期将收益的用处以及明细账目公示给全体业主.

3.侵权业主承担相应责任.业主与业主之间,主要存在的问题是因房屋相邻产生的相邻关系及因侵权产生的损害赔偿法律关系.根据《民法通则》第八十三条关于相邻关系的规定,因相邻一方没有正确处理相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当承担责任.而侵权责任,也应按照《侵权责任法》等相关法律规定处理.但不论在哪种情况下,物业公司承担责任的前提必须是有过错,或者是没有按《物业怎么写作合同》约定履行管理职责.物业公司应在怎么写作合同中承诺对业主的侵占其他业主权益行为进行监督管理,并履行该监督管理职责.在物业合同中用列举方式明确具体的监管范围和事项.物业公司在监管范围内承担过错补充责任.在监管范围之外,或者物业公司主观上不存在过错的情形下免责.《最高人民法院关于审理物业怎么写作纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定：“物业怎么写作企业公开作出的怎么写作承诺及制定的怎么写作细则,应当认定为物业怎么写作合同的组成部分.”所以,物业公司作出公开承诺和制定怎么写作细则时要仔细推敲,一旦作出,便要受其约束,须如实履行.

(二)安全保障问题的解决对策

安全保障义务是指行为人能够合理预见他人的人身或者财产正在或者将要遭受自己或者与自己有特殊关系的他人实施的侵权行为或者犯罪行为的侵害,即要承担合理的注意义务和采取合理的措施预防此种侵权行为或者犯罪行为的发生,避免他人遭受人身或者财产损害.物业公司依约定对业主负安全保障义务.其可以通过以下措施规避法律风险.

1.谨慎拟定合同中的安保条款.《物业管理条例》第36条规定：“物业管理企业应当按照物业怎么写作合同的约定,提供相应的怎么写作.物业管理企业未能履行物业怎么写作合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任.”根据该规定,物业公司承担相应法律责任的要件是：一是物业公司未能履行怎么写作合同约定的义务；二是物业公司的违约行为导致了损害结果的发生.鉴于物业怎么写作合同在法律诉讼中的重要性,物业公司在设计怎么写作合同时务必谨慎拟定条文,尤其是涉及到安全保障义务的条款更应慎之又慎,杜绝因条款的不严密而使物业公司承担过多的法律义务.按照《物业管理条例》规定,在合同中应约定常规的安全怎么写作内容,如小区内是否安装闭路监控电视；保安实行几小时的值勤和巡视；如何紧急处理突发事件；是否实行封闭式管理等等.除此之外,合同中还应明确订有风险排除条款,如“物业公司不承担对业主或使用人的人身安全及财产的保管保险义务”等.这是因为物业管理公司对小区提供怎么写作的内容主要是维护和管理房屋的共用部位、共用设施设备、公共场所的环境卫生和小区内的公共秩序,而不是对某一特定业主的财产和人身安全承担安全保障责任.合同订立后,物业管理公司就必须按合同约定提供怎么写作,如果未能履行义务致使发生伤害事件,就要承担相应的责任；相反,如果物业管理公司完全履行了合约,在怎么写作过程中不存在过失行为,那么,即使物业管理区域内发生了人身和财产安全事故,业主也不能向物业公司主张赔偿,而只能向侵害人追究责任.

2.保留相关证据.物业怎么写作合同一经签订,物业公司必须严格按规定履行自身义务.按合同履行义务是物业怎么写作企业规避风险的前提.在此基础上,物业公司已经做到的怎么写作,一定要妥善保留记录.按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定,在物业怎么写作过程中,物业怎么写作公司是否按约定履行了义务,由物业怎么写作公司负举证责任.因此,在实际诉讼中,如果物业怎么写作公司没有证据证明自己已经履行义务,法官会认定其没有履行义务.所以对物业公司来说,保留记录和履行义务同样重要.例如,如果物业管理合同约定对车库进行每小时一次的巡视,就要设计相应的流程,使履行义务的行为能够固定下来,将来作为证据使用.如制定巡视活动记录表,每巡视一次都要进行签名记录.或要求巡视人员每次巡视时特意在摄相探头前经过,保证摄相的正面清晰,视频软件要能够同时在图像上显示时间,以证明按时履行了义务；如果物业怎么写作合同约定对所有进出小区的外来人员进行登记,就要要求登记人员签名并将登记记录妥善保存.

(三)拖欠物业怎么写作费的解决对策

1.启用督促程序.督促程序,是指人民法院根据债权人的申请,以支付令的方式,催促债务人在法定期间内向债权人履行给付金钱和有价证券的义务,如果债务人在法定期间内未履行义务且又不提出书面异议,债权人可以根据支付令向人民法院申请强制执行.物业公司在物业费收取不能时,可以以物业怎么写作合同及其他相关的证据向法院申请支付令,启动督促程序.拖欠物业费的业主收到支付令后15日内不履行债务又没有提出书面异议,物业公司可以向人民法院申请强制执行,从而使债务纠纷方便快捷地得到解决.督促程序的案件收费按件收取,所以可以节约物业公司聘请律师、调查取证的成本.启用了督促程序,特别是在物业收费项目特别明细的情况下启动,对业主无故拖欠的情况,诉求是比较容易得到法院的支持的.

2.启用诉讼手段.在案情较为复杂情况下,启用民事诉讼程序,是物业公司追讨物业怎么写作费的重要手段.根据《民法通则》一百三十五条,物业公司向业主追缴物业费的诉讼实效为两年,从费用交纳期限届满的第二天开始计算,若中间物业公司曾向业主追缴过欠费或业主同意交纳欠费,则可适用诉讼时效中断,从物业公司与业主约定的交纳欠费期间届满的第二天起,诉讼时效重新计算.实践中物业公司常采取下发催款单、通知的方式催缴欠费,在业主拒绝签收的情况下,因催款行为无法得到证明,物业公司在业主欠费超过两年后,提起诉讼时,将因难以举证证明存在诉讼时效中断的事由而丧失胜诉权.因此,为避免在诉讼时效上失利,对业主欠费问题不要久拖不决,而催缴费的方式也最好采取快递,并在快递公司提供的格式联上标明函件内容,这种做法应是确保诉讼时效的比较谨慎的做法.在实践中,物业公司在向欠费业主提起诉讼时,会要求欠费业主承担逾期付费的滞纳金,物业公司能否就业主拖欠物业管理费加收滞纳金,应完全依照物业管理怎么写作合同的规定.如果业主与物业公司签订的物业怎么写作合同中含有加收滞纳金的条款,则物业公司是可以按照合同规定,对逾期不交纳物业怎么写作费的业主收取滞纳金的.但如果双方在《物业怎么写作合同》中对滞纳金或违约金没有任何约定,在一般情况下,法院对物业公司提出的滞纳金或违约金请求是不予支持的.所以,物业公司必须将滞纳金条款和其计算方法列明在物业管理合同中,这样才能维护自己的合法权益.

3.谢在全.民法物权论（上册）[M].中国政法大学出版社,1999

4.颜廷政.试论物业管理的若干法律问题.吉林大学硕士论文,2005

（作者单位：沈阳理工大学经济管理学院辽宁沈阳110168）

（责编:贾伟）