本站原创2008年10月19日,《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》发布.该文件明确,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权,发展多种形式的适度规模经营.研究人士表示,未来一段时间,农业集约化生产和农业金融领域可能出现重要商机.
投资农民合作组织将有利可图
中金公司研究部分析师袁霏阳表示,允许农民以土地承包经营权出资入股,可以看作是从政策上为推动农业集约化生产铺平道路.在世界各国众多的集约化生产经营模式中,农民合作经济组织相对更符合中国现有国情,相信今后国家将推动这一进程的实施,并会给予相应的配套支持政策以提高农民加入合作组织的积极性,并吸引不同社会主体参与农产品生产产业化进程.
目前,农民和农业企业参与合作组织的积极性不高.对于农民而言,加入合作社是希望看到能有不低于以往个体生产时期的收入,因此如果有企业愿意介入合作社的创立与经营,那么其投资回报将只能寄希望于土地的增产与增收部分,但这一回报率水平目前不足以吸引企业资金介入.以从事产中生产业务的上市公司北大荒和新农开发为例,它们目前的经营模式基本上是手头拥有无偿的或者是极低使用成本的国有土地,雇用佃农劳动并且与之分享劳动收益.换句话说,这些企业靠土地生钱,但却从未尝试过要靠土地增收才能赚钱.
袁霏阳判断,围绕农民专业合作经济组织,国家将可能配套建设小额信贷与农业保险等项金融怎么写作业务,配套完善农村医疗体系,并可能基于合作组织更有针对性地发放各项相关补贴,对于首次建立合作经济组织的还将给予一定力度的财政支持.摩根大通中国市场主席李晶也认为,政府将通过制订允许土地交易的框架,向大型农场运营商推广现代农业运作.
伴随着农业生产集约化程度提高,农产品生产者与下游农产品流通和加工企业间的利润争夺开始升级,生产环节的议价能力将会伴随生产规模的扩大与专业人员的介入而获得提升,而且农产品提价符合农业生产领域投资人利益最大化的要求.因此单从角度衡量,农业生产集约化程度的提高有可能会推升农产品,并可能挤压流通与加工企业现有利润率水平.袁霏阳表示：“只要政策支持力度到位,农业生产公司以及农产品流通与加工企业都会产生参与农产品生产集约化经营的.”
资金将大规模进入农村
在土地制度改革中,宅基地未来是否可以流转是最受关注的焦点问题.宅基地目前受到的限制非常严厉,不能向集体外流转,不能抵押,不能继承,不能有任何用途的改变.申银万国研究所分析师贺振华认为,总体上土地制度改革不能避免,只是迟早的问题,而且在物权法、土地承包法改革、林地改革、成渝改革、广东改革等诸多铺垫之后,宅基地制度的改革已经顺理成章.不过,政府一定会担心粮食安全和社会稳定,也会担心地方政府的财政收入问题,这注定了改革是一个渐进的过程.安信证券首席经济学家高善文也认为宅基地转让的实施情况比较复杂,“具体操作方面无疑要在切实保障农民宅基地所有权和自愿交易的基础上来推进”.
值得注意的是,土地制度改革将促进农村金融体系的完善和农村金融怎么写作业的发展.在贺振华看来,土地制度改革最重要的作用是,宅基地从此以后可以作为抵押物品得到金融机构的贷款,一旦农民房屋可作为贷款抵押品,很可能为市场资金大规模进入农村打开一个制度性缺口.
“缺乏金融支持,从小农经济走向现代农业是不可能完成的任务.”国信证券首席分析师汤小生表示.农村承包土地经营权与宅基地使用权依照目前现行法律不能抵押贷款,同时由于信用担保风险使农民很难获得信贷资金,未来发展农村合作金融,突破农村承包经营权与宅基地抵押贷款应该为建立现代农村金融制度的应有之义.
农地入市冲击房地产
一直以来,宅基地的数量都没有权威的统计数据,简单估算,全国有将近3亿户农民,每户农民至少有200平方米的宅基地,因此全国将近有600亿亩宅基地.那么,宅基地的流转,是否会对房地产行业产生冲击呢贺振华表示,如果宅基地可以流转,一定会增加房屋和土地的供应,对于房地产商而言,至少短期内会对房地产商造成冲击,而且土地流转之后,企业谈判对象发生变化,得到土地所需付出的代价更高.所以,对房地产商不是好消息.不过,长期来看,由于城市化加速,房地产会重获动力,而且土地制度改革所造就的经济发展,也将让众多企业获益.当然,随着土地供应的大量增加,暴利时代肯定趋于结束.
如果房地产商的拿地成本提高,房价是否也会因而被推高呢高善文认为,担心征地成本提高无疑是有道理的,但担心房价提高属于多余,原因在于土地的核心是级差地租,征地制度的变革使得该地租从地产商重新回到农民手里,但并不显著影响房屋销售.
袁霏阳的观点则有所不同.她坦言,土地流转将带来较多土地供应量并打压房价的判断并不准确,因为农民土地进入房地产市场需要两个过程：先将农民手中的土地经营权国有化,再把土地性质转变为建设用地,但是,建设用地是否增加并不取决于土地流转,而是取决于政府规划与审批.她表示：“在经济发展较快的地区,能开发和征用的土地早就征用了.过去几年里,各地方政府为了发展地方经济,通过各种方式将农村集体用地征为国有,再变性转让给开发商.目前市场上存量的十几亿平方米土地,很大一部分都是由此而来.大量土地违法也都是缘于此.这一过程需要被限制而非默许或鼓励.”此外,她认为一次性将小产权房合法变为大产权房进入市场也不现实,因为这等同于改变了土地所有权,变相鼓励了开发商与地方政府勾结违规征地行为,所以,无需担心小产权房对二手房市场带来冲击.