房地产金融风险管理

[摘 要]随着房地产产业的迅速发碾,以及其面临的融资环境的变化,厉地产金融风险已经成为一个值得研究的领域.本文正是基于此,在对房地产金融风险进行简单阐述的基础上,分析了我国房地产产业面-临的金融风险,并进一步提出了防范房地产金融风险的对策和建议.

[关 键 词]房地产　金融　研究　对策

引言：近年来,房地产产业迅速发展,作为资金流动和需求量较大的房地产行业来说,面临着越来越大的金融风险.2008年全球性金融危机的爆发,正是由于房地产产业的泡沫破裂而引发的.因此,本文从金融风险的角度对房地产产业的发展进行研究和分析具有一定的现实意义.

一、房地产金融及风险概念

房地产金融主要是指以房地产的开发、销售为核心开展的诸如融资、筹资等一系列的金融活动,其中,以资金的流通为核心,涉及的领域主要有房地产信贷资金的筹集、房地产信贷投资、房地产金融机构等等.房地产金融风险强调的是在这系列的过程中,银行业为房地产提供的资金的融通、筹集以及结算中,由于一些难以预料的突发事件的影响,导致的银行的收益受到损失的可能性.

二、房地产行业面临的金融风险

不可否认,房地产在推动我国经济发展方面起到了积极的作用,在这一过程中,房地产金融体制也到了逐步的完善和发展.但是,与西方发达国家的房地产金融市场相比,我国的房地产金融体制还有诸多亟待完善之处.

(一)房地产业金融支持存在严重缺口

金融危机的爆发,使得银行业对于房地产行业的资金支持更为谨慎.再加上受到体制的约束,房地产行业的资金融资的规模已经很难满足其发展的需要.房地产行业的融资工具比较少,经过二十多年的发展,融资工具未能有太大的创新,仍然仅仅局限于房贷和吸存两个方面,再加上利率相对比较单一,又缺少具有较高收益的金融工具、贷款的种类偏少、期限较短等等,这就使得绝大多数的房地产企业在竞争日益剧烈的背景下,金融风险骤增,筹资环境持续恶化.房地产属于潜在收益较高的行业,一旦融资渠道出现问题,势必会使得整个房地产开发项目一败涂地.

(二)房地产金融法规不健全

我国房地产产业快速发展起始于本世纪初,经过十多年的发展过程,无论是在规模上还是在推动经济发展方面都有了根本性的改观.为了促进房地产行业健康发展,国家相继出台了一系列的民法、房地产管理法以及抵押管理法等,为保障我国的房地产市场健康发展起到了积极的作用.但是,总体上来看,我国的房地产金融运作的法律不够健全,法规缺乏实际的可操作性.尤其是金融危机的爆发,使得房地产金融市场的制度建设“凸显原型”――远远滞后于房地产金融业务发展的需要.

(三)个人房贷不良贷款出现上升趋势

随着我国房地产的迅速攀升,个人购房者贷款的比例和额度逐渐增加,银行业为了尽可能地获得潜在的高收益,在提供个人购房贷款方面也给予了的大力的支持.但是,随着房价的持续上升,以及居民生活成本的逐步加大,个人购房贷款不良还款出现了上升的趋势.2010年以来,国家制定了一系列的限制房价和购房的政策,尤其是房产税的实施,使得拥有多套住房的购房者不得不负担更多的税负,这也导致不良还款的比例上升.

三、防范房地产金融风险的对策和建议

为了降低房地产金融风险发生的可能性,对房地产的风险进行防范是一个有效地举措.本部分主要是从项目开发贷款、消费者个人抵押贷款以及体制建设三个方面进行初步的探索.

房地产项目开发必定涉及银行贷款,在当前融资渠道不畅和融资规模逐渐缩小的背景下,进行房地产金融创新可以拓展房地产企业发展所需要的融资渠道,使得企业的发展获得足够的资金支持.(1)证券化.房地产企业可以通过实施资产证券化把银行一些流动性较差的资产进行重新的组合,由金融公司提供抵押怎么写作,从而获得必要的贷款支持.(2)创设投资基金.房地产投资基金在美国出现的较早,而且也成为诸多大型的房地产企业采用较多的一种融资渠道.政府及相关机构可以通过籽基金投资于房地产信托公司或者住房公积金等渠道,再辅以专业的经营管理和进行投资的重新优化组台,降低投资者的投资风险,从而满足房地产产业发展的投资需求.目前,在我国投资资金的运作在沿海发达地区和南方城市已经有了初步的实践.

目前,各大商业银行虽然列个人贷款者信用体系进行了严格的审核,但是,信用体系的建立更多的是建立于对已有不良记录的个人贷款者的再次贷款的限制上,缺少对潜在不良贷款者的风险的防范对策.通过建立、健全统一的信用体系档案,将消费者的个人消费以及纳税行为实施统一管理,这就使得各大商业银行可以对个人贷款者的“坏账”风险进行预测,银行根据贷款者的有可能产生不还款的可能性决定是否发放贷款以及相关的额度.

房地产市场缺少必要的金融法律规范,就会使得企业难以拓宽融资渠道.政府可以针对不同的地区制定差异化的金融法规制度,比如,针对房价的差别,可以针对不同地区的开发商在融资渠道和融资规模上进行必要的支持和限制,从而既可以实现对开发商的融资支持,也可以约束他们的“逆向选择”带来的“道德风险”.建立健全房地产市场金融法律及法规体制可以使得房地产开发商做到有法可依.另外,从长远的发展来看,金融法律法规的健全也是房地产健康发展的必然趋势.

结论：房地产是国民经济发展的重要产业之一,对于相关产业的发展具有较大的影响.与其他产业的发展相比,金融对于房地产行业的发展有着更大的影响.对房地产市场的金融风险进行预测、评估和防范是促进房地产产业稳定和健康发展的必然选择.