房地产企业内部成本核算探析

更新时间:2024-02-16 作者:用户投稿原创标记本站原创 点赞:10959 浏览:45900

摘 要:目前,我国的房地产企业日益迅速发展,并且已成为我国政府实现其职能的一种需要,也成为了财政收入的很重要的来源之一.随着房地产业的逐步成熟,竞争不断加剧,使得成本控制成为房地产企业工作的重心.因此,房地产企业内部成本的正确核算及有效控制,不仅关系到房地产企业自身利润的获得情况,也关系国民经济的健康发展.本论文就针对房地产企业内部成本进行分析,从开发成本的构成、核算方法到时成本的控制,最终提出了房地产企业的一些对策建议.

关 键 词:房地产企业成本核算成本控制建议

近年来,我国的房地产企业经历了一些起落与整顿,目前相关的管理制度已经较完善.在这种背景下,房地产企业如果想获得利润最大化,控制各项费用以降低其开发成本,是最主要的手段.因而怎样有效地成本核算,准确地评价房地产企业的经营业绩,是房地产企业亟需解决的问题.

一、房地产企业内部成本核算分析

(一)房地产开发成本的构成要素

房地产开发的成本指的是房地产企业为了开发一定数量的商品房而需要支付的的所有费用,包括其直接成本与间接成本.


1.土建、土地以及设备费用

这几项费用是房地产开发成本的主要内容,约占全部成本的80%.其中土地费用的多少是用来评价某房屋开发项目的预期利润是否可行的最主要经济指标,因此,可以说土地费用比例最大.

2.与施工相关的基础设施以及配套设施费用

该费用包括开发房地产项目所需要支付的供水、供电、供气、排洪、排污、通讯、照明、绿化以及道路工程等基础设施费用[2].另外配套设施费用包括开发过程中建设的公共配套设施的费用,如幼儿园、学校、小区居委会用房、以及消防室等.

3.开发管理及筹资费用

与其他行业对比,房地产开发的建设周期更长,投资额更大,同时投资的风险也比较高.因此,开发过程中会需要开发管理费用,如施工管理以及现场管理的费用等,以及由银行贷款产生的较大额度的利息费用.

4.建筑与安装工程费用

建筑与安装工程费用即为房地产开发项目时产生的建筑工程与安装工程费用,包括土建工程、水电安装工程、电梯安装工程以及消防工程等.

(二)房地产开发成本核算流程

确定成本核算的对象

进行房地产开发成本的核算,首先应该确定成本核算的对象.应该根据房地产开发的地点、用途、结构、装修以及施工队伍等因素,来分别选取不同的成本核算对象.通常的项目,可以通过每个独立编制的设计预算所列的单项开发工程来当做成本核算的对象.同时,对于相同开发地点、结构类型相同的集体项目,开竣工时间如果比较接近,而且施工队伍也相同的,就可以合并成一个成本核算对象;而对那些规模大、工期长的开发项目,就需要结合其经济责任制的要求,根据区域来划分成本核算对象.

核算直接费用

根据成本会计理论可知,企业生产产品所直接发生的费用,是可以直接归集到该产品的成本费用中的,不需要进行进一步分配[3].因此,在房地产企业开发过程中发生的建筑与安装工程费用就应该属于直接开发成本,直接进入成本来核算.

核算间接费用

房地产企业的间接费用涵盖其开发过程中的管理费用、财务费用以及销售费用等.根据会计制度规定,这些费用属于期间费用,应该直接计入当期损益.对于部分受益对象非常明确的费用来说,可以选择按照配比性原则进行归集和分配,这样可以客观地反映房地产企业的实际经营情况.

决算项目竣工费用

房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本,以便房地产企业可以结算出其经营利润.目前我国的房地产开发企业都比较重视工程项目竣工费用的决算.

二、房地产企业内部成本控制核算

成本内部控制的目的

我国房地产企业受高回报利润率的影响,缺乏投入成本竞争意识,企业往往忽视成本管理,浪费很大,财务人员只是根据合同来控制项目的开发成本,对开发产品形成过程中的成本控制却显得力不从心.随着不可控制成本比例增加,如果不加强成本控制,规避财务风险,将很难在市场上立足.

内部成本控制核算重点

目前,我国的房地产企业在开发过程中的成本控制,重点是通过控制成本费用以及对其的有效管理来实施的.

在房地产企业的成本费用中,首先,土地费用、建筑安装的工程费用、配套及基础设施费用这三项费用所占的比重是最大的,一共约占总成本费用的90%左右,是房地产企业内部成本控制中需要控制的主要部分.但是各个成本费用的具体情况根据其开发产品的不同是不尽相同的,尤其是各地对住宅区内配套设施和市政基础设施投资以及对征地、诉迁、安置等费用的控制方式差别很大,这导致房屋的成本构成比较复杂.因此,应充分调动全体职工控制成本费用的积极性,只有通过全体职工的努力,才能控制好每一环节的成本.

其次,开发成本中的筹资成本也是房地产企业内部成本控制中不可缺少的组成部分.可以通过各种各样的销售策略,加快资金回笼,减少筹资成本.只有控制好企业的筹资成本,才能更好的规避风险,提高效益.与此同时,还应该加强培养专业的房地产内部成本控制核算的人才,注重相关方面的知识更新,培养综合型人才,促进我国房地产行业的管理水平.

最后,在对那应该分摊的成本费用按各自的受益对象进行分配的时候,应该拟定具体的分配方法,通过计算准确的分配额,将成本费用进行分配、归集、再分配、再归集直至最终.