本站原创【摘 要】工程的施工质量直接决定着工程建设企业的经济效益以及使用人员的生命财产安全.施工质量低劣不仅提高了建设工程的返修量,增加了能源与人工等方面的消耗,还增加了用户的维修与改造费用,使工程的建设成本大幅提升.因此,深入研究房地产公司建设项目管理,对促进我国房地产行业持续健康发展具有重要的意义.本文在简要分析了房地产公司建设项目管理的重要性的基础上,着重分析了优化房地产公司建设项目管理的对策.
【关 键 词 】房地产公司；建设；项目管理
房地产开发过程中,在能源、人工、材料等各方面的投资都非常的巨大.房地产公司想要获得理想的投资回报,生产满足用户需求的产品,并在预期时间内发挥效用就必须加强建设项目的管理,提升施工质量,实现经济效益与社会效益的统一.
一、房地产公司建设项目管理的重要性分析
(一)房地产工程建设的需要
房地产公司建设项目管理不仅要在满足城市规划以及房地产产品使用者的要求的前提下实现社会、经济、环境效益的统一,还要解决品种繁多的设备与建材产品的各种技术衔接的问题,协调各工种、各阶段之间的关系.因此,房地产公司必须加强建设项目管理工作.同时,房地产公司工程建设的核心即是建设项目管理.例如,一座高层建筑住宅在施工建设过程中,对于混凝土、土方、钢筋以及设备管辖的需求量非常大,且涉及电焊、电管、砌筑等工种进行联合交叉作业,工序繁多,因此在组织与配合上就非常复杂,加强土建技术管理十分必要.此外,随着房地产市场竞争的日益激烈,为适应市场的需要,房地产公司必须引进各种新技术材料以及新思维,进行工程的施工建设与管理,实现管理的创新,实现房地产公司效益最大化.
(二)房地产土建管理现状的需要
在房地产公司工程的土建管理中,人是管理工作的核心因素.具备高素质职工队伍以及管理核心是房地产企业及其建设项目管理的关键所在.然而,就目前的形势而言,在我国现有的4400万建筑从业人员中,农民工占据的比例就达71%左右,而建筑方面的专科生与本科生占有比例小.由于农民工的建筑专业技术水平偏低,素质普遍不高,对建筑产品的质量具有重要影响.因此有必要加强建设项目管理,提高工程的质量.
二、优化房地产公司建设项目管理的策略分析
(一)强化工程建设的过程控制
1.加强投资管理.工程建设项目管理的目标控制系统主要由投资控制、进度控制以及质量控制等三大部分构成,其中投资控制是房地产开发项目管理的重中之重.对于房地产开发项目而言,其投资控制按照工程建设的程序主要分为投资估算（形成于可行性研究阶段）、初步设计总概算（形成于初步设计阶段）、扩初设计概算（形成于技术设计阶段）、项目预算（形成于施工设计阶段）、实际支付合同款与合同（形成于招标采购阶段）以及项目结算（形成于竣工之后）等几大部分.其中,在可行性研究阶段,要确保投资估算的误差控制在15%-20%之间,在设计阶段,初步设计总概算的制定要以投资估算为依据.在投资控制中,要按照项目决算≤实际支付合同款以及合同≤项目预算≤扩初设计概算≤初步设计总概算≤投资估算的投资控制原则,实施投资管理,从而将最终的实际支付控制在概算与估算的范围之内,实现房地产开发项目的经济目标.
2.重视质量管理.质量对所有的产品而言,都是至关重要的.对于房地产公司来说,建立一套完善的质量监督与控制体系,是房地产建设项目管理的有效途径.在实际管理过程中,要从以下方面进行质量控制：
（1）制定房地产公司项目建设的质量管理责任制以及质量控制计划.由项目负责人亲抓质量工作,根据投资决策与市场定位,制定项目质量计划,并对项目质量计划的执行情况进行跟踪与监督,加强对质量控制关键点的质量验证,使质量控制工作落到实处.
（2）设计阶段的质量控制.展开市场调研、项目可行性研究等工作,并确保市场调研数据真实可靠.在初步设计与施工图的设计中,要确保设计与国家的相关规程相符合,且设计内容要符合建设项目实际.
（3）主要设备在订货之前要进行市场考察,并对比市场,选择质优价廉的设备,且设备在安装之后,要进行试运行,确保施工设备不影响项目建设质量.对于所需的重要材料,要保证其质量符合设计施工的要求.对于装修材料而言,要进行封样处理.
（4）实施工程施工的全过程跟踪,派专人负责隐蔽工程的质量监督,完成各工序之后要进行报验,验收不合格要实施必要的返工与加固.
（5）首先在合同中制定相应的质量验收标准,从而根据制定的验收规范,监察并验收房地产开发项目施工建设过程中的产品质量.
3.强化进度管理.建设项目的进度控制主要负责编制与审定项目进度计划,实施项目进度的监督,催交材料、设备与设计文件,报告工程的进展状况.在项目建设的进度管理中,首要任务就是在考虑项目建设的逻辑顺序、技术衔接以及材料、设备、人工等多方面因素之后,采用网络图法制定一份完整的项目进度控制计划,如对设计报建、项目前期策划、施工准备、配套设施工程、竣工验收以及销售等都要制定系统的进度计划,对建设实施严格的进度控制,保障工程如期完成.
(二)增强工程主体结构的质量管理
对于房地产公司而言,其建筑产品主体结构质量的优劣,不仅关系到工程的结构安全,而且决定着房地产公司的经济目标能否实现.因此,在建设项目的管理过程中,要加强其主体工程的各结构构件的强度以及连接整体性的控制.
1.加强混转结构的质量控制.（1）在砌筑外墙过程中,严禁干砖上墙；并严格控制砌筑砂浆的原材料质量,并对水泥砂浆的配合比进行严格控制.（2）加强对构造柱、钢筋混凝土圈梁、拉结钢筋、门窗上的过梁等的质量检查.（3）严格把关吊装以及预制板的就位情况等.
2.强化现浇钢筋混凝土结构的质量.（1）在框架节点区的施工过程中,要重点加强其质量控制,把握好填充墙拉结筋的长度,通常而言,在抗震烈度为6度或7度的情况下,拉结筋长度≥700,抗震烈度为8度时,则要贯穿填充墙.（2）确保水灰比以及混凝土原材料配合比等能够与设计要求相符合.
(三)加强新工艺与新技术的使用
在建设项目中,要尽可能地引进新技术与新工艺,使房地产公司所生产的产品在满足经济效益的前提下,又能缓解能源供应紧张的问题,并尽可能减少对环境的污染,实现经济与环境的协调统一.主要可从以下方面入手：
1.墙体保温.对于单一墙体而言,运用加气混凝土作为外墙,并保证其容重为55kg/m3,厚度控制在200mm左右.对于复合墙体而言,运用钢筋混凝土、砖与绝热材料进行复合或者采用加气混凝土、岩棉、聚苯板等不同绝热材料进行组合复合作为墙体的保温板.
2.窗墙比控制.通常而言,外墙的传热系数要小于窗户的传热系数,窗墙比的增加,也会相应地增加采暖耗热量,因此,在采光条件较好的条件下,合理控制窗墙比,运用双钢化中空玻璃作为外墙窗,夜间可设保温窗板与窗帘,实现建筑产品的节能.
3.平面屋顶保温.运用水泥珍珠岩、厚度增加90mm左右的加气混凝土块进行平面屋顶保温.或者采用玻璃棉、挤塑型聚苯板等效果良好的保温材料进行保温.
总之,房地产公司建设项目管理是一个系统的动态管理过程,在管理中,要针对建设项目的实际情况,加强对各阶段与各环节的质量把关,并对建设工程展开定期的检查,兼顾项目的成本与质量,从而提高房地产公司的投资回报率.