商业银行房地产信贷政策取向

【摘 要】根据目前房地产市场现状,结合房地产信贷风险的新变化,商业银行应当重新审视房地产信贷政策,从贷款客户选择、贷款项目筛选、经营策略和内部管理等方面,重新定位房地产信贷政策；适度控制房地产贷款规模,采取有效措施压缩存量,优化增量,改善贷款结构,抵御贷款风险.

【关 键 词】商业银行；信贷；政策

(一)客户定位及贷款选择

目前,商业银行所发放的房地产类贷款主要有个人住房贷款、房地产开发贷款和土地储备贷款.信贷产品不同,适用对象也不相同.商业银行要根据各个信贷产品特点,重新定位贷款支持对象.

1.个人住房贷款

重点支持有一定的事业基础、收入稳定、以购写自住房的个人客户贷款需求.首先,有一定的事业基础、收入稳定,是按期偿还贷款的保证.第一还款来源,是考察贷款风险的重要依据,银行发放贷款的最终目的是为了收回贷款本息,获得收益.商业银行个人住房贷款支持对象主要是预期收入能够按时偿还贷款本息的客户群体,对于收入低、收入来源不稳定的家庭住房需求,应通过政府提供的保障性住房解决.贷款担保作为第二环款来源,只是一种贷款风险缓释措施,不能过分依赖.通过执行担保人或担保物收回债权,对商业银行来说并不专业.其次,自住房贷款风险相对较小.举债购房用来自住,借款人会更加珍惜个人信用,非迫不得已,借款人一般不会冒住房被强制执行的后果而赖债不还.第三、支持合理的消费型住房需求,符合房地产调控政策要求.本轮房地产调控的目的是遏止房价过快增长、抑制不合理的住房需求,而对居民合理的消费型住房需求,商业银行仍可给予优惠的信贷政策予以支持.

2.房地产开发贷款

重点支持资金实力强、资信良好、开发资质高、具有一定规模优势的全国性大中型房地产开发公司和具有明显区域优势的本土开发公司.要高度重视房地产开发商资质、业绩和信用度,加强对开发商资本充足率和自有资金的审查,在全行实行开发商企业名单式管理,对存在土地闲置超一年以上的,商业银行应暂停发放新开发项目贷款；对土地闲置超两年和有炒地行为的,商业银行对已发放的贷款应当调减并采取保全措施,并在全行客户名单中反映.

3.土地储备贷款

审慎发放土地储备贷款,土地储备贷款要重点支持经济发展稳定、区域风险较小的大中城市的土地储备中心.贷款主体应为市级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位.要重点支持法人组织机构完善,资本金充足、经营管理规范、处于垄断经营的直辖市、省会城市及中心城市行所在地的土地储备机构.发放土地储备贷款,要结合地方政府融资平台贷款情况,合理测算本级政府债务负担能力,根据本级政府信用和财政收支状况,采取区别对待政策,合理确定授信额度.

4.个人住房贷款

商业银行要选择资质良好、位置优越的优质普通商品房项目开展个人住房贷款合作,重点支持购写首套自住普通商品房的家庭贷款需求.积极开拓保障性住房市场,可联合当地公积金中心,支持中低收入阶层购写中低价位、中小户型普通商品住房、“双限”商品房、经济适用住房等的贷款需求.

5.房地产开发贷款

要重点支持普通商品房和保障性住房建设项目.住宅类项目原则上投向房地产市场发展较为平稳、房价收入比相对较低、潜在需求较大的大中城市、地级市,对县及县级市审慎发放房地产开发贷款.对非住宅类项目重点投向经济较为发达的直辖市、省会城市、计划单列市及其他区域经济中心城市.对列入国家《限制用地项目目录》的房地产项目,应审慎发放贷款.严禁对列入国家《禁止用地项目目录》的房地产项目、特别是别墅类项目,发放贷款.

6.土地储备贷款

土地储备贷款要重点支持地理位置优越、增值潜力较大的商品住宅、商业、旅游、娱乐等四类经营性用地储备项目,原则上不得对工业用地项目发放土地储备贷款.储备项目应符合当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划,并列入年度土地储备计划,要提供当地财政部门的贷款规模批准文件及同级人民政府批准的项目实施方案等书面材料.

(二)经营策略

要适度放慢房地产信贷增速,控制房地产信贷规模增长；提高房地产贷款,增强贷款收益覆盖风险能力；降低贷款成数,提高贷款第二环款来源的安全性.

要适度放慢房地产信贷增速,控制房地产贷款规模增长.加强对客户和市场分析,细分市场和客户,根据客户抗风险能力的强弱,把客户分为优先支持、审慎支持和压缩退出三类,分别适用不同的信贷政策.新增贷款投向优质客户和优质项目,保证新增贷款质量.对审慎支持类客户维持或适度压缩存量贷款规模,严格控制增量.对压缩退出类客户,严格执行借款合同约定还款期限,确保到期收回.通过控制增量、压缩存量,优化贷款客户结构,提高贷款抗风险能力.

(三)加强内部管理

不断加强内部管理,提高规范操作水平,以规范防风险,以规范促发展,是商业银行经营管理工作的永恒主题.商业银行要通过持续强化内部管理,提高内外部政策、制度执行水平,有效抵御和防范经营风险.

1、认真贯彻各项监管规定,切实落实差别化的房地产信贷政策

认真贯彻落实“国十条”规定,以房为限、以家庭为单位,对首付款比例审慎管理.商业银行可根据风险状况,暂停发放购写第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放个人住房贷款.此外,对个人商业用房贷款应实行更高的首付款比例和利率要求.

要认真彻落实银监会“三个办法”“一个指引”,做到了解客户、了解客户交易背景、了解贷款用途,做好贷前调查、贷中审查和贷后检查工作,从严审定借款人信用状况,落实和完善抵押手续,真正防患于未然.

认真梳理现行各项制度,查找制度缺陷,填补管理真空.进一步完善贷前、贷中和贷后等各项制度,堵塞管理漏洞.通过制度梳理,完善制度,形成管理有制度、操作有规范、业务全覆盖的制度体系,建立用制度管理人、用制度约束人、以规范方风险、以规范促发展的运行机制.

加强员工合规教育,强化员工合规经营意识,增强员工遵章守纪的自觉性,提高员工规范化操作水平.严格按照制度规定受理和审批各类房地产贷款,认真落实贷款发放条件,切实加强对各类房地产贷款资金的监管,防止借款人擅自改变贷款资金用途.做好贷后检查工作,定期检查客户生产经营情况,及时更新客户基础信息；认真分析客户生产经营情况变化,发现贷款风险苗头,及时采取有效措施消除风险隐患；定期重估抵押物价值,抵押物价值发生变化,及时要求债务人补足缺口.督促员工认真履行岗位职责,严防“检测按揭”等各种形式的骗贷行为.加强监督检查,防范各种形式的违规操作性行为,不断提高风险防范能力.