本站原创摘 要：房产测绘具有极强的原则性,需要通过合理运用测绘的方法、设备以及技术手段来测定出房屋的权属情况、位置、形状、面积以及利用现状等数据进而测定出一张完整的房产图.我国房屋的测绘在技术和质量上相对其他国家来说起步较晚,体制上也存在一定的问题,所以更加应该采取措施来提高房产测绘的技术,严格控制测绘质量,本文结合实际的工作经验,对房产工作测绘质量的控制方法与测绘技术的提高方法做出一定探讨.
关 键 词：房产测绘技术；测绘质量；控制研究
房产的测绘具有极强的政策性,测绘技术的使用以及测绘质量的高低都会直接关系到房屋所有人的利益.随着城市化脚步的日益加快,商品房的新开工面积、建筑面积以及最终的销售面积正逐年增加,我国也相继出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房产测量规范》等一系列的房产测绘遵循原则以及测绘标准,各省市也制定了很多商品房测绘实施细则的暂行规定来保证人民群众的权益.
1.加强房产测绘技术过程的控制
房产测绘结果最终要的用途是为了确定房产产权、合理开发房地产、所征收的税费、城镇建设、拆迁补偿等等工作提供一份数据的依据.房产的测绘工作通常是以项目为单位的,将每一连续地块上手权利关系人委托的房屋作为一个房产测绘的项目来做,房产的测绘技术就是针对房产的测绘项目进行分析、研究最终确定测绘方案的过程.测绘人员通过土地使用权的证明、划分许可证以及建筑工程的设计图纸等资料来确定测绘项目的大致情况,对房产测绘依据和方法有一个大致的概念,最终确定测绘方案.如图所示,测绘应遵循由整体到局部的原则.
1.1测绘项目应遵循技术原则,追求测绘精度
实际测绘过程中,由于各地区的社会环境以及房地产开发情况不同,测绘人员所遵循的技术原则以及测绘的精度要求在不同地区都有不同的标准,一般来说,地方政府会针对本地区的发展状况来制定一份符合地方发展的测绘原则,这份测绘技术标准以及原则也会随着不同时间段发生实时变化.
1.2测绘技术设计以及测试前的准备
编写测绘技术设计书的内容应根据测绘项目的大小来确定,设计书应该选取合适的起算数据以及测绘标准.测绘的技术人员应该参考委托人所提供的竣工测绘的图纸以及房产的结构设计图等资料来绘制测绘设计草图,在草图上标注出理论设计尺寸以及房屋的面积、形状等基本信息,掌握房屋的空间布局以及建筑构成,以此来作为实际勘探测绘过程的校核依据.
1.3外业数据采集
对于单层的商品住房来说,无论其建筑高度的数值高低都要按照一层的数值来计算其建筑面积,外业实测时也应该将该建筑物外墙勒角以上的水平尺寸也一起算入其中；而多层建筑除了要进行实测之外还要测量建筑顶层尺寸以及结构发生变化的部分.对于商品住宅建筑的的内部空间,内外墙厚度,房屋层高等都应该实际的勘测,外业数据采集过程中对于竣工后的商品楼的保温效果,保温层厚度等都应该进行实际测量.
2.房产测绘质量控制措施
房地产市场的迅速发展对于测绘工作的精度及质量要求也日益加强,加强房地产测绘的质量管理就必须要强化房产测绘的质量意识,制定合理制度来加强测绘质量的管理等方面来进行,建立合理的测绘管理监督机制,有利于房产测绘工作的有效进行.
2.1强化房产测绘人员的质量意识
测绘单位的领导应该积极树立测绘员工的质量意识,是他们意识到测绘质量的好坏与其自身的所得利益息息相关,促使他们认真做好实测的细节,保证房产测绘的质量.同时,领导应该帮助技术员工树立守法、细心以及知荣辱的理念,积极提高自身素质,坚持实事求是,树立正确的工作态度以及职业道德品质,坚持实事求是,与开发商建立共赢的合作关系.员工自身也应该积极提高自身理论知识水平,增强实际工作能力,理智的处理问题.
2.2制定相关制度加强房产测绘质量的管理
相关机构应该制定严格的审核制度,建立科学的审查体制来加强对于房产测绘质量的监督力度.在进行房产测绘的过程中,应该积极树立测绘小组的组内人员进行互检、测绘人员的自检以及监督小组的终检三重检查机制来提高测绘质量的管理工作.部分检测机构会通过缩减检测程序来降低检测周期以及检测成本,或是根据开发商的意图来将部分面积不计算在内,相关的监督机构应该对这些房产测绘机构进行严厉的惩处,来加强测绘的质量管理.目前的很多房产测绘审查工作流于形式,对于检测结果往往不进行抽样检测,导致了测绘质量管理出现了很多问题.
2.3严格控制测绘资质审查,把好市场准入关
从事房产测绘的工作的单位必须要取得相应等级的测绘资质证书,这在我国的《中华人民共和国测绘法》中有着明确的规定,只有拥有检测资质的单位才可以进行房产检测工作.进行方差测绘的单位应该依据《中华人民共和国测绘法》中的规定,取得省级人民政府以上机构所颁发的房产摧毁资格证书.政府在进行测绘资格审查的时候应该进一步加强对该机构的专业技术人员和用来从事检测的设备的审核力度.目前我国对于检测人员的审查结果及资料未能做到联网共享,这就导致了很多检测人员存在跨省市申报或者一证多报的现象.针对这些现象,政府可以通过要求企业进行郑重声明,如若发现本企业人员存在上述现象的话可以取消其公司的测绘资质等办法来加强测绘人员的管理.对于测绘机构的检测设备检测要进行认真的审核,对于检测设备进行编号处理并定期进行设备维护和检测.根据市场容量,适时开放市场,来保证测绘的质量.房产测绘工作市场化往往可能引起的竞争,不同的测绘机构相互竞价虽然能够树立竞争体制,但是也有可能会导致各单位的测绘质量大大下降,所以为避免行业秩序遭到破坏,更应该严格控制单位的测绘资质审查.
小结：
目前房产测绘在产籍管理、空间合理开发、拆迁办法以及地区规范等方面的作用日益明显.目前的测绘单位越来越重视测绘的技术使用以及测绘的质量控制,但是在实践过程中,常常由于生产体系的不同和检测过程的复杂性导致检测仅仅流于表面.如何才能有有效的控制房产的测绘质量提高测绘技术是每个测绘企业始终思考的问题.房产的测绘需要权力所有人或是相关部门及企业人员的积极配合才能够有效的进行,如果在测绘的过程中不能一次成型得到结果,而是反反复复的进行检查检测,势必会引起相关人员的不满,影响测绘的质量以及效率.只有以科学的眼光来看待房产测绘工作,提高测绘技术和质量才能不断的促进测绘行业的发展.