本站原创广义上说,法律文书是指我国机关（含国家安全机关）、检察院、法院、监狱或劳改机关以及公证机关、仲裁机关依法制作的处理各类诉讼案件和非诉讼案件的法律文书和案件当事人、律师及律师事务所自书或代书的具有法律效力或法律意义的文书的总称.在房屋登记中,我们常见的法律文书有人民法院的民事判决书、民事裁定书、民事调解书、协助执行通知书、仲裁委员会的仲裁裁决书、仲裁调解书及公证机关的公证书等.根据法律文书进行各类登记是登记中极为常见的业务情形.
一、法律文书的效力
1.民事判决书和民事裁定书的效力
《民事诉讼法》第147条规定：“当事人不服地方人民法院第一审判决的,有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉.当事人不服地方人民法院第一审裁定的,有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉.”由此可见,民事判决和民事裁定均可实行二审制度.对于一审判决、裁定是否已经生效,登记机构无法判断,只能要求人民法院出具生效证明或协助执行通知书；而二审判决、裁定因是终局审理,自作出之日起发生法律效力,登记机构可以直接以此作为当事人取得房屋的原因证明文件.
2.民事调解书的效力
民事调解书同民事判决书一样具有强制执行力.根据《民事诉讼法》和最高院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》的规定,民事调解书的生效方式分签收生效和签字生效两种.民事调解书一经生效,当事人不得上诉,当事人可以凭生效的民事调解书单方申请房屋登记.这里值得注意的是附条件的民事调解书,此类调解书中同样载明了自双方当事人签字之日起生效的条文,那么登记机构能否认为调解书已经生效,而为当事人单方登记呢?对于这种附条件的民事调解书,登记机构应谨慎对待：如果当事人无法双方共同申请登记的,应要求法院出具生效证明或协助执行通知书,当事人方能单方申请登记.这样做可以保障调解书所附条件的如期实现,维护当事人的合法权益,使登记行为不存在瑕疵.
3.协助执行通知书的效力
《民事诉讼法》第212条规定：“发生法律效力的民事判决、裁定,当事人必须履行.一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行,也可以由审判员移送执行员执行.”也就是说,协助执行通知书是以一方当事人拒绝履行已经生效的民事判决、裁定为前提的.在双方当事人自愿履行民事判裁定的情况下,登记机构则不需要当事人另行提供协助执行通知书.根据法律规定,协助执行通知书自送达之日起生效.当事人凭裁定书和协助执行通知书可以单方申请房屋登记.
4.仲裁调解书和仲裁裁决书的效力
仲裁实行一裁终局制.《仲裁法》规定,仲裁调解书经双方当事人签收之后即发生法律效力,而在调解书签收前当事人可以反悔,由仲裁庭另行作出裁决.如果当事人一方申请登记的,由于登记机构无法知晓该调解书是否同样被另一方当事人签收,此时调解书的效力处于待定状态,登记机构应当要求双方当事人共同申请登记.而仲裁裁决书自作出之日起发生法律效力,裁决书一旦作出,当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的,仲裁委员会或者人民法院是不予受理的.因此,登记机构可以将仲裁裁决书作为单方房屋登记的依据.
5.公证书的效力
公证书是证明法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性的可靠的司法证明文书.公证书具有三个基本法律效力,即证据效力、强制执行效力和法律行为成立要件效力.其中,证据效力是公证书最基本的效力.公证书在房屋登记中的应用相当普遍,《房地产登记技术规程》明确规定了应经公证才能用于申请登记的材料,如因继承、受遗赠事实申请登记的继承、受遗赠文书,境外申请人委托他人申请登记的委托书等.
二、法律文书对房屋登记的影响
1.有利影响
（1）有利于将房屋登记中的复杂问题简单化
在工作中,登记机构经常会接触到一些复杂的登记问题.比如：甲公司将自有房屋出售给乙公司后,甲公司、乙公司分别转制为丙公司、丁公司,现丁公司要求申领房屋产权.但由于时间相隔久远,丁公司无法提供出完整的申请材料以及丙公司的不配合等因素,登记机构就无法受理.诸如此类的房屋登记问题,最有效的方法就是通过司法途径解决,依据法律文书确认房屋的产权归属.《房屋登记办法》第35条第2款规定：“因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权,人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的,房屋登记机构应当予以.房屋登记机构予以登记的,应当在房屋登记薄上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实.”《房屋登记办法》第12条还规定了因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利申请登记的,可以由当事人单方申请.这两条规定说明,房屋登记机构可以凭生效的法律文书为申请人单方房屋登记,使原本复杂的登记问题简单化.
（2）有利于减轻登记机构登记审查的压力
在审查形式上,我国房屋登记审查采用形式审查和实质审查兼有的模式,一般以形式审查为主,实质审查为辅.最高人民法院、国土资源部、建设部《协助执行通知》第3条第2款规定：“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋所有权时,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查.国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的,可以向人民法院提出审查建议,但不应当停止协助执行事项.”此条规定明确了登记机构对生效法律文书不进行实质审查.法律文书的利用使物权可以在登记前就经过人民法院、仲裁委员会或公证机构的实质审查.比如登记房产权属有无争议、房产是否真实存在、当事人的身份是否真实、是否存在隐性共有人、转让行为是否合法等审查重点进行实质性审查,并对审查结果承担相应的责任,实际上是分担了房屋登记的审查责任,减轻了登记机构登记审查的压力.（3）有利于防范房屋登记的风险
法律文书是一个国家法律规范和法律职能的具体体现,具有保障法律具体实施和公民合法权益的作用.在房屋登记过程中,利用人民法院、仲裁委或公证机构出具的法律文书进行房屋登记,对提高登记质量、防范虚检测申请、确保登记安全,保障当事人合法权益起着重要的作用.因为登记机构只是行政机构,不具有司法机关、仲裁机关和公证机关的法律职能,无法对申请人提供的书证进行深入识别、鉴定.为了更好地规避登记中的风险,登记机构对部分书证做出了强制性的规定,如自然人委托他人处分房产登记的委托书须经公证机构公证.这样,利用法律文书也成为登记机构防范登记风险的有效途径之一.
2.不利影响
（1）物权未经登记公示同样具有法律效力
《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力.”这条规定说明生效的法律文书可以直接导致物权的设立、变更、转让或者消灭,这样的物权未经过登记同样具有法律效力.所以,登记并不是物权发生效力的唯一途径.由于当事人未申请登记,登记机构和其他相对人均无法掌握该物权的变动情况,可能造成后续的错误登记,进而损害相关当事人合法权益.
（2）法律文书的不严谨可能增大登记难度
法律文书以国家公信力为后盾,对相关事项具有较高的证明力,而且登记机构也没有能力对其证明的事项进行实质审查.基于对法律文书的高度信赖,登记机构一般不会去审查法律文书的正确性、合法性.当法律文书出现不严谨的情形时,登记人员不易察觉,由此导致的错误登记也在所难免.笔者在工作中曾碰到这样的案例,被继承人王某名下的房产经法院调解归王某某所有.在申请人提供的民事调解书中,以继承纠纷为诉求,但没有明确当事人的继承关系.工作人员根据这份生效的民事调解书以继承的转移登记类型进行了登记,事实上当事人的关系是祖孙关系且王某某是法定继承人以外的人.显然,该起登记应以受遗赠的转移登记类型进行登记.虽然这起登记并没有造成权利归属的登记错误,但是房屋取得方式的错误却是不争的事实,因此登记机构不得不启动更正登记、说服申请人补缴契税等措施予以救济.
（3）法律文书的内容不符合登记条件
在登记实践中,我们经常会遇到法律文书的内容不符合登记条件的尴尬.比如：一对夫妻因感情不和诉至法院,要求离婚并分割财产,经法院判决将双方共有的一处两层楼房,判决底层归男方所有,二层归女方所有.在当事人凭判决书申请分割房产时,登记机构却为难了,因为分割后的房产只有一个出入通道.按照《房屋登记办法》第10条规定：“房屋应当按照基本单元进行登记.房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号的房屋或者特定空间.”显然,这对夫妻共有的这处房产属于一个基本单元,不符合可以分割的条件,登记机构无法依照法律文书的要求进行分割登记.
综上,房屋登记机构工作人员只有全面了解各种法律文书的效力,才能正确有效地开展登记工作.面对法律文书带来的不利影响,房屋登记机构也应积极与出具法律文书的相关部门进行沟通协调,寻求解决方法,开辟救济绿色通道,最大程度地保护权利人的合法权益,维护社会的和谐与稳定.
马志刚/责任编辑