本站原创一、房屋登记机构执行法律文书的活动是司法活动的延伸
因执行法律文书发生的房屋登记行为,是行政行为、司法行为还是事实行为?要弄清楚这个问题,必须先明白法院和行政机关的关系.根据宪法和有关组织法,行政机关和法院是两个相互独立的权力系统,一个行使行政权,一个行使司法权.二者的相互独立性具体表现在：行使职权的范围和方式不同；一人不得同时担任法官和行政机关组成人员；二者的介入时机不同.宪法规定,人民法院独立行使审判权,不受行政机关的干涉.但是,审判权可以有条件地作用于行政权,主要是通过行政诉讼的形式作用于行政权.但是人民法院行使司法权也不是毫无限制的,它要受职权法定原则的约束,对于非行政诉讼受案范围的事务,其无权干涉.从我国《民事诉讼法》第227条规定来看,协助执行是因人民法院的需要,在房屋登记部门收到协助执行通知书后,房屋登记部门按照通知书的要求查封或物权转移登记.启动时间、执行事项和具体内容都是由人民法院明确的,登记部门不得随意扩大或者缩小,否则要承担行政权力不当行使的责任.登记机构仅仅是协助法院实现法律文书确定的法律关系,并不对法院的协助执行通知书作实质性的审查,对此最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》（法释[2004]6号）明确规定,行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为,是行政机关必须履行的法定协助义务,不属于人民法院行政诉讼受案范围.这是司法统一原则的具体体现.从物权变动的过程来看,房屋登记部门协助执行法律文书仅仅是对物权公示产生影响,其不是产生物权变动的根本原因.完整的物权变动包含物权变动的原因和物权变动公示,在发生协助执行的案件中,法院的具有执行力的生效判决和裁定确定了不动产物权的变更、转移、消灭和查封等变动,这是物权变动的原因,而登记机构变更登记、转移登记、注销登记等手续,是属于不动产物权变动的公示,是因司法权产生变动而相应产生的行政权力的运行.有人认为,登记机构执行法律文书是一种事实行为.这个认识不够全面.判断一个行为是行政行为还是事实行为的依据法律关系的产生、变更是因行政权力行使的结果还是基于法律事实的发生.在登记机构执行法律文书的过程中有两种情况,一是法院直接判决登记机构应该履行判决确定的义务；一是法院请求登记机构履行协助执行法律文书的义务.前一种法律关系的产生、变更是基于法院判决这一事实的发生而发生的,是典型的事实行为；而后一种,是司法权优先性的体现,是行政部门配合司法权的完整行使,因而从本质上,它是司法权的延伸.
二、房屋登记机构在执行法律文书中应履行的义务
虽然最高人民法院明确了行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为不属于人民法院行政诉讼受案范围,但这并不是登记机构登记行为的“免死金牌”,因为如果当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成其损害,提起行政诉讼的,人民法院应当受理.如何评判登记机构是否扩大或违法采取措施造成了损害?这就要清楚登记机构在执行法律文书中需要履行哪些具体法定义务.具体来讲有四种义务.
1.法定的程序义务
在登记机构执行法律文书时,登记机构仍应坚持申请登记时所需的相关材料.作为登记机构,一个行政行为的合法性包括实体上的合法性与程序上的合法性,法院在要求登记机构执行法律文书时可能会关注最终的实体结果,而忽视了登记程序的必备要件.《房屋登记办法》根据不同房屋登记种类,规定相应提供资料的内容,这是一种程序性的义务要求,也是登记评判协助执行是否合理、合法的基础,没有材料,登记机构无异于“盲人摸象”,更谈不上对司法权正当行使的监督.例如笔者在工作中法院拍卖转移登记中,经常会发现被执行人不肯交出被执行房产的房产证.根据《房屋登记办法》第33条转移登记的规定,转移登记需提供房屋的所有权证书.由于被执行人的不配合,这一规定给登记机构带来了两难,一方面,如果不按照协助执行通知书的要求房屋登记手续,可能会面临人民法院严厉的司法问责；另一方面,如果没有提供被执行房产证的情况下房屋转移登记,登记机构有违法履行职责的嫌疑,登记人员对这样的风险是避而远之的.且在没有收回原房产证的情况下,登记后会出现一房两证的情况.因此,笔者认为人民法院生效判决或裁定房屋所有权转移,需转移登记手续的应尽可能由司法机关收回原房产证,并在转移登记时移交给登记机构；对原房屋所有权证确实不能收回的,法院应当在协助执行通知书上载明原产权证的证号、产权人姓名、坐落,并注明房屋所有权证（字号）作废,或者是参照《房屋登记办法》第41条注销登记的做法由登记机构公告作废.司法裁判可以是引起物权变动的原因,但具体的物权变动方式却要依据行政权力自行的运行过程行使,不得因司法权的介入,致使该收的资料不收、该履行的程序不履行,出现有违法律的情况.
2.登记机构的协助查询义务
法律文书得以准确执行的前提是被执行标的物固定和明确.人民法院在查封之前应当对被查封房产情况进行调查,调查的内容包括被查封房产的位置、权利人、面积、价值、适用情况及是否存在权利负担等情况.由于当前我国个人房屋信息并没有全面公开,司法机关不能掌握被执行房产的准确信息,只能根据申请人提供的信息向登记部门申请查封或变更.申请人提供的信息不准确、不全面,可能会给执行工作带来意想不到的困难.《关于人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第4条规定,对人民法院查询并复制或者抄录的书面材料,土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室（馆）加盖印盖.无法查询或者查询无结果的,国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院.登记部门应将房屋登记的查询结果全面告知司法机关,对信息不齐全或不准确的,由司法机关重新更正后提出协助执行；对经查明,被执行财产为他人占有、或登记在他人名下的,根据情况可以分别处理.第一种情况是：被执行房产登记在案外第三人名下,如果申请执行人认为登记虚检测,有三种渠道救济,一是向登记机构请求撤销该登记；二是依据合同法提起撤销权诉讼,通过民事审判撤销案外第三人的虚检测登记行为；三是通过行政诉讼,撤销登记机构的登记行为.第二种情况是：登记在被执行人名下的财产,并非属于被执行人所有.在执行实践中出现这种情形,根据相关规定,应由案外人提出执行异议,人民法院受理后认真审查,及时依法纠正执行错误.3.登记机构的告知义务
登记机构执行法律文书中的告知义务主要有两个对象,一是在房屋被查封后,对房屋物权发生变动情况向查封机关告知；一是被执行房产的利害关系人.最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释[2004]15 号）第28条规定,对已被人民法院查封的财产,其他人民法院可以进行轮候查封.查封解除的,登记在先的轮候查封即自动生效.在查封解除之前,轮候查封的法院要求协助处置查封标的物的,房地产管理部门应当及时告知查封法院,以便人民法院之间进行协调.在协调期间,协助执行的义务机关暂停协助执行事项,轮候查封尚不发生查封的法律效力,不具有执行效力.明确在轮候查封的法院要求协助处置标的物时,登记机构负有告知查封法院的义务,这既是登记机构应 当履行的义务也是其对抗轮候查封法院的合法手段,避免因不履行轮候查封法院不合理协助执行请求而可能面临的司法问责.《房屋登记办法》明确规定登记机构在执行法律文书时有义务通知房地产权利人和利害关系人,但没有明确这里的利害关系包含哪些人.依据《物权法》第106条的规定,作为抵押权人的银行可依善意取得制度拥有该房屋上设定的他项权（抵押权）.在抵押登记行为本身并无不当的情况下,不能因转移登记行为被更正而轻易撤销抵押登记,以避免作为善意第三人的合法权益受到侵害.虽然理论上抵押权人的权利不因抵押物所有人的变化而丧失,但客观上一旦登记执行了法院的查封、变更登记等法律文书后,其抵押权即难以实现,抵押权人此时的权利在实质上还是受到一定影响的,故登记机构以通知抵押权人为宜.在实践中也出现过因没有通知抵押权人,抵押权人以此为由诉请法院撤销更正登记行为的案例.
4.不履行协助执行义务的法律后果
根据《民事诉讼法》第103条规定,有义务协助执行的单位拒绝协助执行的,人民法院除责令其履行协助义务外,并可予以罚款.除了司法机关的处罚外,对申请执行人,登记机构不履行协助义务可能会面临什么样的后果呢?根据最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》（法释[2004]6号）规定,行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为,是行政机关必须履行的法定协助义务,不属于人民法院行政诉讼受案范围.显然,协助执行属于司法行为的延伸.但如果当事人认为行政机关在协助执行时拒绝协助、缩小或扩大范围或违法采取措施造成其损害,提起行政诉讼的,人民法院应当受理.人民法院虽然不能直接通过裁定确定其登记机构的赔偿责任,但申请人可以以登记机构没有履行法定职责为由提起行政诉讼,并请求其承担相应的赔偿责任.
三、对执行法律文书中几个实务问题的思考
1.超期继续查封
我国《民事诉讼法》第94条第四款规定：“财产已被查封、冻结的,不得重复查封、冻结.”但在实践中,一处房产可能会被两个以上的人民法院查封,由于登记机构为首先送达有关查封法律文书的人民法院查封登记手续,对后来查封登记的人民法院只能作轮候查封登记,轮候查封只有前一查封失效后才能生效.因此,如果查封法院不能在查封期限届满前续封手续,其查封失效,而轮候查封自动转为查封,未延期未续封的法院无权处理查封房产,影响申请人权利的实现.因此,登记机构在执行法律文书时应注意把握法律文书送达的时点,续封的法律文书必须在原查封期限届满前送达,否则就是新的查封而不是续封,需按轮候查封的规则排定查封顺序.
2.二手房预查封
目前还没有法律明确对于了预告登记的二手房能否进行预查封,但随着二手房预告登记的日益增多,这一问题已成为法院及房屋登记机构急需解决的问题.笔者认为：二手房预告登记与商品房预告登记并不存在本质上的差异,实践中,二手房写卖双方了存量房预告登记,接受方的房款会全部交付或大部分交付,且会在备案合同中约定会由写方单方预告登记转正式登记的手续,因此预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现和将来发生的不动产物权的功能.虽不导致不动产物权的设立或者变动,但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利,可视为其财产而预查封.
3.未登记房屋的确权变更
在工作实践中,曾遇到这样的案件,某公司将张某的房屋拆迁,通过法院判决,将某公司的房屋置换给王某,可是虽然这套房屋归某公司所有,但是某公司从未申请房产登记,故登记簿中并没有某公司为所有人的房产资料,而法院的判决明确指出该房屋的所有权人为某公司,现拆迁置换给张某.登记机构怎么办?根据《关于法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定,房地产管理部门在协助人民法院执行时,不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查.登记机构可以依据人民法院的法律文书的内容作为登记簿记载来源,不需要对判决内容进行审核,在这种情况下登记机构没有必要先某公司的房产证,而可以直接给王某房产证.在实践中,大部分被执行人对法院的执行行为具有抵触情绪,不愿意配合,检测如对未登记房屋先登记在被执行人名下,再转移给申请执行人就显得多此一举.
4.对违章建筑的协助执行
违章建筑有两种情况,一是无任何手续的违法建筑,二是手续不全的,可以要求补充完善相关资料的违章建筑.在实践中对违章建筑的协助执行存在争议,有人认为违章建筑属于违法标的物,不能交易也不能成为法院执行的标的物；也有人认为违章建筑仍然具有价值,只要其不属于《城市规划法》第40条规定的“严重影响城市规划”情形,可以通过补办手续使之合法化.一般来说,违章建筑所有人也就是被执行人同时需承担民事和行政责任,根据法的一般原理,民事责任优先于行政责任,法院会要求补办相关手续后,对其违章建筑进行处理,以解决执行申请人与被执行人之间的债权债务关系.但是对登记机构来说,违章建筑的转移登记一定要慎重,要按照法定的程序先做初始登记再做转移登记.原因主要有三个.首先,从法理上说,行政权与司法权是相互独立的,司法权不能代替行政创造、设立权利,只能裁判权利.也就是通过法院的协助执行通知书有时并不能免除登记机构给违章建筑转移登记带来的潜在行政执法风险.尤其是对房屋质量、消防、环保、气象等质量要求如果没有达标就了产权转移,由此导致的社会不稳定责任,也必将由登记机构承担.其次,从登记机构的登记程序以及相关法律规定来看,初始的产权登记也是符合法律规定的,并且是必要程序.未初始登记就做转移登记是违反《房屋登记办法》中的程序规定,是一种行政违法行为.再次,从税收征收方面来看,如果没有初始登记,就直接转移登记,会少收初始登记环节的相关税收,有协助偷漏税的嫌疑.故此,对符合条件补办手续的违章建筑,登记机构先做初始登记再做转移登记,切实履行好自己的法定职责.
马志刚/责任编辑