我国房地产企业流的管理

【摘 要】随着我国房地产市场的持续升温,房地产企业要面对一系列流管理问题.论文诠释了房地产流管理的意义,归纳了房地产企业流的特点,分析了我国房地产企业流的现状,并提出改进方法.

【关 键 词】房地产企业；流；流管理

我国房地产市场持续高速发展,在政府宏观调控政策不断紧迫的情况下,房地产企业资金链条脆弱,需要保有充足的净流量,那么加强流管理就显得至关重要.

1房地产企业流管理的意义

1）房地产开发需要巨额的投资保障,如果没有足够的资金,企业就无法进行项目运作.良好的流管理不仅可以合理地配置资金,保障企业各个环节的需求.

2）通过流的管理,企业可以全面提高企业财务管理水平,带动和促进企业整体经营管理水平的提高,以适应激烈竞争的房地产行业需要.

2房地产企业流的特点

房地产开发的投入、产出价值巨大,项目开发周期时间长,所含风险因素众多,因此房地产开发企业也就具有符合自身生产经营特点的流特征,其表现为：

1）资金需求数额巨大,占用的风险性大.房地产项目开发是一个规模庞大的综合性工程,从土地购写到房地产的建设、租售涉及许多环节,需要投入大量的资金.并且,资金一旦投入就具有不可移动性,很难根据各种因素加以调整,这无疑加大了流的风险性.

2）的占用周期长.对每一个房地产开发项目而言,从选择地块到竣工验收,直至出售（或出租）需要3～5年的时间.因为房地产开发周期长、资金周转慢、回收期长,所以的占用期长.

3）项目开发时,往往负债率较高.开发商在开发具体项目时,很少全部使用自有资金.即使是自有资金充足的开发商,在每个项目上使用自有资金也比较少,大量的资金还是依靠贷款.

3房地产企业流管理的现状

3.1流管理不符合自身特点和发展战略

目前,大多数房地产企业的流管理仅仅停留在公司运营层面,还没有提升到战略管理的地位,也没有根据自身的行业特点制定出符合自身发展的流管理方法,更没有与企业的发展目标相结合.因为房地产企业的整体资金周转速度往往比较慢,资金使用效率的阶段性强,所以不符合企业战略和特点的流管理必然会影响到企业的发展,甚至造成生存困局.

3.2资金来源渠道过于单一

2011年全国房地产开发投资资金来源总额达83245.9亿元,其中利用外资813.6亿元,占总比小于1%,自筹资金34093.4亿元,占总比41%.经对各年资金来源比对发现,自筹资金一直是我国房地产行业资金的重要来源,对外资的利用率始终处于极低的状态.

3.3流管理缺少全程控制

流的管理与市场调查、采购、人力资源管理、项目实施、经营管理等职能部门直接相关,需要企业制定统一的管理策略,协调各部门的具体运作才能保障流在企业中正常流动.然而目前有些领导层对财务知识不了解,没有事前预测和预警机制；企业过于关注营运利润,而忽视了财务规划,不能更好地做出正确的投资决策；不能实现各相关部门的联合协调运转和相关调控,无法形成通畅、有序的流,流管理的品质较差.

4房地产企业流管理的改进

流管理是企业管理的核心,企业要想生存和发展,就需要不断提高管理水平,做好流管理.

4.1制定符合企业自身特点和战略的流管理

企业战略决定流的流动方式,反过来流又怎么写作于企业的发展战略.企业进行流战略决策时,要进行环境影响因素和企业战略分析,根据自身的资金实力制定切实可行的企业发展战略,使流动方式与企业战略和环境变化相适应,切忌盲目扩张,造成资金链的断裂.

在企业的不同发展阶段,流会呈现出不同的特点,战略性流量管理应与各阶段的特点相匹配,并突出重点.领导层应能准确分析和识别企业在不同经营阶段的特点,并根据流量的需要,提出合适的财务结构.

4.2确定持有量,合理调度流动.

房地产开发存在着诸多的不确定因素,需要提前进行正确预测,确定持有量,尽量使地进出实现同步,减少的总体占用额度.

常用的确定持有量的方法有：

1）成本分析法.求出持有成本、短缺成本和管理成本合计值为最低时的持有量.

2）存货法.将企业持有量和一定时期有价证券的变现次数联系起来衡量,即将持有的机会成本同有价证券的转换成本相加,求得总成本最低时的余额.

3）随机法.根据历史经验和现实需要,测算出一个持有量的控制范围,将持有量控制在上下限之内.

此外,还可根据流的特点,通过统计分析找出影响持有量变动的因素,建立与数据样本拟合较好的回归模型,预测未来影响因素和持有量之间的变化关系.此法需要结合房地产企业的管理模式和业务发展情况等定性指标来进行辅助判断.

4.3调动闲置资金,提高资金使用率

在资金大量回笼期,可以充分发挥内部闲置资金的作用,将闲置资金用于短期有价证券等渠道的投资,加速资金的周转,提高资金的使用效率,从而获取客观的主营业务外利润.据统计,所有国有企业的流动资金年周转期缩短一天,就可以节约资金10多亿元,如果减少2％～3％的闲置资金占用,全年可节约资金上百亿元.

现在很多大型的房地产公司实行房地产项目的开发滚动,用较少的资金推动多个项目的交叉进行,这样不但提高了资金利用率,也能缓解企业应对银行资金紧缩政策的压力.

4.4积极拓展资金来源,实现多渠道融资.

房地产行业可以发行债券,利用股权或资产转让等方式来筹集资金,此外还应该由依靠银行的间接融资向直接融资转变,进一步推进房地产基金的前行,甚至吸引海外投资的份额,从单一的融资方式转向多元化吸纳.

2005年3月,澳大利亚投行麦格理集团公司收购了上海一座甲级写字楼项目,这是我国房地产市场吸引海外基金的一次实践.海外基金的参与开拓了融资渠道,规范了房地产市场的素质,还可以满足很多中小企业旺盛的需求.

5结束语

流是企业的生命之流.房地产企业要加强对流的管理分析和控制,制定符合房地产行业特点和自身战略的流管理措施,确定持有量,合理调度流动；调动闲置资金,提高资金使用率,实现多渠道融资,以确保企业流的畅通,为房地产企业的稳定成长和持续赢利提供坚实的经济基础.