本站原创摘 要：房地产估价是估价人员凭经验,按照一定的程序、原则和方法得出房地产估价结果的过程.这个过程参与者有委托人、估价机构、估价人员等,由于参与各方原因造成评估结果与真实价值产生极大偏差,带来估价的主观风险.主观风险严重制约着当前房地产估价行业的发展,影响着房地产市场的健康发展,规避和预防房地产估价的主观风险非常重要.
关 键 词：房地产估价；主观风险；风险防范
一、房地产估价风险概述
房地产估价是指专业房地产估价人员,根据特定的估价目的,遵循公认的估价原则,按照严谨的估价程序,运用科学的估价方法,对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上,对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动.
房地产估价活动和其他经济活动一样都具有风险性.但是房地产估价是一种相似度检测活动,由于房地产的特殊性以及市场信息的不对称性,房地产估价风险也具有其特殊性.在一般活动中的风险往往是指效益方面的不确定性,以及由于不确定性存在是的经济活动主体效益的不确定,而估价风险是指估价结果与房地产真实偏差的程度及发生较大偏差的可能性.房地产估价过程中的参与者多有自己的主观经验或者看法,容易导致估价结果偏离客观,带来风险.
房地产估价是与房地产相关的一项集政策性、技术性、地域性、时效性为一体的社会相似度检测活动.房地产估价一般涉及的金额较大,一旦工作中出现失误就会造成严重后果,不仅仅会给估价机构和估价人员带来风险,而且会对政府、经济活动涉及利益的各方面带来不同的风险.因此充分认识房地产估价中可能产生风险的环节并积极防范和规避风险,是房地产估价工作的一项重要课题.
二、房地产估价主观风险分析
房地产估价活动的参与者众多,参与的各方都有自己的经济利益追求,由于种种原因会造成房地产价值的故意高估或低估,从而带来估价风险.这种由估价人员、估价机构、委托人等主观方面的因素造成的风险称为主观风险或者是可控风险.主观风险,根据风险源不同可以分为估价机构法人风险、估价人员风险和委托人风险.
(一)估价机构法人风险
估价机构法人为了获得估价业务,而迎合委托人的要求,对房地产价值进行故意的高估和低估.在房地产估价中,很多业务的委托人是单位.比如在房地产的抵押评估业务中,银行也许要求客户必须到指定的评估机构进行评估,估价机构为了获取这方面的估价业务可能会根据银行的要求低估房地产价值.同时,房地产估价机构也可能为了获得贷款人的委托业务,收取回扣,对房地产价值进行故意的高估.
估价机构法人为了节约成本,往往会求挂靠房地产估价师,其报告均由房地产估价员来完成.房地产估价员中,有些可能是房地产相关专业的技术人员,但也有很多是没有相关背景知识的人员,在缺乏专业基础知识的情况下,对房地产价值的高估或者低估可能性很大.由于参与估价的人员的非专业性,估价技术路线的正确性、参数选择的可靠性、估价合理性、以及估价报告合法性都很难的保证,从而带来风险.
估价机构为了获得高额的估价费用,而故意高估.房地产估价的收费标准是按照房地产价值的比率来制定的,在经济利益的驱使,为了获得较高的评估费用,估价机构法人可能会要求对待估对象价值的故意高估,从而带来风险.
估价机构管理不严,对于报告的审核不严格和谨慎.房地产估价报告经过两名估价师签字后,由企业法人签字,而企业法人签名时往往不会再去研究报告的准确性.报告的内部审核不严格,容易造成估价结果报告和估价技术报告的不合理甚至错误,带来风险.
(二)估价人员风险
估价人员专业能力与实践经验不足.在房地产估价过程中,不管是估价方法的选择、估价参数的确定,还是估价资料的收集等都跟房地产估价师的专业知识和实践经验密切相关.比如在房地产的市场比较法中,选择的可比实例,及其对因素的修正系数的确定都决定着最终的评估结果,而可比实例的选取和因素修正系数的确定都跟房地产估价师的实践经验密切相关,若房地产估价人员专业能力不足,参数的确定上容易造成偏差,影响估价结果的质量.由于我国房地产估价起步较晚,房地产估价从业资格和房地产估价师执业注册资格的门槛较低,估价人员的专业知识和实践经验有限,专业胜任能力和业务水平不高,在估价业务中面对错综复杂的评估内容容易出现差错,使估价风险加大.
估价人员的职业道德水平不高.我国房地产估价师职业道德建设相对比较落后,当前没有专门的房地产估价师的职业道德规范,仅仅在《房地产估价规范》中对估价原则、估价能力、保密、档案保存、收费、估价资格证书使用等方面做了规定,没有关于同业责任的规定.对违反职业道德的处罚措施也只在其他管理文件中有分散的、不系统的规定,而对违规者的惩罚力度不够,违规成本较低,使得执业人员的道德观念淡薄.同时缺乏房地产估价师的考核和晋升的约束和激励机制下,估价师缺乏进取心,在实际工作中态度不严谨,在对房地产估价中的房地产状况调查只是形式,而直接采用委托人提供的资料不去核实,不能完全准确反映待估对象的真实权利状况和其他情况,造成估价结果脱离估价对象.或者在估价报告中的文字叙述中用词含糊不清,缺乏必要的检测设前提,使得报告使用者发生误解,容易出现差错,最终引发经济纠纷.在执业的过程中,房地产估价师也可能收受委托人的好处,对委托人隐瞒的会严重影响房地产价值的事项,不去披露和说明等都会最终造成估价结果与待估对象价值的偏差.
(三)委托人风险
委托方往往是房地产的使用者、所有者或者其他权益人,其对估价对象是最了解的.可是在委托评估的过程中,可能在经济利益的驱使下,没有如实提供待估对象的情况,而是刻意隐瞒某些对不利的因素或者片面强调对有利的因素.委托方故意隐瞒估价标的物的真实情况,如标的物的权益状况、使用情况、建筑设计、损毁程度等都会对房地产的估价结果造成很大影响.委托方故意隐瞒标的物的真实情况,会造成评估结果偏离实际价值,带来风险.