我国房地产融资问题的

更新时间:2024-02-22 作者:用户投稿原创标记本站原创 点赞:20173 浏览:93082

【摘 要】房地产行业在中国是一个起步较晚但发展迅速的行业,短短10多年就对我国经济产生了巨大的推动作用,然而这个行业发展的道路并不平坦.本文介绍了我国房地产融资的主要渠道,针对我国房地产融资的现存问题,提出了应对我国房地产行业融资的举措及建议.

【关 键 词】宏观调控;房地产;融资;创新

住房已经彻底实现市场化,单一的融资渠道和不完善的房地产金融体系已成为房地产行业持续健康发展的瓶颈.因此,在国家对房地产频繁的宏观调控形势下,建立起多渠道、多元化的房地产金融体系,拓宽房地产商品的融资渠道,对房地产融资具有较为深远的意义.

1.我国房地产企业融资的主要渠道

1.1银行贷款

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款,主要包括了信用贷款和房地产抵押贷款.信用贷款主要依赖于房地产开发商的业务、业绩情况以及历史信用信息,一般用其他抵押物抵押或个人担保,而不必用需要开发的房地产做抵押.由于后者能大大降低信贷风险,所以在银行贷款中占主导地位.

1.2房地产信托

房地产信托是指房地产法律上或契约上的拥有者将该房地产委托给信托公司,由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益,信托公司在对该信托房地产进行租售或委托专业物业公司进行物业管理,使投资者获取溢价收益或管理收益.它通过对多元化的投资方式,选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资,从而达到分散风险的作用.

1.3债券融资

债券融资作为一种直接融资形式,将房地产债券向社会公开发行,通过举债筹措资金,而资金的供给者可以享有债权人到期收回本息的权利.由于房地产债券与其他普通债券相比有更高的收入,而且跟股票相比又能按期收回本金和利息,安全性较高,还具有一定的流动性.

1.4股权融资

股权融资是指股东让出部分企业所有权,通过发行股票等形式引进新股东,对企业资产注入新的资金的一种融资形式.股权融资从理论上说是房地产融资的最佳渠道,因为它作为一种直接融资,可以分散金融风险,最终还无需还本付息,降低了融资的成本,然而房地产企业上市并不容易.

2.我国房地产融资存在的问题

2.1融资渠道单一

在房地产开发环节支持房地产企业融资的仍然是三大渠道:一个是银行贷款,一个是预售款,第三个就是企业自筹.这三个资金来源占到企业资金来源的七成以上.短期内房地产开发商无法脱离银行信贷,通过其他融资形式获得资金,开发商的融资还是需要通过银行信贷来完成.然而过度依赖银行,会使银行体系积累过多的金融风险.

2.2房地产融资缺乏创新

房地产作为典型的资金密集型行业,突出特点就是投资规模大,现有的融资方式几乎都来源于银行贷款,而这些贷款期限通常都较短,有时还需要以不动产作为抵押,这与房地产融资周期长相违背.因此,如果没有金融创新来拓展现有的融资方式,必然会对筹集到足够的资金造成一定困难.虽然上市是直接融资的好渠道,但是由于上市审查过程比较复杂,目前上市融资的房地产较少,一些公司也因此不得不选择借壳上市.

2.3与房地产相关的法律法规不健全

目前的政策和法律环境并不是太有利于多元化融资.从整体上来说,现行的房地产金融法律法规严重滞后于房地产经济的发展,在房地产融资多元化的过程中,会出现一些新兴的融资工具,如果没有相应的制度来规范这些金融工具,房地产金融市场就很会容易陷入混乱的局面.此外,房地产的也呈现出周期性波动,货币政策、银行信贷、利率、通货膨胀率、土地政策等都会引起房地产的波动.

3.应对宏观调控我国房地产融资举措

2010年以来持续紧缩的政策,使我国房地产行业的融资渠道越来越紧,甚至在2010年还出现了股权“零融资”的局面.通过分析国外房地产的融资形势,提出我国房地产融资的发展方向.

3.1国外房地产融资形式对我国房地产融资渠道借鉴

在西方的经济市场中,美国的房地产模式被认为是较为成熟的开发模式而被推崇.美国的房地产模式讲求以消费者为中心进行物业的开发、销售,这是由于其土地的开放性决定的,跟土地的私有制关系密切.

3.1.1关于商业物业的投资商和开发商

美国商业地产行业经过了长期的发展和充分竞争,已经打造出几十家大型购物中心投资商和开发商品牌,这些投资商和开发商旗下有几十家或者上百家购物中心,是美国大型购物中心的主力军.国内比较有代表性的西蒙地产公司,在美国境内拥有250多家购物中心,是美国纽约证券交易所的上市公司,其租金收益稳定,是公认的优绩股.

3.1.2房地产投资信托(REITS)和产业基金

目前在美国操作的REITS有300多家,其中三分之二可上市交易,资产总和超过3000亿美元,剩下的100多家没有上市,属于私募范畴.然而很多购物中心的投资商自身就是REITS,比如作为美国最大的购物中心所有者KIMCO.对于产业基金,也是购物中心的主要投资者.与REITS不同的地方在于,产业基金只对非上市的开发商投资,从某种意义上说,这两种融资形式是美国购物中心产业得飞速发展的最根本金融因素.

3.1.3专业商业管理公司

在市场上,作为独立的第三方法人公司来经营管理商业物业的管理公司,也是购物中心的主要投资者之一.这些公司通常除了投资,他们还与开发商进行合作,对购物中心进行科学的运营管理,从而提供稳定的租金回报.

3.2建立多元化融资

房地产作为资产密集型行业,融资问题在某种意义上,决定了行业未来的发展状况.政府调控及各方面政策不断施压,让房地产企业在前行的道路上,感到压力倍增.

政策调控将成为房地产行业面临的常态,而有实力的房企仍在积极探索有效的融资渠道.眼下,房地产私募基金已成为行业的宠儿,房地产信托也成为行业不可或缺的融资工具,而海外融资也一度掀起热潮.

房地产基金已经受到越来越多的金融机构、大型房地产企业集团及相关人士的关注和参与.2010年被房地产业人士称为“基金元年”.未来以房地产基金为代表的多元化融资,将成为房地产行业的发展趋势,能有效缓解过去融资渠道单一可能造成的金融风险.


3.3进行融资创新

有实力进行信托融资、海外融资的开发商毕竟还是少数,中小型房企则必须另辟蹊径,部分中小型房企纷纷通过典当行、担保公司来进行融资.所以建立信用风险评估系统非常重要,在此体系下,企业通过发布新的票据筹集资金,偿还票据,这样能够为行业提供一个长期稳定的资金来源,商业银行贷款形式也非常灵活.跟美国房地产企业相比,国内房地产企业融资渠道非常有限.因此,在融资渠道创新上,希望发展房地产产业基金,适度放开债权型外商投资,分散金融风险,降低对银行信贷及股市融资的依赖.此外,向民间资本开发更多投资领域,加大对债券的支持力度,提高债券发行效率,可以考虑类似股票非公开发行的模式,即债券的私募发行.