本站原创本期主讲：李莉
知名律师、中国法学学会会员.北京广盛律师事务所上海分所合伙人.擅长公司
并购运作.
案例回放：
深圳江远房地产开发有限公司从事房地产开发业务已经近10年,主要经营范围为房地产开发、建设,公司在深圳颇具实力和规模.自2006年起,江远公司把眼光投向上海的房地产市场,欲在上海开疆辟土.2007年3月,江远公司得到一个消息：上海一家国有控股的房地产公司在上海中心城区欲合作开发一处商业地产,江远公司董事长亲赴上海,委托律师行帮助落实项目合作.律师行根据江远公司的要求,结合上海项目的基本状况,对江远房地产开发有限公司的章程、股份结构作了充分的了解,并对上海的转让项目开展调查,2周后,代表江远房地产开发有限公司与上海合作方进行了谈判.
上海合作方提出3个基本条件：
1、项目所需资金8000万,上海公司只希望出让部分项目的开发权利,转让对象必须是上海房地产开发公司,出让项目公司股份份额不超出40%.
2、项目投入资金8000万,如果合作方愿意出资,资金必须在3个月内全部到位.
3、项目建成后销售所得收入,扣除销售及各项成本后按照股本比例归各方所有.
江远公司面临的问题
1、江远公司是一家深圳注册房地产开发公司,签约的主体资格不符合要求.
2、在初次合作的情况下双方缺乏信任度,因此,资金是否可以专款专用,项目能否如期完工,都是江远公司所关注的重要环节.
3、项目设计及销售环节都关系到最终利润分配,这是江远公司无法控制的核心环节.
法律建议：
1、签订项目合作意向书,确定基本合作模式,将项目锁定.
2、在上海收购或成立独立的房地产项目公司运营本项目.为节约设立成本,可以直接通过收购上海当地一家房地产公司股份,设立项目公司,通过项目公司与上海合作方进行合作开发；
3、在谈判中争取项目团队由合作各方指派,取得项目设计建设方面的监督权力,对项目建设设计风险进行控制；
4、项目销售采取由江远公司负责包销的方式进行,如果在合同约定期限内,不能完全销售,由江远公司按照包销全部写进,这样可以对价争取项目设计建设的控制权,并解除上海合作方对项目销售的后顾之忧.
在接下来的一个多月的4轮谈判中,双方就上述核心问题进行磋商,最终达成了一致协议：
1、上海合作方与江远公司在2个月内签订了合作意向书,锁定了合作基本模式；并约定在半年内完成所有项目公司股东变更登记事宜.
2、上海合作方基于江远公司包销的承诺,考虑到节省销售环节成本,让出了项目设计规划方面的主控权利,交由江远公司进行项目规划设计；作为条件,江远公司另提供1000万元资金由银行监管作为包销保证金.
3、江远公司同意上海合作方要求：项目设计、建设工程预算方案全部都由合作双方指定专家进行会审.
4、双方同意在指定银行设立项目资金监管帐号,由双方指定负责人会同律师,对专款专用进行审核.
5、上海合作方主要负责项目建设、项目预售政府报批协调工作.
目前,此项目已经取得了良好的销售业绩和口碑,江远房地产开发有限公司通过借壳完成2次并购,打响了在上海房地产开发的第一场战役,而且通过独特的商业地产设计销售模式和渠道的建立,奠定了公司在商业地产开发领域的基础.
律师点评：
市场开放之后,全国各地都有很多商业机会,不同的地区由于资金、消费能力、政策的不同,导致商业利润可能一倍甚至数十倍提高,因此,如果将企业做强做大,需要有高瞻远瞩的魄力,本案中所涉及的异地股权收购及项目开发合作,就是很有气魄的大手笔.
一个问题从提出到解决,可能有无数种方法,如何寻找最切合实际的方法是最核心的问题.在本案中,一个外地企业在上海合作开发地产项目,面临诸多问题,项目的可信度、合作方的配合、项目的实际可操作性都是不能回避的重要环节,当时,江远公司的部分领导几次都认为无法跨越的门槛,在法律的保驾护航下顺利达成了目标.
难点解析：
本案第一个门槛是项目只能转让给上海本地房地产企业,收购成本大怎么办?
法律对策：律师行向江远房地产公司提出了收购上海当地房地产企业的设想,同时为了降低收购资金压力,收购股本的资金分阶段支付,并采取了项目担保的方式操作,大胆起用被收购企业部分有经验的领导人员,事实上这些人员在最后销售阶段确实做出了很大贡献.
第二个门槛是项目的建设开发管理不可控风险.
法律对策：江远公司作为只拥有40%股份的股东,如何在项目设计、建设方面参与呢?律师行对其建议就是采取环环相扣的策略.由于江远公司采取包销的方式承包全部销售,因此,在合作开发项目协议中,明确了江远公司在设计、施工的主导权利.项目原来的所有方在资金短缺、土地期限就要到期的状况下,希望在解决资金问题的同时寻求高的利润回报,而包销恰恰解决了他们的后顾之忧.从提高销售额、追求利润最大化、快速回笼资金的角度,上海合作开发公司做出了上述让步.
第三个门槛是项目资金注入和使用阶段的控制风险.
法律对策：在项目运作期间,江远公司的项目公司在银行设立了专门的资金监管帐户,并明确合作各方签字动用资金的专款专用原则,同时由律师做好审核关,保证了项目资金的顺利运转.
第四个门槛是销售风险.
法律对策：江远公司通过包销方式,取得了此商业地产项目的开发设计建设主控权利,结合江远公司开发销售经验,聘请国际知名机构对此商业地产项目进行主题设计.由于主体商业社区的设计风格在上海比较独特,因此在商铺的销售方面吸引了众多品牌公司,最终赢得良好的口碑.第五个门槛利润分配问题.
法律对策：通过在指定银行设立专项销售帐户,委托银行根据指示将销售资金定向划归合作方帐户,并保证上海合作方拥有总体销售量、销售帐户查询权利,从多方面打消了合作方的顾虑,创造了和谐的合作局面；
法律提示：
1、收购企业要根据企业自身的战略发展需要,明确被收购目标,如比较被收购企业的优势、可以提供的资源平台等,初步确定收购的范围.
2、核定收购的成本：这一部分成本主要根据被收购企业的最后一年度的帐面净值来确定,企业的注册资金以实际出资额来判断,企业的无形资产包括商标、专利应当记入收购成本.
3、企业的人力资源是收购不可忽视的一部分,尤其是专业性较强的行业,企业并购的核心就是人力资源的整合和利用.因此,并购中必须确定专业人员的归属.