房地产测量相关问题

摘 要：当前我国的房地产行业发展迅速,而且与我国民生问题息息相关.通过精准的房地产测量,可以有效的保障写房人与卖房人的切身利益.文中就目前房地产测量中存在的相关问题进行分析、探讨,重点研究了关于共有面积分摊、房产销售面积测量、计算等方面问题,对规范房地产测量具有重要意义.

关 键 词：房地产；测量；问题

房地产本身属于不可移动的、长久耐用的、价值巨大的特殊商品,其面积测量计算的准确性受到全社会的普谝关注,房产面积如何计算,分摊面积如何计算,哪些面积可以分摊,哪些面积不可以分摊以及对面积有异议时如何处理等问题,成为广大市民关注的焦点.此外,2000年8月1日起实施的《房产测量规范》,对房地产测量的技术要求,以及共有建筑面积的分摊等内容都作了严格的规定,下面将就其相关问题展开具体分析.

1房地产测量

1.1房地产测量内容

房地产测量是采集和表述房屋和房屋用地有关信息的一门技术,其中,采集是指采用测绘科学技术,按照房地产业管理的要求和需要,对房屋和房屋用地的有关信息进行调查和测量.而表述是指对房屋和房屋用地的几何、地理、物理特性,用数字、文字、符号、影像进行描述,供产权人和有关人士使用.

房产测量的内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量及成果的检查与验收等.验收合格的房产测量资料具有法律效力.

1.2房地产测量意义

房产测量作为对房屋面积进行测算的具体形式,在当前有着重要的意义.首先,房产测量可以为房产产权人提供法律保护依据,它直接关系到购房人的切身利益.其次,房产测量是城市建设、规划和管理的重要依据,房产测量是进行城市土地资开发利用,城市规划建设管理必不可少的基础资料.最后,房产测量也是检验商品房写卖面积是否缩水的重要手段,推广和进行房产测量有利于保证写卖双方的利益,有利于维护正常的市场秩序.

2房地产测量相关问题分析

为了维护市场经济秩序,进一步规范商品房销售行为,提高商品房销售面积的准确性,减少商品房写卖双方的纠纷,维护广大消费者的合法权益,建设部专门制定了《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,但在实际工作中涉及到此类问题还可能产生分歧,下面就此相关问题展开分析.

2.1共有面积分摊问题

对于一般的住宅楼,需要计算出每户的建筑面积.这时,首先要计算出房屋的总建筑面积,然后计算房屋的套内建筑总面积,进而求出共有共用面积,然后计算分摊系数,再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积.

对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼,涉及到二级分摊和多级分摊,应按照“谁受益,谁分摊”的原则,逐级进行分摊.文章以二级分摊计算为例,详细说明住宅楼的二级分摊计算举例如下：一幢四层别墅,上、下两层均为复式,各有两套住宅,套型左右对称,上下相同,该幢特殊之处在于下层两套住宅没有在楼梯处留门,也即未实际使用楼梯,且下层有两个独立的车库.因此,需要二级分摊.具体方法为：上面两层楼梯供上层两套住宅使用,应由上层两套住宅共同分摊：然后再把下面两层楼梯面积与下面两套住宅、车库共同分摊,因为下面的两层楼梯虽未被下面两套住宅及车库直接使用.但也因为上层有住宅而使其购房明显降低,属间接受益,应参与下层楼梯面积的分摊.

2.2房屋测量中的偏心测量问题

一般情况下,进行数据采集时,棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的,但是也有很多时候情况却不是这样.这时,就不能把棱镜看作一个点进行观测,因为它具有一定的体积,这时,瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标,需要采用角度偏心观测.将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置,测定到棱镜的水平距离,然后用水平微动螺旋照准目标,在仪器上进行相应的操作即可.

2.3对称边长度实地丈量不一致问题

在进行房屋实地勘丈时,如果实测了房屋的每一条边,则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施丁图中本应对称相等的边出现不相等的情况,这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形,也不符合人们的传统意识习惯.这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算.对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据.对于误差超过限差的边长数据应检查是不是测量不准确的原因,如果确系不相等的,则根据勘丈结果进行绘图或面积计算

2.4检定仪器和棱镜常数问题

由于房产测量精度要求高,目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法,在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量.对于全站仪而言,主要是测定测距仪的加常数和乘常数.在房产测量碎部测图中,由于距离较近,仪器乘常数可忽略不计,但加常数必须考虑.以拓普康全站仪为例,其仪器常数一般不含误差,应设为零,拓普康系列棱镜的常数也为零,当使用其他光学仪器厂家生产的棱镜时,就必须在使用之前设置相应的常数.而且,在房产测量时,不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的角点.通常将棱镜靠在房屋的角点上.这时采集到的坐标实际上是棱镜中心坐标,而非房屋角点坐标.在实际工作中,可以将仪器常数设为零,用钢尺作对比直接测定出至棱镜后背位置的棱镜常数,在野外数据采集前,设定好全站仪内部的仪器加常数（零）和棱镜常数（至棱镜后背位置的参数）,就可以直接测出房屋角点的坐标.此外,若用该棱镜去发展测站点的话,则需要将仪器内的棱镜常数设定为棱镜对中杆为中心时的棱镜常数.

2.5商品房销售面积测量问题

为了规范商品房市场计量行为,国家质量技术监督局制订了《商品房销售面积计量监督管理办法》,国家质量技术监督局负责全国商品房销售面积计量监督管理工作.县级以上地方质量技术监督部门负责本行政区域内商品房销售面积计量监督管理工作.商品房销售面积的测量,按照《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范执行：其一,商品房销售面积的组成和共有建筑面积的分摊原则,按照有关规定和交易双方的合同约定执行.其二,销售者销售商品房,必须明示商品房的销售面积,并注明该商品房的建筑面积及应当分摊的共有建筑面积.其三,商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差,按套或者单元销售的商品房,各套或者各单元销售面积之各不得大于整幢商品房的实际总面积.其四,商品房销售者应当接受质量技术监督部门对商品房销售面积进行的计量监督检查.

3结语

可以说,房地产测量关系到国计民生,必须确保房地产测量的精准性,保障房地产测量质量.因此,在进行房地产测量时,必须严格按照国家的测量技术及规范标准,合理计算、划分房产面积,严格按照当前的规范开展测量工作.

[4]郭义.留心面积误差四要则[J].北京房地产,2008（04）：202.