本站原创摘 要：大力推进保障性住房建设对构建社会主义和谐社会具有重要意义.本文分析了陕西省保障性住房建设及金融支持现状,探讨了金融支持保障性住房建设中存在的主要问题.在此基础上指出,完善保障性住房投融资体系,应从完善有关政策法规,统筹考虑保障性住房建设规划；出台保障性住房专项信贷扶持政策,推动保障性住房金融产品创新；加大对保障性住房的支持力度,拓宽保障性住房融资渠道等方面入手,以支持保障性住房建设.
关 键 词 ：保障性住房建设；金融支持；融资体系
中图分类号：F830.31 文献标识码：B 文章编号：1674-0017-2012（11）-0007-05
大力推进保障性住房建设是党、国务院近年来出台的重大民生举措,对于保持房地产稳定,改善人民群众居住条件,促进经济结构调整,构建社会主义和谐社会具有深远意义.2011年以来,陕西省委、省政府积极推进保障性住房建设,保障性住房开工连续两年位居全国第一,取得了令人瞩目的成绩.为全面了解和深入分析新形势下陕西省保障性住房建设融资情况,扎实做好保障性住房金融怎么写作工作,人民银行西安分行对陕西省金融支持保障性住房情况进行了调研.
调研结果显示,陕西省金融支持保障房建设开局良好,成效突出,信贷投放快速增长,怎么写作方式不断创新,多元化融资格局初步形成,金融支持保障房建设力度逐步加大,金融支持保障房建设的“陕西模式”日益完善.与此同时,由于保障性住房与一般商品房投融资体系存在差异,目前保障性住房建设过程中还存在一些需要各方协同解决的困难和问题,需要从制定保障性住房专项法律规划和信贷扶持政策,加大财政资金支持力度,促进保障性住房金融产品创新,拓宽保障性融资渠道,吸引社会资本积极参与保障房建设等方面加以探索和解决.
一、陕西省保障性住房建设及金融支持现状
(一)陕西省保障性住房建设成为“控房价、惠民生、扩内需、稳增长”的有力举措
2012年,陕西省房地产市场总体运行平稳,保障性住房成为拉动房地产市场健康发展的重要力量,对于促使房价增速合理回归,有效遏制投资投机性需求起到了关键作用.据测算,2009-2011年陕西省商品房分别上涨9.2%、16.6%和31.6%,房价出现了较快增长.随着2011年以来建设的保障性住房逐步入市,陕西省房价快速上涨局面得到初步遏制,逐步回归合理增长区间,2012年前8个月,陕西省商品房平均5184元/平方米,同比上涨5.7%,不但低于GDP和城镇居民可支配收入增速,也较前三年大幅下降.
截至2012年9月末,陕西省新开工保障性住房41万套、3096.2万平方米,累计完成投资571.4亿元,保障房新开工、累计投资均超额提前完成全年任务,基本建成保障性住房30.5万套、2091.6万平米,前三季度共入住11.6万套,新增廉租住房租赁补贴31628户,发放廉租住房租赁补贴2.1亿元.保障性住房陆续进入分配和入住环节以及各级财政补贴的逐步到位,保障性安居工程的惠民作用日益显现.
同时,在房地产调控不断深化的背景下,保障性住房在房地产投资和全部投资中的重要性不断提升,成为保持陕西省经济平稳较快发展的重要推动力量.2011年,保障房投资建设占全部房地产投资的47.4%,截至2012年9月末,陕西省保障性住房投资约570亿,占全部房地产投资的50.7%,保障性住房占陕西省全部固定资产投资的比重达到7.8%,初步估计拉动全省GDP增长0.7个百分点.由此可见,陕西省保障性住房建设不再仅仅是社会保障的工具,而且已然成为拉动内需,助推陕西省经济发展的强大动力.保障房建设在增加投资、促进消费、带动就业以及加快陕西省城镇化建设步伐等方面成效显著.
(二)金融支持陕西省保障性住房特色模式初步形成
2011年以来,人民银行西安分行积极贯彻和总行关于提高保障性住房融资力度的举措和部署,加大窗口指导力度,引导金融机构加大对保障性住房的资金投入,并积极与省内相关机构建立了房地产信息监测共享机制.2012年逐步建立了对陕西金融机构差别化住房信贷政策和金融支持保障性安居工程的专项监测制度.在2012年开展的民生金融主办行活动中,将保障性住房的金融支持作为重要组成部分,要求陕西省金融机构继续加大对保障性住房的支持力度.同时,充分利用开展“双推双增”融资工程的有利时机,引导各地市政府及保障房投资主体积极通过债券市场筹集保障性住房建设资金.在人民银行的大力推动下,各级金融机构结合自身实际和业务优势,对陕西省保障性住房有重点和有策略的介入,形成了“分类介入、多元融资”卓有成效的保障性住房融资“陕西模式”,陕西省保障性住房融资的多元化格局初步形成.据保障性住房专项调研结果统计,截至2012年9月末,在陕金融机构开展保障性住房融资业务的共计13家,贷款余额306.65亿元.
1、银行信贷模式.主要用于商业模式较为清晰的经适房、限价房、棚户区（城中村）改造项目.因这几类住房开发过程中商业模式清晰,项目销售能够有效覆盖贷款本息,各金融机构积极介入,贷款满足率较高.2012年前三季度,全省金融机构共审批通过保障房授信额度172.9亿元,其中,棚户区（城中村）改造170.9亿元,经适房44.5亿元,限价房4.8亿元,分别占全部保障房授信额度的78.7%、25.7%和2.8%.
国开行陕西分行以开发贷款为载体,支持西安市棚户区改造.截至2012年9月末,共向西安市棚户区改造提供贷款60亿元；陕西省农村信用联社采用股权质押担保方式介入城中村改造项目,对西安27个城中村改造项目贷款余额38.44亿元；国家开发银行与邮政储蓄银行还联合发放银团贷款,先后两期为陕西省保障房建设引入邮政储蓄资金24.9亿元.
2、政府融资平台模式.针对公租和廉租住房融资能力较弱的问题,2011年3月,陕西省成立了全国第一家省级保障房融资平台——陕西保障性住房建设工程有限公司,以保障房公司为借款主体,向省内金融机构融资.截至2012年9月末,已有4家金融机构已累计向该公司提供综合授信113亿元,其中,签订贷款合同15.8亿元,预计年末将再签贷款合同80亿元.该公司已与陕西10个市、89个县区签订保障房融资项目117个,建设保障房11.3万套,其中80%的项目为公租和廉租住房建设,占全省保障房建设总量的四分之一. 3、社保基金扶持模式.社保基金期限长,利率低,将其引入保障性住房建设,可有效缓解保障性住房建设资金紧张的局面.2012年以来,国开行陕西分行,主动协调国开行总行与全国社保基金理事会达成协议,向西安市棚户区改造项目引入社保资金10亿元；向陕西煤业集团铜川矿务局棚户区改造项目建设引入社保资金11亿元.
4、公积金贷款模式.2010年6月,西安市作为全国首批试点城市,获批利用公积金贷款支持7个保障房项目,贷款额度35.3亿元.2012年以来,西安市在原试点基础上,重新筛选6个保障房项目,拟申请扩大贷款额37.3亿元.此外,陕西省已将试点城市扩大至延安、汉中和咸阳,拟支持保障性住房项目19个,申请住房公积金贷款额度78.2亿元.
5、债券融资模式.2011年,西安曲江建设集团有限公司等12家公司联合发债,募集资金21.5亿元,期限5年,用于西安市高新区、经开区、蓝田县等12个县区的保障性住房开发建设.2012年7月,铜川市开发投资有限公司企业债券通过国家发展改革委审批,募集资金8亿元,期限7年,重点用于铜川市城市转型、保障房、园区建设开发等领域.
6、国企增信模式.充分利用国企,特别是国有大型企业的整体信用优势,为保障房建设提供融资担保.陕西省保障性住房建设工程有限公司项目贷款由大股东陕西延长石油（集团）有限责任公司提供担保,这一担保总量目前为100亿元；在铜川市棚户区改造过程中,以陕煤化集团作为棚户区改造项目发起人和协调人,并为该棚户区项目项下的贷款提供第三方连带责任保证担保,有效推动了国有矿区改造.
二、金融支持保障性住房建设存在的问题
从陕西省保障性住房建设的投融资情况看,目前金融机构介入保障性住房建设的意愿比较强烈,金融支持力度也在逐步提高,但由于各种制约因素,目前保障性住房融资的整体情况不容乐观,保障性住房建设基础制度规划设计缺失,保障房投资压力较大,差别化保障房信贷政策尚未建立,产品创新缺乏基础,保障性住房项目自偿性较差,担保、变现措施难以落实,金融机构风险敞口较大等原因成为目前制约保障性住房投融资的重要方面.
(一)保障性住房建设基础规划设计缺失,保障房投资压力较大
目前陕西省已经出台《陕西省保障性住房管理办法》、《陕西省保障性住房建设标准》等规章制度,对保障性住房的建设、分配、监管等提出了相应的办法,但在保障性住房实施主体的公司化运作、建设资金持续投入等方面没有明确的制度安排.另外保障性住房如何进行市场化运营,建设资金的回收以及如何确保金融机构信贷资金回收等方面尚未有可行的操作模式.
特别是近两年陕西省保障性住房大量开工建设,地方财政负担较大,陕西省某市年财政总支出197亿元,财政总收入94亿元,其中地方财政收入仅45亿元,而要安排50亿元的保障性住房投资,压力非常巨大；同时由于保障性住房主要受众为较低收入人群,目前陕西省保障性住房主要采取集中连片建设的方式,这可能加大保障性住房集中片区社会管理难度,廉租、公租房小区物业管理难以为继.
(二)差别化保障性住房信贷政策尚未建立,金融产品创新基础不足
人民银行西安分行的调查显示,目前大部分金融机构介入保障性住房项目,其审批流程、管理细则均等同于商业房地产项目,仅有少数几家机构出台了针对保障性住房的专项信贷政策.保障性住房能够满足金融机构目前房地产信贷政策的项目比较少,从而导致保障性住房信贷投放总量与实际需求缺口明显.
特别是由于保障性住房部分土地为政府无偿划拨,土地证过程较为复杂漫长,而金融机构明确要求“四证齐全”是发放贷款的前提条件,显著制约了保障性住房建设的信贷投放节奏和规模.例如,某金融机构2011年介入某保障房项目,但由于土地证迟迟无法,直到2012年上半年才正式发放第一笔贷款,期间历时一年之久.由于差别化的保障性住房信贷政策尚未建立,金融机构针对保障性住房进行金融产品创新的制度基础严重不足,最终导致金融机构有介入保障性住房建设的热情,但实际资金支持存在顾虑,采取“严控风险,谨慎介入”的支持策略.
(三)公租房、廉租房项目自偿性较差,融资体系的可持续性存在困难
从对陕西省金融机构的调研看,公租房、廉政房自偿性较差,流难以覆盖贷款本息成为阻碍金融机构介入的主要原因.2012年前三季度,陕西省共有23个公租房、廉政房项目申请银行贷款,16个获得贷款支持,7个未获得贷款支持的项目主要原因就是金融机构认为项目流较差,难以覆盖贷款本息.金融机构测算的廉租房投资回收期均在20年以上,显著超出其承受能力.
同时,由于保障性住房建设融资规模较大,周期较长,陕西省保障性住房建设工程有限公司运作可持续性困难较大.陕西省“十二五”期间计划建设210万套保障性住房,其中,公租房、廉政房约占30%,按照目前政府对公租房、廉政房的补贴标准,约占全部建设资金的40%左右,70万套公租房、廉政房资金缺口约为600亿元,平均每年需融资120亿元.目前陕西省保障性住房建设公司资本金已使用约32亿元,仅剩8亿元,如无政府每年一定数额的资金投入或稳定的担保机制,陕西省保障性住房建设公司融资能力将受到极大制约,公司运转的可持续性难以保证.
(四)保障性住房担保、变现措施难以落实,金融机构风险敞口较大
从目前情况看,保障性住房土地多为划拨用地,无法进行抵押,陕西省保障性住房建设工程有限公司贷款由延长石油（集团）有限责任公司提供担保,但这一担保总量目前为100亿元,仅能够满足建设公司2012年的融资需求,保障性住房担保措施难以为继.目前保障性住房暂未涉及抵押物变现抵偿的问题,但以其自身而言,如出现偿付风险,保障性住房变现较商业性住房困难更大.经济适用房需五年方可上市交易,而用以购写保障性住房的个人贷款,如借款人偿付能力下降,金融机构将保障性住房售出变现回款目前政策上存在较大障碍.目前大量保障性住房贷款还款主要依赖地方政府回购,但由于地方政府财政状况并不透明,加之目前政府负债水平不断上升,金融机构对几年后政府回购的资金筹措和安排尚存在一定疑虑.