完善我国房地产金融市场的探析

更新时间:2024-02-08 作者:用户投稿原创标记本站原创 点赞:33451 浏览:156071

摘 要 :房地产金融指的是以房地产为对象,围绕房地产开发、营销、消费内容采用多种金融工具和方式提供资金筹集、清算等金融业务.本文主要对房地产金融市场存在的问题作了简单分析,然后提出了完善房地产金融市场的对策.

关 键 词 :房地产金融市场;融资渠道;法律法规

中图分类号:F832.5 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2012)11-0-01

房地产金融指的是以房地产为对象,围绕房地产开发、营销、消费内容采用多种金融工具和方式提供资金筹集、清算等金融业务.房地产金融市场可以根据其活动的不同分为一级市场(也就是房地产融资活动进行的市场)和二级市场(也就是房地产金融工具的再次流通和再次交易的市场).由于我国经济的限制,房地产金融市场还不完善,导致房地产金融市场中各种问题的发生.

一、房地产金融市场存在的问题

1.融资渠道单一

虽然在目前我国房地产行业有了很大的发展,但是在房地产金融市场的繁荣程度来看,融资渠道单一是制约房地产金融市场的繁荣的一个主要方面.因为在目前我国房地产主要的融资渠道就是银行贷款,在房地产的入地储备、房地产开发以及房地产销售的过程中都是依靠银行贷款,这样银行与房地产也的关联性就提高了,银行面临的风险就不断增加.

2.没有严格的监督和管理

要保证房地产金融市场的正常有序发展就需要加强对金融市场的监管,虽然目前我国已经出台了相关的房地产金融市场管理监管制度,但是效果不好,主要因为以下原因:第一,监管部门的设置不合理,政府部门的干预严重.第二,监管基础工作不到位,很多软硬件设施不全面,在监管中发现问题也不能得到妥善的解决.第三,监管中漏洞较多,银监会、证监会、保监会三方监管,但是对他们各自的职责没有明确.

3.法律法规不健全

虽然我国随着我国房地产市场的发展,国家颁布了相应的法律法规,对于当前的房地产金融市场来说,虽然在一定程度上降低了房地产金融业面临的风险,但是这些法律法规是很不全面的,没有专门围绕住房贷款和房地产金融的内容,加上制定的法律法规没有系统性,降低了它们的操作性.

二、如何完善我国房地产金融市场

1.拓展融资渠道

目前我国房地产融资渠道单一,导致各种风险的发生几率比较高,为了避免这种情况就需要不断扩大融资渠道.第一,房地产企业应该扩大股权融资的比重,这样能获得更多的资金.第二,对于一些没有上市的企业可以采取其他形式的融资,例如当前一些企业利用私募方式进行股权的融资,其融资方式可以选择信托型方式进行.房地产企业也可以利用股份转让系统,为房地产企业提供一个增发股份募集资金的平台.对于一些大型的房地产企业来说就可以通过发行债券来募集资金,然后等项目完成之后从项目的收益中偿还债券本息.

2.利用房地产证券化比规避风险

房地产证券化指的是把一些流动性比较低的房地产投资通过金融交易直接转化成证券资产的过程.在当前我国房地产市场中我们应该利用房地产证券化这个条件.但是需要注意的是在开展房地产证券化的过程中要根据不同的房地产项目采用不同的模式:对于新区成片开发中由于需要在短时间内募集到大量的资金,所以应该使用封闭式的房地产投资信托基金模式;对于旧城改造项目,房地产企业可以使用土地使用权信托模式;对于一些商品房闲置的问题,房地产企业应该设立单项契约型基金,因为在城市的发展过程中商品房必然会升值.

3.做好房地产企业贷款风险规避工作

要有效规避房地产企业贷款风险就需要加强对房地产企业融资的审查,首先要对具体的房地产项目进行科学合理的评估,因为房地产项目是还款的第一来源,银行要审查房地产项目的能否给自己带来收益,并且对其概率进行预测.其次,要重视抵押物的价值评估,银行要对房地产企业的抵押物进行全面的评估,尤其重要的是对抵押物的价值和变现能力要全面估量.最后,要重视分析和了解房地产企业的财务情况、经营情况、自身实力等等,整房地产企业有能力按时归还贷款.通过对融资环节的严格审查能最大限度降低商业银行的风险.

4.不断完善房地产相关法律法规

为了完善房地产金融市场,需要相关的法律作保障.一方面,国家相关部门应该针对房地产企业经营行为中出现的问题制定相关的法律,因为在房地产资金筹集、借贷等环节中经常发生问题,所以相关部门对现有法律进行补充和修订,例如,对《商业银行法》、《公司法》进行修订,保证它们在房地产金融市场中的可操作性.另外一方面,要完善关于房地产信贷的法律,明确个人、房地产企业以及银行在信贷中的义务和责任,保证相关主体能按照法律规范进行操作,促进房地产金融市场的有序进行.

5.加强监督

由于我国市场经济发展还不完善导致我国的金融产品比较匮乏,在金融监管中存在的问题就更多,导致各种风险的出现.所以为了规避风险,我国要加强金融监管,金融单位要积极开发新的金融产品,完善金融市场的怎么写作功能,同时要积极学习新的风险管理方法,保证能有效规避风险.另外国家相关部门也应该加强对房地产金融市场的监督和管理,对证监会、银监会、保监会的职责有效划分,使他们各司其职,提高监督管理的效果.

三、结论

在当前的社会经济环境中,房地产金融市场存在的问题是比较多的,给银行和房地产企业的正常运行带来了一定的风险,所以目前我们要对我国的房地产金融市场不断完善,健全各项法律法规,加强监督,不断拓宽房地产企业的融资渠道.