本站原创摘 要:面对房地产市场蕴涵的巨大商机和潜在风险,本文以包头市的具体情况为基础,通过深入剖析包头市房地产市场发展变化､,原因及趋势,探寻金融机构的应对策略｡,
关 键 词 :金融机构,房地产市场,策略选择
中图分类号:F832.45文献标识码:B文章编号:1007-4392(2006)09-0052-03
一､,包头市房地产市场运行的基本情况
(一)房地产市场开发建设总体情况
1､,投资主体的多元化与融资渠道的多样化｡,截止2005年底,包头市的房地产开发企业已从1990年的5家增加到206家,企业的规模也有较大的发展｡,包头市的房地产开发企业以内资和民营为主,并呈现出国有企业逐年减少,民营企业､,股份制企业不断增加的态势｡,目前共有约30家外埠企业落户包头,通过融资､,合作开发,直接开发等多种方式参与包头市的房地产开发,形成了投资主体多元化与融资渠道多样化的格局｡,
2､,房地产开发投资增幅趋缓｡,2005年包头市完成房地产投资30.99亿元,与2002年､,2003年和2004年相比分别增长了100%､,73.03%和4.1%｡,包头市的房地产投资额在经历了几年的大幅扩张后首次出现平稳增长的迹象｡,
(二)房地产市场供需情况
1､,市场供需两旺,继续攀升｡,2005年全市房地产开发建设规模达到377.12万平方米,比2004年增长24.3%,继续保持强劲发展的势头｡,近年来,随着包头市经济的快速发展和居住环境的日益改善,居民对住房的有效需求进一步扩大｡,2005年全市新建商品房销售成交12217套,成交面积106.36万平方米,成交金额14.93亿元,分别比2004年增加了8.51%､,3.75%和22.47%｡,
2､,供给结构与需求结构｡,2005年包头市房地产开发建设的住宅规模为278万平方米,比2004年增长18.8%｡,其中高档商品房15万平方米,普通商品房217万千方米,经济适用住房46万平方米,占总规模的比例分别为5.6%､,77.9%和16.5%｡,2005年包头市的住房供应虽然仍以普通商品房和经济适用住房为主,但高档商品房的建设规模和占比呈快速增长态势,经济适用住房的建设规模和占比下降幅度较大｡,
在需求结构中,包头市房地产市场的消费性需求比重大,投资性需求比重较小｡,据调查,在2005年购写住房的人群当中,以投机､,投资为主要目标的人数占比不到10%,满足生活居住需要的人数达到90%以上｡,在销售客户中,以本地客户为主,非本地客户的比例很小｡,
(三)金融机构对房地产业的支持情况
1､,金融机构对房地产企业贷款减少｡,受国家宏观调控政策的影响,包头市的金融机构提高了房地产企业贷款的准入门槛,同时还加强了对商用房贷款的风险管理和回收力度｡,截止到2005年12月末,金融机构对房地产企业自营性贷款余额为3.54亿元,仅占当年房地产投资总额的11.42%｡,由于民间资本的大量进入和利用商品房集资､,预收款､,收取定金等形式筹集的资金大量增加,包头市房地产企业对金融机构贷款的依赖程度逐步下降｡,
2､,个人住房贷款创历史最高水平｡,在减少对房地产企业贷款的同时,包头市的金融机构加强了对个人购房的支持力度｡,截止2005年12月末,包头市金融机构自营性个人住房消费贷款的余额为20.87亿元,与2004年同期相比增加了5.27亿元,增幅达到33.78%｡,包头市2005年年底个人住房消费贷款的户数累计已达到9328户,创银行支持个人住房贷款的历史最高水平,个人住房贷款户数已达到商品房销售数的80%以上｡,以上数据表明,包头市金融机构的信贷支持方向已由房地产开发企业转移到个人消费领域｡,
二､,包头市房地产发展现状的分析
(一)投资继续增长但趋势变缓的原因
投资增长趋势变缓的原因主要有三点｡,一是房地产开发企业的利润率虽然仍保持较高水平,但利润的绝对数值近年来却呈下降趋势｡,二是经过几年连续上涨,住房均价目前已涨至1420元,已接近或达到当地居民的心理承受价位,过度投入无疑会增大风险｡,三是较高的住房空置率和部分房地产企业获利后的撤出｡,
(二)与销售增长的原因
与销售增长的主要原因在于包头市房地产市场的有效需求增长较快,未出现过热迹象｡,尽管上涨幅度较大,但由于房价基数低,居民收入水平提高较快等因素的影响,包头市2005年房价收入比仅为3.7,处于世界银行提出的3―6的适当区间｡,
(三)贷款结构发生变化的原因
包头市目前存在房地产开发对金融依赖程度减弱与房地产销售对金融依赖程度加强并存的趋势｡,房地产开发对金融依赖程度减弱的最主要原因是房地产企业的高额利润使得包头市的房地产市场呈现出投资主体多元化和融资渠道多样化的格局｡,房地产销售对金融依赖程度加强的主要原因:一是因为住房需求膨胀,二是居民消费方式的改变,三是房地产抵押贷款风险相对较低,银行将其视为优良资产大力发展｡,
三､,房地产市场的发展前景及金融机构的应对策略
(一)房地产市场的发展前景
1､,持续发展,稳定增长｡,虽然受土地上涨､,房屋供应结构不合理､,行业集中度低､,竞争激烈等因素的影响,考虑到全国经济正处在高速发展期,包头市经济自身的发展速度､,居民收入水平提高潜力､,土地供给的相对充足和房价收入比较低等有利方面,包头市的房地产市场将持续发展｡,
2､,竞争激烈,优胜劣汰｡,随着消费者对住宅的适用性､,安全性､,耐久性､,经济性､,环境条件等方面的要求越来越高,房地产行业的竞争也必将越来越激烈｡,在包头市现有的206家房地产开发企业中,有等级的开发企业仅69家,许多小型开发企业存在运作不规范,质量低劣､,抵御风险能力差等问题｡,优胜劣汰,通过整合最终造就一批优秀的房地产开发企业将是必然的结果｡,
3､,平稳增长,结构变化较大｡,住房是人们基本生活的必需品,属于基本民生范畴,房地产行业能否健康发展关系到社会的稳定｡,国家多次出台的有关政策,抑制房地产行业的过量､,盲目投资,避免风险和资源的浪费,限制不合理的房屋供应结构,保障普通商品房和经济适用住房的建设,更好地满足广大中低收入家庭的现实需求｡,从长远来看,包头市的房价在经过一段时间的调整后还有一定的上涨空间｡,受政策影响,住房供应仍以普通商品住房和经济适用住房为主,但高档商品房､,普通商品房和经济适用住房之间的差异将会进一步加大｡,
4､,住房品质提高,投资性需求比例加大｡,除具有居住功能外,住房还具有保值､,增值功能｡,随着经济的发展和居民收入水平的提高,居民对住房的投资性需求比例将会逐渐加大｡,此外,随着包头市经济的发展和对外开放度的提高,外来群体购置住房的比重也将有所提高｡,
(二)金融机构的应对策略
1､,金融机构应加大投入｡,鉴于包头市房地产市场持续稳定的发展态势,金融机构应当加大对房地产开发企业的投入力度｡,目前房地产投资主体的多元化与融资渠道的多样化说明了包头市房地产行业利润的可观性和各种资本参与房地产行业的积极性｡,金融机构应积极地参与竞争,努力扩大在房地产行业中的利润空间｡,
2､,考虑竞争和政策因素,支持优势企业､,优势项目｡,金融机构加大对房地产开发企业的投入力度,并不是对所有房地产开发企业都要支持｡,必须要考虑竞争和政策因素,有选择地支持那些具有竞争优势,资金投入方向符合国家产业政策的优势企业､,优势项目｡,如目前应加大对小平米经济住房项目的贷款支持力度,此举既符合国家的产业政策,又与当地居民的购写力水平相适应,可较好地降低住宅空置率和实现预期的利润目标｡,
3､,丰富金融产品,提高怎么写作质量｡,2006年5月8日上调各档次个人住房公积金贷款利率后,包头市的许多消费者为了避免加息带来的损失,纷纷提前归还住房贷款,转而垂青固定利率贷款｡,金融机构在房地产抵押贷款中如引入固定利率贷款这一金融产品,在金融机构化解提前还款压力和保证利润增长的稳定性方面无疑将起到积极的作用｡,
(责任编辑 刘 洋)