本站原创摘 要 :当前,公允价值模式在我国房地产企业的应用还存在诸多问题,需要进一步完善.因此,我国应借鉴美国金融危机的教训,完善金融监管机制；在与国际趋同的同时,结合中国的国情,制定相应的准则；在会计报告中增加对公允价值的披露,规范公允价值信息的披露,建立公允价值审计制度；提升会计信息质量和相关性,积极创造条件,在房地产的公允价值计量方面实现进一步的国际趋同.
关 键 词 :公允价值 房地产 影响 分析
随着我国房地产行业的不断发展,企业持有房地产除了用于自身生产和存货对外销售,还出现了以赚取租金或资本保值增值为目的的房地产收益活动,甚至成为影响个别企业利润的主要经济业务.这种具有投资性质的房地产在用途、状态、持有目的等方面与原先计入固定资产的自用房和作为存货的楼房有显著不同.因此,在2006年9月颁布的新会计准则第3号―投资性房地产中规定,只要存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量.这样的核算方式解决了在我国经济高速增长的背景下使得企业的房产资源账面价值与实际的市场价值存在较大的偏差,直接导致企业财产低估和投资者权益受损的问题.并从2007年1月1日起在上市公司实施新的会计准则,其他非上市公司也将逐步实施.为此公允价值计量模式被充分引入我国会计核算中.当前,公允价值模式在我国房地产企业的应用还存在诸多问题,需要进一步完善.本文针对公允价值计量在房地产行业应用中存在的问题进行分析探讨.
一、房地产的分类及采用公允价值计量对房地产企业产生的影响
(一)房地产的分类
《企业会计准则第3号―投资性房地产》中,将房地产大致划分为三类：一是投资性房地产.是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物；二是自用房地产.是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产,包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）；三是作为存货的房地产.通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房或土地.
(二)采用公允价值计量对企业产生的影响
采用公允价值模式进行后续计量只适用于投资性房地产,并且规定企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得,才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量.采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、增值、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中,并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响,而不再计提折旧和减值准备.因此,采用公允价值计量对企业产生的影响如下：
1、有利影响
首先,公允价值计量能使企业的资产规模随着公允价值的增值而扩大,从而增强企业融资能力,改善企业的资产和负债结构.其次,公允价值计量模式的选择应用能提高企业的会计信息质量.再次,在房地产续升值的情况下,能大大提高企业的当期利润,使企业扭亏为盈.企业在公允价值模式下,不计提折旧或摊销,也会使得费用减少,利润增加.
2.不利影响
第一,采用公允价值计量模式计量,对资产的助涨助跌的作用,能使企业资产状况不稳定.第二,采用公允价值计量模式计量公司业绩不仅依赖于企业自身的经营状况,在一定程度上也依赖于企业无法通过自身活动控制的市场环境.这样将会影响公司的分红政策的制定.
二、公允价值计量在房地产企业应用情况及存在问题分析
(一)公允价值计量在房地产企业应用情况分析
从2007年1月1日起在上市公司实施新的会计准则以来,虽然公允价值应用将大大增加上市公司的净资产,同时给公司带来不菲的账面收益,因此很多公司应该会倾向于用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量.表面上看来新准则的有关规定对企业有利,各界也普遍预计上市公司中将有很多会选择这一计量模式,众多握有物业的房地产公司及商业地产资源丰富的商业类公司都被频频关注.2007年在二级市场上众多握有物业的房地产公司及商业地产资源丰富的商业类公司的股票涨势喜人,便是人们对上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行计量给公司带来不菲的账面收益的一种期待.但事实并非如此,几年过去了,仅少数上市公司选择公允价值计量模式.一些拥有较多投资性房地产的上市公司如：陆家嘴、张江高科、金融街、北辰实业等,均采用成本模式而未采用公允价值计量.主要原因如下：
1.投资性房地产公允价值确认存在一定的难度
投资性房地产公允价值的确认依据,新准则要求以同类或类似房地产在活跃的交易市场中的为参考,不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值.而现实中,房地产的还与其他好多因素相关.根据新准则的规定,同类或类似的房地产,对建筑物而言,是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言,是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地.而由于地段、楼层、朝向不尽相同,要找到每一处房地产的活跃市场,其实很不容易.因此新会计准则虽然对投资性房地产的初始确认、后续计量、计量模式的转变以及投资性房地产的转换、处置等都作出了明确规定.但这只是一些条文规定,实际应用时仍存在着一定难度.
２、采用公允价值计量增加了企业所得税计算的难度及工作量
出于对税收核算方面的考虑.目前,我国财政部、国家税务总局明确规定在计税时,投资性房地产持有期间的“公允价值变动损益”不予以考虑,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额.因此,无论企业采用何种模式,其应纳税所得额是一样的.但是,若企业采用成本模式,由于新会计准则和税法的处理基本一致,企业完全可以根据会计核算的利润直接计算所得税,比较简单；若采用公允价值模式,考虑到会计和税法处理的差异,企业不能根据利润直接计算,而只能通过纳税调整计算应纳税所得额,势必将增加核算的难度及工作量.
３、采用公允价值计量会增加企业的税赋
在公允价值模式下,新会计准则会计处理和税法的处理存在明显的差异.会计上,在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值,差额计入损益,不计提折旧或摊销.而目前税法上,是按实际成本确定投资性房地产的账面价值,不确认公允价值变化所产生的所得,其影响是对投资性房地产在计算所得税时,很可能仍按计提折旧或摊销处理,这样,在公允价值模式下对税负没有影响.但如果计算所得税时,不确认公允价值变化所产生的所得,也不能按计提折旧或摊销处理,但是企业在成本模式下,计提折旧或摊销处理具有抵税效果,这样,企业必定会权衡公允价值模式下给企业带来收益和折旧摊销抵税之间的利益关系.
(二)公允价值计量在房地产企业应用存在问题分析
1.提供的财务报告数据缺乏可比性
投资性房地产公允价值的确认依据,新准则要求以同类或类似房地产在活跃的交易市场中的为参考.而现实中,房地产的还与其他好多因素相关.首先,在交易市场的交易行为很难界定该交易行为是否公平,因为交易的双方最终结果有盈亏,对哪方是公平难以确定；其次,同样一处房产在一线城市就比在二线城市的要高很多；即使在同一座城市,市中心繁华地段比市郊也要高出许多.这些对房地产影响很大的因素,报表使用者无法从企业的财务信息披露中获得,从而无法判断企业所采用的计量模式,这就损害了公允价值计量的可比性.
2、资产、负债、所有者权益在同一时点下缺乏可比性
由于公允价值计量模式特别强调时点性,即资产负债表日.资产、负债、所有者权益在不同时点具有不同的价值,资产、负债、所有者权益在不同时点上不具有可比性的特点,因此,运用公允价值计量模式投资性房地产和采用历史成本计量的投资性房地产的资产规模、负债结构、所有者权益的价值都不具备可比性.
3.会使企业净利润大幅波动,并缺乏可比性
采用公允价值进行计量,房地产公允价值的波动将会直接影响到当期损益.例如：2008年随着存款准备金上调,央行实行紧缩的货币政策,全国房地产市场进入“拐点”.房地产持续下跌,在这样的市场下,采用公允价值模式计量,公司的当期损益会有较大波动,使当期利润减少.近几年房地产都是处于持续上涨之中.在这种情况下,拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业,由于公允价值增值会使当期的利润增加.同时对公允价值计量的投资性房地产由于不计提折旧或摊销,在投资性房地产价值较大的情况下,因为费用的减少,也将使各期利润较以成本模式计量的投资性房地产的利润大幅增加.因此采用不同的模式计量,提供的利润指标缺乏可比性.
三、建议
采用公允价值计量模式对我国的投资性房地产进行计量,不仅能增强会计信息的相关性、真实反映企业的价值,而且有利于企业的融资,从某一程度上来说,能够增加我国上市公司数量,同时也可以提高我国资本市场的活跃程度.如何解决公允价值应用中存在的问题对会计界提出了严峻挑战,同时也为计量模式的完善和发展提供了契机.为此笔者提出以下建议：
(一)尽快建立一套完整的公允价值估值程序和估值技术体系
2006年9月FASB（美国财务会计准则委员会）发布了FAS157号准则,统一规范了公允价值的定义,明确了公允价值的估价技术体系.美国在FAS157号准则中详细介绍三个层次决定公允价值,虽然我国的会计准则事实上也参照了国际上一些好的做法,但我国目前没有单独一个会计准则来规范公允价值.公允价值在新会计准则中是会计人员比较难于操作的一个问题,因此应结合我国国情尽早推出一个更具操作性的公允价值计量的理论及应用指南.这个应用指南应对公允价值计量模式予以明确规定和详尽说明,指导企业在实务中正确运用公允价值.
(二)制定税收优惠政策,鼓励企业采用公允价值模式计量
国家税务总局于2007年7月颁布《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2007]80号）,其中规定：企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产等,持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额,在实际处置或结算时,处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额.这就是一项很好的鼓励政策,今后,税务机关应制定更多的优惠政策,以更好地推动公允价值在实务中应用,减轻企业的税收负担,打消企业的顾虑,避免企业为避税而倾向于继续使用历史成本模式计量.
(三)加快建立市场信息体系,完善市场环境
我国应加快建立与市场经济发展程度相适应的全国市场信息数据网络,大力推进信息资源公开化,形成良好的市场信息体系.这样,将极大地方便企业财务人员及专业估价人员在资产定价时选取适当的参数数据.企业也应根据所涉及的房地产业务类型,建立容量大、时效性强且与企业相关的公允价值信息数据库,注重平时的积累,及时获得房地产市场的相关信息,以方便财会人员在对公允价值的计量时能够快速地选取适当的参数,准确评估企业投资性房地产的公允价值.
(四)尽快完善和规范公允价值信息披露制度,提高透明度
随着公允价值在会计领域和其他领域广泛运用,需要在会计报告中增加对公允价值的披露,规范公允价值信息的披露,在企业对外财务报告披露中,可以以历史成本计量属性为基础进行表内确认,将其公允价值及其期间变动作为附注进行表外披露.此外,我们还可以学习美国将不同性质的资产或负债分开披露,如金融资产和非金融资产分开披露等,增强信息的决策功能.
(五)建立公允价值审计制度,提升会计信息质量和相关性
公允价值的应用给注册会计师行业的审计业务提出了新的问题.由于公允价值计量有时会遇到比较复杂的情况,需要运用大量的检测设和估计,尤其是现在我国会计标准对公允价值的计量和披露尚未形成具体的规范,给注册会计师的审计工作带来困难,也加大了审计风险.要求审计人员充分考虑到可能影响公允价值计量的因素,对公允价值计量过程进行科学测试,同时需要对实施公允价值计量的人员进行业务培训,提高这些人员职业判断能力和专业水平,积累更多的经验.同时,应建立公允价值审计制度,为提升会计信息质量和相关性,积极创造条件.