本站原创《国际会计准则第40号―投资性房地产》适用于投资性房地产的确认、计量和披露,其目标是规范投资性房地产的会计处理和相关披露要求.2004年,国际会计准则委员会对该准则进行了修订,并自2005年1月1日生效,取代了2000年发布的《国际会计准则第40号―投资性房地产》.我国财政部于2006年2月15日发布的第3号会计准则即为投资性房地产准则,该准则体现了与国际会计惯例接轨的精神,借鉴了《国际会计准则第40号―投资性房地产》中的相关规定.但是,两者之间仍然存在一定的差异,尤其是在计价模式的选择问题上,国际会计准则以公允价值为主导,而我国准则体现了对公允价值谨慎使用的原则.
本文主要描述国际会计准则中关于投资性房地产计价模式的相关规定及其具体运用.虽然关于该准则最新的修订也已经是在两年之前,但现在研究该准则中的详细规定并不过时,它有助于理解国际会计准则与我国会计准则之间的差异,以及产生差异的原因,从而有利于更好地运用投资性房地产的计价模式,准确把握我国会计准则的制定精神和改进方向.
计价模式
《国际会计准则第40号―投资性房地产》允许主体在成本模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一.
成本模式
成本是指资产购置或建造时,为取得该资产而支付的或等价物的金额、或其他对价的公允价值、或者在适当时候按照特定要求进行初始确认时归属于该资产的金额.采用成本模式,要求投资性房地产在初始计量后采用折余成本（减去任何累计减值损失）予以计量.
在国际会计准则第16号中提出了两种模式：成本模式和重估价模式,第16号准则主要是规范固定资产的确认、计量和披露,而投资性房地产若是选择了成本模式,可以比照该号准则中成本模式的相关规定进行处理.而按照《国际财务报告准则第5号―持有待售的非流动资产和终止经营》,符合持有待售分类标准的（或归类为持有待售的处置组中包含的）投资性房地产应按照《国际财务报告准则第5号》核算.
公允价值模式
在公允价值模式下,投资性房地产在初始计量后以公允价值计量,公允价值的变动确认为损益.
所谓公允价值,是在公平交易中,熟悉情况的当事人之间自愿据以进行资产交换的金额.所谓“熟悉情况”是指自愿的购写者和自愿的销售者双方都对投资性房地产的性质和特征、其实际和潜在的用途,以及资产负债表日的市场状况适度熟悉.“自愿的当事人”包括了自愿的购写者和自愿的销售者.自愿购写者是指自愿而不是被迫购写,该购写者既不过分急于也不准备按任意购写.检测定的购写者不会支付高于由熟悉情况的、自愿的购写者及销售者构成的市场所要求的.而自愿的销售者则不是一个过分急于出手,也不是一个准备接受任何的被迫的销售者,更不是一个抱着固定不放,而不理性考虑当前市场状况的销售者.自愿销售者愿意根据市场条件,以所能取得的最好出售其投资性房地产.而“公平交易”是指在不存在特别或特殊关系的当事人之间进行的交易.这种关系可使交易不具有市场状况的特征.这一交易检测定是在非关联方之间进行的,各方独立地发生行为.
公允价值有别于常提到的另一个概念：使用价值.公允价值反映了熟悉情况的,自愿的购写者及销售者的知识以及估计.与之相对,使用价值反映了主体的估计,包括可能是主体特定的而不是适用于一般主体因素的影响.例如,公允价值不反映以下因素（因为熟悉情况的、自愿的购写者及销售者一般不具备这些因素）：将不同地理位置的房地产进行组合所产生的附加值；投资性房地产与其他资产之间的协同作用；只针对目前所有者的法定权利或法定约束；以及针对目前所有者的税收利益或税收负担.
此外,投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况.之所以强调资产负债表日,原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值.由于市场状况可能发生变化,因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就可能不正确或不恰当.另外,实际上,公允价值的定义还检测设了销售合同的交换和完成是同步的,没有任何上的变化.如果交换和完成不是同步的,则熟悉情况的、自愿的当事人之间的公平交易中就很可能出现的变化.
值得注意的是,在确定投资性房地产的公允价值时,企业不应当重复计算作为单独资产或负债确认的资产或负债.例如,电梯或空调等设备往往构成某一项建筑物整体的组成部分,通常应当包括在投资性房地产的公允价值之中,而不是单独作为不动产、厂房和机器设备来确认；再如,如果某一间办公室与配备的家具一同出租,办公室的公允价值通常包括家具的公允价值,因为租金收益是配备了家具的办公室的收益.在投资性房地产的公允价值中包括家具的情况下,企业不应当将家具作为一项单独资产确认.
投资性房地产的公允价值也不包括在特殊条件或情形下夸大或缩小的估计,例如,由与销售有关的任何人所给予的特殊对价或让步等等.公允价值不反映为提高或改善房地产而发生的未来资本性支出,同样的,也不反映由这些未来支出所产生的相关未来利益.
计价模式的具体运用
资产要进入会计系统进行反映需要衡量和确定.对于大多数资产而言,其账面金额的确定并不十分困难,所以并不需要专业的估计.但是,投资性房地产具有其特殊性：第一,房地产作为不动产,价值量一般较大,估价的花费和资产的价值相比可能只占其很小的份额,从而使得估价可行；第二,房地产具有独特性,不同房地产可能因为地理位置、结构、用途的不同,而在价值上差别很大,而且在企业持有房地产的过程中,其价值还可能发生很大的变化；第三,投资性房地产不同于机器厂房,其持有的目的在于未来出售或是出租,因此,一旦投资性房地产的价值大大提高,企业就很有可能将其出售从而获得收益.所以,如果对所有投资性房地产都单单以最初获得投资性房地产的历史成本来反映其价值,显然不能很好地为信息使用者提供所需的信息.此时,就需要对投资性房地产应计录的价值进行重新评估.常见的房地产计价方法主要有以下几种：
市场比较法
市场比较法（market parison approach）是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交做适当的修正,以此估算估价对象的客观合理或价值的方法.市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理.根据替代原理,在房地产交易时,当事人都会将拟交易的房地产与类似房地产的成交进行比较和分析,从而做出写或不写的决策.因此,类似房地产的之间必然会接近或相互影响.所以,在对投资性房地产计价时,可以用类似房地产的已知交易,通过比较、修正,从而得出计算对象的.运用市场比较法,要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易,而对于不存在房地产交易活跃市场的,或是很少发生交易的特殊房地产则很难适用.
收益法
收益法（ine approach）是求取估价对象在估价时点之后的正常净收益,选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算对象的客观合理或价值的方法.收益法以预期原理为理论依据,将投资性房地产不断取得的年净收益视为银行存款利息,按照一定的利率,还原出房地产价值总额.这种计价方法主要适用于有收益或一定潜在收益的房地产,而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产,或是以自用、自住为目的的房地产则不适宜用收益法估价.
成本法
成本法（cost approach）一般以建造房地产所需要的各项费用之和为主要依据,扣除折旧,再加上一定的利润和应纳税金来确定房地产的.然而,成本并不等于,有些成本的增加并不能增加房地产的效用或价值.因为这一原因,更多的时候是在对特殊目的、特殊建造、狭小市场或是无交易的投资性房地产计价时采用成本法作为估价方法.
比较上述三种方法,当采用市场比较法、收益法时,采用的是公允价值模式；而当采用成本法时,运用的则是成本模式.可以看到,房地产的计价方法并不是唯一的,而且不同计价方法的理论依据并不完全相同,所以计算出来的金额也是不相同的,甚至可能差别巨大.会计准则规范投资性房地产在确认、计量、披露等各个环节应记录多大的金额才是适宜的,其实,也正是对如何选择上述计价方法的规范.准则具体规定了在不同情况下应该采用何种计价模式,运用何种计价方法.在国际会计准则中提到：公允价值最好的证据是在活跃市场中对同一地理位置和相同状况并具有类似的租赁和其他合同的类似房地产的现时.主体应注意辨别房地产在性质、地理位置或状况方面的差异,或与房地产有关的租赁和其他合同条款方面的差异.显然,这里运用的是市场比较法.然而,很多时候并不存在上述情况,可能无法在活跃市场上找到类似的资产进行比较,此时,准则规定：在不存在上述的活跃市场现时的情况下,主体应考虑各种不同来源的信息,包括：（1）在活跃市场中,不同性质、状况或地理位置的房地产的现时（或不同租赁或其他合同中的现时）,对其进行调整以反映那些差异；（2）相似房地产在不太活跃市场的近期,对其进行调整以反映自按这些发生交易之日以来经济状况的变化；（3）根据对未来流量的可靠估计所作的折现的流量预测,辅以任何现有的租赁和其他合同,以及（如果可能的话）处于相同地理位置和状况下相似房地产的当前市场租金等外部证据,采用反映当前市场对流量的金额和时间的不确定性估计的折现率.显然（3）中提到的是收益法.而当投资性房地产不满足上述条件,无法运用市场比较法和收益法进行计价,也即企业无法可靠确定公允价值时,应采用成本模式计量投资性房地产.
计价模式的转换
《国际会计准则第8号―会计政策、会计估计变更和差错》规定,只有能够导致在企业财务报表中对交易、其他事项或情况进行更恰当的列报的情况下,才能自愿变更会计政策.而从公允价值模式变更为成本模式几乎不可能导致更恰当的列报.《国际会计准则第40号―投资性房地产》中规定,如果主体原先按公允价值计量某一项投资性房地产,即使可比的市场交易变得不经常发生或市场变得不易取得,在该项投资性房地产处置（或变为自用,或主体为以后在正常经营过程中销售而开始开发）之前,主体仍应继续按公允价值对其进行计量.此外,在期末,企业还应当按准则规定对计价模式的相关信息进行适当披露.
（作者陈汉文系厦门大学管理学院会计系主任、博士生导师,何希婧系厦门大学会计学硕士研究生.）