本站原创【摘 要】公允价值的应用是新会计准则的一大亮点.本文分析了新准则中公允价值对房地产企业的主要影响及应用.
【关 键 词 】公允价值；影响
2007年1月1日起新会计准则已经开始在上市公司中应用,这是我国会计业的里程碑,它将推动中国向更现代的经济模式过度,并帮助投资者做出更明智的决定.而公允价值成为这次新准则发布中的一大亮点问题.主要在金融工具、投资性房地产、非共同控制下的企业合并、债务重组和非货币易等方面采用了公允价值.
一、投资性房地产的定义及特征
1.投资性房地产的定义及特征.投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产.投资性房地产应当能够单独计量和出售.投资性房地产主要有以下特征；（1）投资性房地产是一种经营性活动,持有目的是为了出租或资本增值后转让；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；（3）投资性房地产有两种后续计量模式,企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行持续计量,即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,才可以采用公允价值模式进行后续计量.
2.投资性房地产的范围.属于投资性房地产的项目：（1）已出租的土地使用权,应是自租赁期开始日确定为投资性房地产；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权,体现了管理者的持有意图.需要注意的问题：一是这里不包括闲置土地；二是房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性房地产,作为存货处理.（3）已出租的建筑物.应是自租赁期开始日确定为投资性房地产.
二、会计计量模式
1.历史成本计量模式.历史成本是指取得资源时的原始交易.在直接交易时,历史成本表现为付出的或承诺付出的；在非交易时,历史成本则表现为被交易资产的等价物.历史成本作为机器工业的产物,随着生产力约发展,逐渐步入了鼎盛时期.建立历史成本的检测设前提有两个：一是币值稳定检测设；二是社会平均劳动生产率不变检测设.历史成本计量属性主要有以下特点：历史成本会计的最大特点是面向过去.从确认的基础看,历史成本会计是建立在过去已经发生的交易或事项基础上的.不论权责发生制还是收付实现制,都是针对已发生的过去交易而言的.前者指因过去交易而引起的权利和义务；后者指因过去交易而引起的收付.它们的共同特点是建立在已发生的交易或事项的基础之上.因此,历史成本具有客观可靠性、可检验性等特点,维护会计信息的可靠性.
2.公允价值计量模式.我国财政部制定的《企业会计准则》对公允价值的解释是：在公平交易中,熟悉情况的双方,自愿进行资产交换或债务清偿的金额.这一解释是基于公允价值形成的前提和基础是公平交易来做出的,强调的是公允价值的“公允性”.公允价值是在后工业时代和信息时代,科技对社会生产力的发展推动明显,伴随着社会平均劳动生产率变动显著而出现的.但是后工业时代社会平均劳动生产率不断提高,通货膨胀也成为一种常态,这就对历史成本计量提出了挑战.自20世纪90年代至今,公允价值在西方国家得到广泛的应用.公允价值与历史成本相比主要呈现出以下特点：一是公允价值计量属性能够满足信息使用者的决策需求.公允价值直接客观地反映企业资产的真实价值,并保持“随行随市”,保证企业会计信息有用性.二是公允价值计量属性能更真实地反映企业的经营成果.企业利润计算是通过收入与相关成本、费用配比进行而实现的,收入按现行计量,而成本、费用则按历史成本计量.这样由于收入和费用计量属性不同从而造成利润的虚高,不利于正确反映企业经营成果.
3.历史成本、公允价值的异同.历史成本、公允价值作为会计计量的两种属性,都是对资产、负债的一种衡量、评价,同的地方.但是它们又是在不同的经济环境中应对不同的情况产生的,又有所区别.公允价值（fair value）亦称公允市价、公允.熟悉情况的写卖双方在公平交易的条件下所确定的,或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被写卖的成交.在购写法下,购写企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息.公允价值的确定,需要依靠会计人员的职业判断.新会计准则——基本准则第九章“会计计量”,规定了企业应当按照历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值五种计量属性进行计量,将公允价值首次作为会计计量属性列入新会计准则.我国新会计准则对公允价值的运用有所创新并较为审慎,这是考虑到我国市场经济发展的现状.新会计准则还严格规范了运用公允价值的前提条件,即公允价值在具有商业实质并能够可靠计量时才能使用.值得注意的是,公允价值计量在新会计准则中的大多数具体准则中并不具有强制效力,这也是充分考虑了我国特殊的经济与会计环境.两者的联系在于：在初始计量日,两者是一致的.如果市场不发生通货膨胀,币值保持稳定,社会平均生产率保持不变,那么历史成本和公允价值相比就不会产生严重的背离.这样,在对资产负债项目进行初始计量或物价相对稳定的情况下进行后续计量时,由于历史成本符合公允价值的基本要求或在价值上接近公允价值,因此,可以直接以历史成本替代其公允价值.两者的区别在于：历史成本计量属性反映的会计目标是受托责任观.在受托责任观下,可靠性重于相关性.由于历史成本是基于过去的已发生的交易或事项形成的市场,所以具有可靠性.又由于历史成本能得到原始凭证的支持,因此具有可验证性.同时,我们也应该认识到,历史成本的可靠性也是相对的.历史成本只能反映过去交易或事项发生时点的信息,不仅不能反映未来而且同市场的变动毫无联系.公允价值计量属性反映的会计目标是决策有用观.
三、公允价值计量对房地产企业的影响
2007年1月1日新会计准则公允价值计量对房地产企业的影响首先是在上市公司房地产企业中体现.新会计准则体系在坚持历史成本基础的前提下,适当地引入了公允价值,在投资性房地产、企业合并、债务重组、非货币易、金融工具等方面采用了公允价值的概念或计量方法.下面试以公允价值计量对上市公司的房地产企业影响最大的投资性房地产为例分析其影响： （一）对企业资产结构的影响
房地产企业首先应确认在企业中哪些资产是属于公允价值计量下的投资性房地产.根据企业会计准则第三号投资性房地产第二条规定,投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房地产.投资性房地产应当能够单独计量和出售.主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权.自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产.根据企业会计准则第三号第十条规定,采用公允价值模式计量的投资性房地产,应当同时满足以下两个条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场.这意味着投资性房地产可以在房地产交易市场中直接交易.活跃市场,是指同时具有下列特征的市场：（1）市场内交易对象具有同质性；（2）可随时找到自愿交易的写方和卖方；（3）市场信息是公开的.
2.企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计.因此,把土地和房屋作为公司最重要资产的房地产企业,在新会计准则下,首先就是要按照其持有目的不同,将资产重新分别归类为：存货：企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料；固定资产：企业自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；投资性房地产：为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,并单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上.因此,投资性房地产准则对于主要经营高档写字楼、公寓项目和拥有土地使用权的房地产企业影响较大,而对主要经营普通居民住宅的企业来说,作为存货的房地产远远大于投资性房地产,因而所受影响会较小.另外,由于“投资性房地产”单独列示在资产负债表上,因此,原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产,将统一在“投资性房地产”中核算,这一变化将影响企业的资产结构,尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业,由于执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算,将使企业的流动资产（存货）减少,流动比率降低.
(二)对所有者权益的影响
房地产企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行计量,只有存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的,才允许采用公允价值计量模式.新会计准则规定投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更.新会计准则还规定,企业从采用成本模式转换为公允价值模式,视为会计政策的变更,应当根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理.因此在采用新会计准则中公允价值模式的首年,各相关房地产企业将会采取追溯调整的方式,调整年初所有者权益.在目前房地产普遍高于其历史成本的情况下,将这部分房地产原来按成本计量转为投资性房地产按公允价值模式计量,其影响结果是,这些房地产企业的上年度的资本公积（其他资本公积）将会得到较大幅度的提升,所有者权益将大为增加.另外,企业将自用房地产转换为投资性房地产时,公允价值大于原帐面价值的差额也将计入所有者权益.例如：农工商房地产（集团）股份有限公司2009年2月通过股权转让取得金山新城B8地块329亩土地储备,当时取得该地价每亩均价89万元.随着近年房地产地价的快速上升,该地块周边土地已增值到每亩200万元.若以此市场价作为公允价值来计算,可使该公司所有者权益增加3.65亿元.
(三)对利润的影响
新会计准则还规定采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,企业应当以资产负债表日（会计期末）按照有活跃的房地产交易市场、同类或类似房地产的市场对“以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物”进行后续计量,按评估的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益.房地产企业中拥有较多投资性房地产的企业,如果选择采用公允价值模式计量,那么,今后每年对投资性房地产的资产价值将得到重估,如果以后投资性房地产得到增值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益,当年的利润就会增加；又由于在公允价值模式下投资性房地产不需要计提折旧和摊销而减少的成本支出,也会增加当年的利润.例如：某民营投资企业集团,旗下拥有8万平方米房地产出租业务.在2008年1月1日执行《新会计准则》开始,将原成本法模式核算的投资性房地产改为采用按公允价值模式计量投资性房地产,并追溯调整,从而2008年1月1日的期初留存收益增加了1.6亿元.2008年上半年及2008年年度的净利润则分别增加4000万元及8000万元.从目前看,采用公允价值模式下不再计提折旧或摊销,按公允价值计量是可以提高这些房地产企业的盈利水平,企业净利润将有提升,但从长远来看,相关房地产企业每年净利润的波动幅度将会增大,其影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度.如果今后公允价值的下降的机率加大也会使未来的业绩风险加大.当然,企业在采用公允价值计量时可以通过稳健的做法,将公允价值慢慢释放为企业的利润.
(四)对税负的影响
按目前的税法来分析,在成本模式下,新会计准则和税法的处理基本一致,但在公允价值模式下,二者存在明显的差异：会计上在年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值,差额计入损益,不计提折旧或摊销；而目前税法上是按实际成本确定投资性房地产的账面价值,不确认公允价值变化所产生的所得,其影响是对投资性房地产在计算所得税时很可能仍按计提折旧或摊销处理,这样在公允价值模式下对税负没有影响.但如果计算所得税时不确认公允价值变化所产生的所得,也不能按计提折旧或摊销处理,房地产企业就应权衡在成本模式下,计提折旧或摊销处理所具有抵税效果与公允价值模式下给企业带来收益（但没有流入）之间的利益关系,最终作出是否采用公允价值模式的选择.另外,房地产企业还应注意对其他资产转换为投资性房地产的税法规定,根据国家税务总局的文件规定,对于房地产开发企业将开发产品转作固定资产,应视同销售确认相应的所得,同时按视同销售确认投资性房地产的计税成本.此外,公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产时,按新会计准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的帐面价值.当公允价值大于该房地产初始计量成本时,企业应该以投资性房地产还是以自用房地产的计税基础来缴纳房产税；企业因公允价值模式下资产增值而增加的利润是否可用于利润分配等,目前在现有的税法中还没有相应的规定.