投资性房地产准则尚需完善

更新时间:2024-01-22 作者:用户投稿原创标记本站原创 点赞:4412 浏览:14403

新《企业会计准则》将投资性房地产业务单独划分出来.并进行专门会计规范.本文在实证的基础上,为该准则的进一步细化提出了政策对策和建议.

总体上看,《企业会计准则第3号――投资性房地产》(CAS3)实施后,企业在运用过程中较为平稳,没有出现太大问题,但还有一些问题需要解决:

明确投资性房地产的标准

笔者结合深沪两市2007年房地产板块企业中期报告和年报进行具体分析,并选择了昌源投资(000592)、天保股份(000965)、阳光股份(000608)、渝 开 发(000514)、保利地产(600048)、华发股份(600325)、G实发展(600748)、世茂股份(600823)、天房发展(600322)、G中华(600675)共10家上市房地产公司经审计的2006年年报、2007年中期报告及2007年年报进行对比分析.

在新准则实施之前,对以出租为目的的出租开发产品,作为地产开发产品于签订出租合同、协议后,按实际成本转入其他长期资产项目下“出租开发产品”科目列示.出租开发产品的成本按账面原值和估计的使用年限平均摊销.期末,对于有意出售而暂时出租的开发产品,作为存货列示.新准则实施后,房地产企业“存货――出租开发产品”科目并未取消,因此,有的企业将原列报于“存货――出租开发产品”的项目全部转入到“投资性房地产”中核算;有的企业则将列报于“存货――出租开发产品”中的部分项目转至“投资性房地产”核算,其余的仍然通过“存货――出租开发产品”科目核算;还有部分企业持有的出租性房地产仍然通过“存货――出租开发产品”或“其他长期资产”科目核算,并未通过“投资性房地产”科目核算.

由此可见,房地产板块中投资性房地产与作为存货等的房地产的区分标准并没有严格界定,而是各个企业根据持有资产的目的自行区分.出于防止企业利用公允价值计量模式操纵利润的考虑,财政部、深交所在相关解释中限定了投资性房地产的范围.深交所2007年5月15日上市公司执行新会计准则备忘录第5号中规定:对于在存货中核算的“出租开发产品”,作为房地产开发企业,对于销售状况不佳,按照能售则售、能租则租的态度暂时用于出租的房地产,公司的最终目的通常为出售上述房地产,因此,公司通常应将其认定为存货;相反对于房地产企业出于某些特殊考虑,而不打算在较长期间内出售其开发的房地产,而是准备将其对外进行出租.在上述情况下,公司应至少提供以下资料以证明其符合投资性房地产的初始确认条件:1.上述房产或地产的产权证明,以证明其符合投资性房地产的定义;2.公司董事会提供拟将上述房产和地产长期对外出租的书面材料;3.供上述房地产的长期租赁合同以证明上述房地产已确实对外出租.

但在实务中,有许多房地产从实质上分析应该属于投资性房地产,但由于不完全符合相关规定而没有作为投资性房地产核算,导致企业不能真实、完整地反映投资性房地产的信息.

准则需要进一步解释

根据CAS3有关规定,按照其持有目的不同,将土地和房屋分别归为:(1)存货:企业在日常活动中持有以备出售的房地产、处在建造过程中的房地产、在建造过程中耗用的材料;(2)无形资产和固定资产:企业自用房地产,即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产;(3)投资性房地产:为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产,能够单独计量和出售,包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权、企业拥有并已出租的建筑物.由于企业经营过程中各种具体情况的存在,造成了一些比较特殊的情况,我国的准则对此并没有进行规范和说明,但是国际会计准则就此做了进一步的解释.比如当某房地产项目一部分用于投资目的、一部分用于自用或短期销售目的时,即在自用和投资两方面性质兼有的情况下,若各个部分能够单独出售或出租,则分别进行核算;若不可以单独计量,采用重要性的判定方法,只有自用部分或提供的怎么写作是不重要的,才能视为投资性房地产,如自营旅馆与办公楼的业主向其承租人提供保安和维修怎么写作,根据这个原则,可以比较容易地划分其性质;而当辅助怎么写作是否重要很难确定时,如有业主将旅馆的某些责任转移给第三方,此时不符合投资性房地产的条件.而我国会计准则在这方面只规定持有并准备增值后转让的土地使用权属于投资性房地产并没有从时间上进行细化.


后续计量模式问题

财政部在《企业会计准则实施问题专家工作组意见》中要求一家企业只能采用一种后续计量模式.这种做法尽管在一定程度上防止了企业利用投资性房地产操纵利润,但不利于真实反映企业投资性房地产的价值.

综上所述,投资性房地产准则实施以来,企业基本上按持有目的将其从无形资产和固定资产中区分出来并单独披露,较好地反映了企业资产的构成情况,但由于受各种条件所限,公允价值应用较少,因此,投资性房地产的持有价值并没有被充分反映.同时,对于房地产企业来说,投资性房地产与出租开发产品的界限还不是很清晰,视同销售问题也有待税务部门进一步明确,建议准则制定部门充分考虑各种因素,加强与相关部门的沟通,对准则进一步补充完善,以利于企业更好地执行准则.

(作者供职于财政部财政科学研究所)