如何完善房地产企业财务会计核算

更新时间:2024-02-01 作者:用户投稿原创标记本站原创 点赞:33557 浏览:156134

摘 要 :房地产企业和其他行业的企业相比,其会计核算的程序及方法具有比较明显的差别.在对房地产开发企业的会计特点进行论述的基础上,分析了房地产企业开发成本核算现状及存在的主要问题,进而提出了完善房地产企业财务会计核算的对策,以期对促进房地产企业财务会计的核算起到一定的推动作用.

关 键 词 :房地产开发 会计核算 成本核算

一、引言

从现行的《企业会计准则》、《企业会计制度》和《房地产开发企业会计制度》等法律文件来看,还存在着一些不完善的地方,实施效果欠佳,对于房地产这样一个相对特殊的行业的会计实务没有比较强的针对性.

通常房地产企业开发一个产品需要花费的周期较长,一般为几年时间,在这个过程当中主要是以资金的投入为主.而且反映在会计报表当中的利润也为负数.有时,一个项目可能持续几年都是亏损,但是到了竣工之后的销售期就开始大幅的盈利.而且,开发企业为了解决资金上的问题而经常采用楼盘预售的方式,也就是说在项目达到一定的阶段之后(例如:结构封顶)时就开始销售楼盘,此时开发企业通常将这项资金记在“预收账款”的贷方.房地产开发企业的这些财务特点给房地产企业在利润操纵上有了可乘之机.


二、房地产开发企业的财务会计特点

房地产开发企业的财务会计特点主要表现在这样几个方面:其一,资金的来源呈现出多元化特征,一个房地产项目的完成需要大量的资金支持,仅仅依靠自有资金和银行贷款是远远不够的,需要通过预收购房订金、预收代建工程款和发售股票资本金等;其二,在建工程的资金量大,房地产一项工程的建设往往需要几个月、甚至几年时间,大量的货币资金转化为在建的工程,大量资金被长时间占用,这给工程资金核算及财务处理带来了困难;其三,开发的种类具有多样性,主要体现在经营项目多这个方面,这导致财务会计的内容也相应增加;其四,经济往来频繁,房地产开发是一个大量的人力、物力和财力的投入过程,生产周期长,涉及的技术问题多,需要进行大量的协作,给财务会计的核算与管理带来麻烦.

三、房地产开发企业成本核算存在的主要问题

1.土地开发成本核算存在的主要问题

土地开发费用是指地产开发企业在开发土地,建设用地的过程中所发生的所有费用的总和.其大小直接影响到一个房地产开发项目是否可行,是否能达到预期的利润.国家以土地所有者的身份将一定年限之内的土地使用权限出售给土地使用者.房地产开发企业在进行土地开发的过程中,由于其涉及到设计要求和场地本身等多方面的因素,同时其开发的层次、程度和所开展工作的内容也不一样.例如,有的只需要对建设场地进行清理平整即可,而有的开发过程需要普通的工程施工之外,还需要对地下的各类管线进行铺设,铺设地面道路等.从这个角度来看,各个具体的开发项目的费用的具体支出的内容及项目种类都不一致,开发企业需要根据费用发生的具体情况进行成本核算.这其中就涉及到土地使用费用,土地开发成本等间接费用,按照一个什么样的标准才能将之合理、科学的分配到成本的收益对象当中去,存在一个较大的可操作空间.

2.房屋开发成本核算存在的主要问题

房屋开发的成本主要包括地产开发企业在商品房开发过程中所发生的所有费用的总和,主要包括:出包建筑安装花费的工程成本、土地使用费的分配、相关费用和土地开发成本以及其他公共设施的成本等.一般而言,房地产开发企业在房屋开发过程中所发生的费用都应该按照房屋成本核算对象及相关的规定对成本进行归集.但是,依然还存在着这么一些问题:在对一些需要进行费用分配技计算时,例如一些小区的公共设施,一般是由开发商无偿提供给小区居民使用的,这时就需要考虑到成本分摊的问题.同时,在楼盘销售过程中所耗费的宣传费用也涉及到成本分摊问题等,所有的这些费用就存在着一个如何在进行收入确认时进行成本计量的问题.

3. 配套设施开发成本核算问题

配套设施的开发成本核算问题包括房地产开发企业所开发的:能有偿转让及不能有偿转让的、能直接计入开发产品成本的配套设施.两者在进行核算及归集的过程中都应该采取不同的方式.总的来讲,一方面是指配套设施自身的成本归集问题,另一方面是指成本分配问题.

四、完善房地产企业财务会计核算的对策

1.完善房地产企业收入的会计制度和准则

其一,应该对商品房及其配套设施的销售收入及核算制度进行改革;其二,加强对土地转让的收入、房屋出租带来的收入以及其他收入等的监督和控制力度;其三,对房地产企业的成本核算操作进行归集化、具体化及制度化,确保整个成本核算工作的规范性;其四,进一步细化房地产企业的税收制度,实行房地产产品的开发及销售的“工号”管理的税收征收管理办法.

2.适当转变房地产开发的生产、销售模式,甚至取消商品房预售

当前,我国房地产的融资体系采用的是以银行作为中心的一种间接融资体系.这容易由于银行盲目的信用扩张产生房地产泡沫.尤其是当前我国房地产市场存在着局部过热的现象,给我国经济的整体运行产生了一定的压力.因此,有必要由间接融资体系全面的往直接融资体系转变.

可以将房地产投资信托作为一个主要的融、投资金融手段,对现有的房地产融资模式及手段进行完善,这有利于拓宽居民的投资渠道,实现以货币形式对房地产进行分块投资.极大的活跃整个房地产市场,积极的培育并健全房地产资本市场,促进社会的发展.

3. 提高会计从业人员的素质

房地产财务核算的许多步骤和环节都涉及到会计从业人员的职业判断,因此会计人员的素质直接影响到会计信息的质量.房地产企业可以采取聘用一专多能的复合型财务人员,确保其与工程人员交流时不存在问题.同时,还应该加强职业道德教育,确保财务人员具有良好的道德底线.最后还应该与时俱进,注重后续人才的培养,确保核算工作的连续性.