本站原创摘 要 ：所谓“新形势下的房地产开发企业实施会计内部控制途径”原则上是指我们现当下房地产开发和格局,如何正确实施和开展,形成一套专业化、合理化、新型化的完整体系,并以志存高远,稳扎稳实途径进行全面发展并统筹出一套合理有效的内控制度管理章程.因此,在建立和巩固房地产业开发状况和控制力度上,即是政府部门的明文规定也是企业所有者、经营者和其他相关利益者的具体要求和职责所在.
关 键 词 ：房地产业；实施计划；双高现象；市场竞争；和谐发展；内控制度
前言：中国房地产历经20余年又余的高效发展,特别是21世纪初到21世纪中期,房地产已成为国家财政收入的重要来源及增长点和消费点,从而拉动国家经济的快速增长.近年来,房地产业普遍呈现“高房价和高空置率并存”的经济现状,“双高现象”就成本和需求上已经很难从科学的角度进行明确分析和判断,如此一来,房地产业下的市场结构以及这一结构下的其他产业都将受到严重冲击和垄断,使整个房地产业的开发企业和实施企业内部结构都受到其他因素的影响.因此,为了使我国国民经济能有序、健康、快速、和谐的发展,2003年下半年期间,正式提出,针对房地产行业进行全面的宏观调控,在土地、贸易、金融、证劵等方面做出了进一步的重大改革措施,使房地产企业在合理的情况下运行；市场经济、竞争环境、开发机制、运行模式和交易方式上都发生了重大改观,从而不断的推动我国房地产业与时俱进达到另一个历史的新起点.也是此现状下,使得中国房地产业在市场结构和市场竞争中处于一个互动的关系,并相互牵制与前进,也使得政府及地方政府都高度重视房地产业,对此进行规划和布局,提高房地产业在市场中可实施性和可竞争性,从而充分发挥市场潜质.
一、新形势下房地产开发企业会计内控中存在的问题
(一)、房地产开发企业对内控的认识不足
当前形势下的房地产业不同于其他行业,它需要大量的资金注入和维持,言下之意就是在可持续发展的情况下合理的利用和规划资金的合理周转和使用,从而获得最大效益.如此一来,房地产开发企业会计内控中存在的问题也将减少,但是,往往不是如此.由于房地产属于特殊管理范畴,在计划和实施中都需要有精密的规划,由此可见,与其他行业相比房地产在会计核算和内容上都有自己独到的见解,但是,就目前形势而言核算仍为摆脱计划经济的模式,导致会计核算滞后于市场经济,直接影响了企业经济效益的发展,妨碍了房地产企业的制度的完善度.据数据显示,房地产在核算过程中最为常见的问题就是不够深入仔细,粗心大意,造成成本费用不实,当期收支不平衡,更不能真实的反应出当期的收支结余和当期预算,再者就是,某些事业单位的资产和负债反应不够完善还存在不真实情况,企业财产和个人财产混合使用.很多房地产企业对内会计控制目标体系不明确,协调会计内部控制水平要求不高,会计内部控制环境差又低,由于对会计内部的重要性认识不足,容易影响会计内部人员的积极性导致不断下降,由于经验不足及市场经济不稳定性,然而,很多房产公司在管理上业缺乏管理能力间接导致公司运作不协调,程序混乱,资源分配不合理得不到充分展现发挥不到积极作用,财务方面的信息统计不符合章程导致公司内部通货膨胀或通货紧缩适应不了市场固有的差异化,抵御风险的能力下降.
(二)房地产开发企业会计内部控制环境较为弱化
所谓的内部控制环境是指：是指被审计单位为了保证该业务活动的所有权进行的保护资产安全和完整,防止出现意外,在保证会计资料的真实性、合法性、完整性而制定的政策及章法.当前,中国房地产企业内部控制环境还较为薄弱存在很多问题,如；相关法律法规不够明确也不统一,对内没有真实的涵盖控制的全部内容,房地产业、金融业及其他行业的会计信息不详而失真,法制化与法制化之间的配合以及权衡还待加强,行业内部人员应在自我约束的前提下统筹规划企业经营活动.其次,建立企业事后监督,在会计部门常规的核算基础上建立以防为主的监控路线,各机关人员从事业务时,必须明确业务处理权限和承担事后的相应责任,在适当的基础上对会计部门进行进行内部控制,以查为主的监督防线,防止一切不实情况的发生.房地产企业的信息沟通减少,企业内外信息不统一不畅通,信息的手采集、收集、存储、加工、输出等各项程序不够完整.信息的传递不够迅速,准确度不高,从而降低企业的收益和名声.因此,要充分发挥房地产董事会的作用,加强董事会的建设,履行其监督和和引导的作用.企业文化建设,员工思想道德文化素质也是内部控制的重要元素之一,但是,价值观的建设必须脱离盈利高于一切的思想,认真考虑道德问题,企业在社会中的责任即是公平、公开、公正、合法的关系
(三)房地产开发企业会计内控制度并不完备
内控制度就是指：企业内部对会计业务活动的组织进行约束和管理,并且两者之间紧密联系相互协调和控制.房地产中的会计内控制度并不完善,房地产企业的内控制度必须符合国家的法律法规,及政府和相关机构的监督管理要求,内控制度也包含了房地产企业的所有财务活动及活动的决策权、执行权、监督权等权利.对于经济建设中的核算、会计等进行有效的改革,作为领导者应该把握好会计的记录和计算方法使内部建设能在正确的会计活动带领下有效改善.对于违反职业道德基准者给予严惩处罚,尤其是针对事业单位的非法活动进行严格控制,掌权者采取全面的、透明的监督和说明,促使他们在业务活动上站在法律的基准上办事,将政治腐败现象降到最低,将经济活动建立在正确的轨道中全面开展.企业在组织和完善过程中一定要遵循“不相容职务相分离的原则” 防止一切弄虚作检测影响内部控制作用的发挥.预算控制也是会计内控制的一项原则,他是通过单位各项经济业务来编排详细的预算和计划,再通过授权相关关部门提出建议和意见进行控制和监督,并明确责任和符合实际情况.
二、房地产开发企业实施会计内部控制具体途径
(一)加强房地产开发企业的治理结构
由于近年来受到经济危机的影响,全球经济缓慢恢复切未能完全走出低谷,国家积极实施宏观政策拉动积极的全面复苏,导致各行各业都受到行业政策变化频繁,企业筹资、融资、土地购写压力的增大,产品单一化、项目分散化,直接导致成本控制复杂,销售形势不容乐观,收益和资金流通没把握性,风险应对和机会把握难以取舍,从而业间接影响房地产在市场经济配置中的地位.因此,根据房地产的区域发展水平、城市化进程,我们要保证企业在积极稳健的财政措施下正常运行并降低风险,也必须正确识别和评估企业经营管理的风险,合理的扩张及灵活运用,实现企业与人力资源合理配置和收益.开发企业的治理结构就必须完善企业内部的控制结构,这两者是息息相关相互牵制的关系,只有内部控制机构设置和审计人员的职责都具有独到性时对外才能合理的行使相关权利和履行相关义务.房地产的外部影响直接受国际经济形势及周边经济的走向和形势所影响,再者就是国家重点发展方向和区域性城市化进程对企业投资影响、经济转型或税收政策的变化.所以,根据内外部环境的影响及房地产企业和其他产业来看,实施内控目标时需结合管理目标对各项目标与实现目标进行资源整合与分析并分析潜在的风险做出正确的评估和应对措施.信息与沟通也是房地产结构中的一项重要指标之一,内部与外部的沟通都必须以一定的规定和时间间隔进行审核与确认无误,方便捕捉和传递,使公司员工能各司其职,这是由责任部门和内控部门之间以多种方式实现.总之,房地产业是根据内部控制的摹本理论来实现的,只有加强内部管理和保持企业稳定、持续、健康发展才能形成良好的企业治理结构系统. （二）加强构建“以人为本”的企业文化建设
企业要生存,就需要构建一个优秀的企业文化“以人文本”的企业文化.随着科学经济的迅速发展,经济信息化、网络信息化、知识信息化的不断扩展,企业间的竞争日益增长,人民的物质文化需求也日益提高,文化和文化之间相互渗透、相互促进、相互融合,与此同时,企业间的竞争也不仅仅取决于企业的设施、设备、资金更多的是思想道德素质和人文精神或是人的知识结构、信息技术、文化修养等无形资产在中起决定性因素.而且,很多企业管理者也渐渐从片面的最初追求物质文化管理转向物质生产管理与企业文化并进的管理范畴内.一个企业需要有该企业的企业精神,这样才具备企业的凝聚力和竞争优势,良好的企业文化是企业之魂,动力之源,是企业生存与发展的精神支柱和精神源泉.所谓“民为邦本,本固邦宁”这道理是众所皆知的.由此可见,“以人为本”是企业文化发展的必然要求,是组成企业生存与发展的根本指标,从而构建和谐社会.再者“以人为本”是建造企业文化的基石,认知是企业知识资源的驾驭者,是企业发展的原动力,企业的主观能动性受人的牵制而合理发挥它的主观能动性,并且人也是主动性、积极性和创造性的调动者,这也是直接决定着此企业的创新力和与时俱进的最终生存之道,企业的竞争归根结底是人与人之间的竞争,以人为中心通过调动员工的积极性和创造性提高员工的素质,进而提升企业在行业中的凝聚力和创造力.目前,随着中国经济的飞速发展,房地产行业已在各企业中占据部分优势,这个长期依附着资金而运转的行业在企业领导的带领下,一方面：积极开阔市场,扩大规模化,吸收社会中各个阶层的资金壮大自己,另一方面：面临严峻的挑战,积极进取,寻找机会挑战自我能力使企业对内对外都充满的强大的战斗力和精气神.在众多竞争者中,房地产企业也寻求出了一条属于自己的企业文化之路,使自己在残酷的市场经济竞争中占有一席之地.
(三)加强完善房地产开发企业的会计内控制度
现当下,我们该如何加强完善房地产开发企业的会计内控制度：首先,我们应该重组构建和完善企业的内部会计控制制度,提高企业的科学管理章法,提高经济效益,把企业经营风险和信息流通升级化.由于企业内部控制制度的建立和完善必须从实际出发,而且必须符合企业原则性和具体性的措施两方面思考,还要着重对内部控制架构的各要素进行剖析和说明,这也是衡量一个上市公司管理制度的重要标志.然后,随着社会主义市场经济的发展,越来愈越多的上市公司对内部控制管理制度要求也越来越重要,就目前的中国上市公司而言,理论和实践的发展历程长而久远,内部控制认识上也不一致还处于较混乱状态,这主要原因还是市场经济不稳定,控制力不强.因此,我们需要高度重视和加强完善房地产业在市场竞争的的优胜虐汰,建立一套同意符合标准的房地产企业会计内控制度的指导和规范模本,从而全面建设新型房地产企业,实现资源的优化配置和经济最大化.
三、结束语
总而言之,由上述可知：经济全球化直接关系到企业的生存与发展,而房地产的开发和管理都建立在企业的会计内控制度之下,企业的一切决策权都应取决于内控制度是否合理化和人文化,不能游离于内控制度之外,因此,内控的五大环节；内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督在内控中起主体作用,他们只有在环环相扣的情况下才能发挥它的最大功能.（作者单位：天津华厦建设发展股份有限公司）