本站原创〔摘 要 〕公允价值计量模式的引入使得投资性房地产后续计量面临着两种计量模式的选择.在我国投资性房地产准则制定时,很多学者预测大部分上市公司都会选择公允价值计量模式,但实际情况并非如此.本文对企业投资性房地产计量模式选择现状及其原因进行了分析,提出了优化投资性房地产计量模式选择的建议,以利于投资性房地产公允价值计量模式的推广和应用.
〔关 键 词 〕投资性房地产；公允价值计量模式；历史成本计量模式
中图分类号：F2933文献标识码：A文
章编号：10084096（2013）02001505
投资性房地产作为我国第一个应用公允价值模式计量的非金融资产日益受到关注.公允价值计量模式的引入使得企业对投资性房地产进行后续计量时面临着历史成本计量模式和公允价值计量模式的选择问题.对我国而言,投资性房地产采用公允价值计量模式是会计实务发展的一大进步.由于近年来房地产的实际价值普遍高于账面价值,因此,大多数学者都认为上市公司会积极地采用公允价值计量模式.从理论上来说,上市公司应该更愿意选择公允价值计量模式,但事实却与之相反,上市公司对该项会计政策的选择与之前的预期形成了鲜明的对比.
一、投资性房地产计量模式选择的现状分析
随着经济的发展,采用历史成本计量模式对投资性房地产进行计量难以准确反映资产价值,投资性房地产准则的制定改进了这一不足.财政部在2006年发布的《企业会计准则》中增加了《投资性房地产准则》,将投资性房地产从固定资产中独立出来,并在成本计量模式的基础上有选择地引入了公允价值计量模式,这体现了我国《企业会计准则》与《国际财务报告准则》的逐步趋同,投资性房地产运用公允价值计量模式能够客观反映资产的价值,提高会计信息的有用性.经过研究发现我国上市公司投资性房地产计量模式选择现状如下：
(一)采用公允价值计量模式的上市公司数量较少
自2007年《企业会计准则》实施以来,上市公司对于投资性房地产计量模式的选择仍然倾向于历史成本模式,对公允价值计量模式的选择非常谨慎.通过查看沪深两市A股上市公司年报可以发现,在实施准则的第1年披露信息的上市公司共1 570家,其中,拥有投资性房地产的上市公司有630家,而采用公允价值计量模式的仅有18家,2008年采用公允价值计量模式的上市公司仅增加了两家[1].如果说2007年和2008年为新旧企业会计准则实施的过渡阶段,那么在2009年以后采用公允价值计量模式的上市公司数量理应会逐渐增多,但是从2009—2011年计量模式选择情况来看,采用公允价值计量模式的上市公司的数量依然很少,与2010年相比,2011年仅增加了6家
分别为：博瑞传播（600880）、方正证券（601901）、ST万鸿（600681）、金科股份（000656）、珠海中富（000659）、ST德棉（002072）.,详细情况如表1所示.
从表1中可以看出,采用公允价值计量模式的上市公司数量较少,自《投资性房地产准则》实施以来,沪深两市A股绝大多数上市公司仍选择历史成本计量模式,存在公允价值计量模式被边缘化的情况.从当前情况来看,《投资性房地产准则》的实施没有达到借助公允价值计量属性增强会计信息相关性和实用性的目的.另外,通过对2011年采用公允价值计量模式的32家投资性房地产的上市公司进行研究发现,金融保险业采用公允价值计量模式的公司占的比重最高,其次是传播与文化产业,对于房地产行业,尽管排在第三位,但其比重不足10%,有8家分别为：*ST海鸟（600634）、浦东金桥（600639）、天伦置业（000711）、阳光股份（000608）、外高桥（600648）、陆家嘴（600663）、宝安地产（000040）、北辰实业（601588）.上市公司持有的投资性房地产占总资产的比重都在15%以上,却都没有选择公允价值计量模式.
(二)A+H、A+B股上市公司并未积极采用公允价值计量模式
按照规定,发行外资股的上市公司对外提供财务报告时,要按照境外的会计准则编制财务报告,即首选公允价值计量模式,采用历史成本计量模式的必须在财务报告附注中披露公允价值信息.因此,A+H、A+B股上市公司应该积极采用公允价值计量模式,在缩小境内外财务报告差异的同时也不会增加信息披露成本.但是通过调查2011年的情况发现,在68家A+H股上市公司中,拥有投资性房地产的有40家,但只有4家分别为：交通银行（601328）、金隅股份（601992）、中国银行（601988）、中信银行（601998）.采用了公允价值计量模式；在72家A+B股上市公司中,拥有投资性房地产的有56家,只有3家分别为：海南航空（600221）、海欣股份（600851）、方大集团（000055）.采用了公允价值计量模式.
(三)投资性房地产公允价值确定方法不统一
在实务中,投资性房地产公允价值的确定方法包括：由资产评估机构评估确定、参考同类或类似房地产市场确定、通过对第三方调查报告的分析确定.本文通过观察2011年采用公允价值计量模式的上市公司发现,16家公司聘请专业评估机构进行评估确定公允价值,8家参考同类或类似房地产市场确定公允价值,1家利用对第三方调查报告的分析确定公允价值,7家上市公司未详细披露公允价值的确定方法.由此可见,投资性房地产公允价值的确定方法仍然存在差异,缺乏可比性,难以保证计量的可靠性,而且在32家公司中有7家上市公司未披露公允价值确定方法,所占比例达21.88%,可以说目前对公允价值确定方法的披露也存在明显不足.在实务中,投资性房地产公允价值确定方法各异,且会计信息披露存在明显不足,亟需进一步规范.
二、投资性房地产计量模式选择现状的原因分析
影响投资性房地产计量模式选择的因素分为宏观层面和微观层面的因素. （一）宏观层面
宏观层面的原因主要包括市场环境的影响、企业会计准则规定的影响、税收政策的影响.
1.市场环境的影响
当前,我国房地产市场存在一定的“泡沫”,尤其是在政府宏观调控政策不断增多、调控力度不断加大的情况下,房地产市场走势并不明朗.如果市场下跌,就会给公司带来诸多不利影响,考虑到市场发展的不成熟和走向的不确定,上市公司在选择计量模式时对公允价值模式采取了谨慎态度.而且,由于我国当前房地产市场发展还不成熟,满足公允价值计量条件尚有难度,房地产的地理位置及楼层朝向不同,要找到每一处房地产的活跃市场很困难,公司难以获得完全透明的市场,公允价值信息的获取难度大成本高,加上对于公允价值的确定方法没有统一规定,难免会造成上市公司公允价值的确定方法各异.
2.《企业会计准则》规定的影响
从企业会计准则的具体规定可以看出,《企业会计准则》对投资性房地产的规定限制了企业对公允价值计量模式的使用.首先,《企业会计准则》对历史成本计量模式的使用没有限制,而对公允价值计量模式的使用限制条件较多.其次,计量模式之间的转换不对等,在满足一定条件的情况下,企业可以对投资性房地产的后续计量由成本计量模式转换为公允价值计量模式,但是一旦转换为公允价值模式,就不能再转回历史成本计量模式.最后,同一企业不得同时采用两种计量模式[2].因此,从准则制定者的角度来看,其本意是担心完全引入公允价值会出现操纵利润的现象,对公允价值的引入比较谨慎.从准则使用者的角度来看,在对准则理解的过程中容易把制定者的意图误解为不鼓励采用公允价值计量模式.即便是上市公司打算采用公允价值计量模式且满足公允价值应用的条件,但考虑到公允价值计量的限制、公允价值确定方法缺乏统一的标准、金额确定比较困难且复杂等因素,很多上市公司没有可以参照的指南,因此,也就放弃采用公允价值计量模式.
3.税收政策的影响
首先,企业所得税的影响.《企业所得税法》规定,公允价值计量模式下,投资性房地产按照固定资产或无形资产处理,在持有期间可以扣除折旧或摊销；投资性房地产公允价值变动不计入应纳税所得额,在实际处置时,将处置取得的价款扣除历史成本后计入处置当期的应纳税所得额[3].在公允价值计量模式下,尽管不会增加实质税负,但是纳税调整非常复杂.考虑到采用公允价值计量模式不仅要在持有期间按期调整账面价值,还要在期末对这部分未实现的公允价值变动损益进行纳税调整,按照固定资产或无形资产计提折旧或摊销进行纳税调整,很多上市公司会直接选择历史成本计量模式以减少工作量,并缩小《企业会计准则》与《企业所得税法》在会计处理上的差异.其次,房产税的影响.房产税一般是按照房产账面原值扣除一定比例后按1.20%的税率计算,不同计量模式下投资性房地产账面原值的确定方法可能不同,在公允价值计量模式下是否以重估价值作为计税基础,税法没有明确规定,而一旦采用重估价值征税,房产价值上升会增大企业税负,尤其是对于投资性房地产较多、增值幅度较大的公司来说,改变计量模式会增加公司的税收负担,这必然会影响公司选择公允价值计量模式.
(二)微观层面
微观层面的原因主要有以下方面：
1.净利润和流量的影响
首先,公允价值计量模式加剧了上市公司利润的波动性,增加了公司的经营风险和财务风险.在2011年采用公允价值计量模式的32家上市公司中,有5家出现公允价值下降的情况,造成了上市公司业绩的波动.若上市公司拥有较多的投资性房地产,采用公允价值计量模式会使其业绩受市场变化的影响而产生波动.当前房地产市场前景不确定性较大,若投资性房地产下跌,由于前期确认了大量的公允价值变动收益而后期要确认大量的公允价值变动损失,会出现先盈后亏的现象.其次,在公允价值计量模式下,上市公司的利润调节受到限制.上市公司无法通过转换投资性房地产增加当期的利润,在公允价值计量模式下,对利润的影响反映在不同会计期间,不像历史成本计量模式那样可以在出售时一次性将售价与账面价值的差额计入当期损益,从而使公允价值计量模式下无法通过出售资产大幅调整当期利润.而且,出于对计量模式变更时点选择的控制,上市公司不敢贸然选择公允价值计量模式,例如某些ST上市公司可以通过选择恰当的变更时点达到扭亏为盈成功去掉ST的目的.另外,采用公允价值计量模式对投资性房地产进行计量,公允价值与账面价值的差额会影响净利润,但一般不会增加或减少流量,这就增大了企业账面净利润和流背离的程度.净利润的增加通常会使股利分配政策做相应的改变,如果采用多分配股利的政策会导致公司增加的支出,若不增加股利的分配,则会导致股利支付率降低,影响投资者的积极性,净利润的变动没有流的支持,加大了公司分配利润的难度.
2.成本因素的影响
首先,公允价值计量模式下,在资产持有期间要对公允价值变动进行调整,增大了会计核算的工作量和成本.因此,在进行会计核算时,大多数上市公司通常会选择会计处理成本较低的历史成本计量模式.其次,在实务中如果企业自身不具备房地产公允价值评估所需的能力和资质,就需要聘请资产评估机构进行评估,这会增加经营成本.并且由于房地产的市场变动快、变化大,上市公司每年都要在财务报告附注中详细披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、采用公允价值计量的依据、公允价值的确认方法及其理由等,这也增加了信息披露成本.最后,我国房地产市场频繁波动,也会导致由于公允价值计量模式下评估次数的增多而增加评估成本和信息披露成本.
3.会计人员专业水平的限制
公允价值模式下会计核算较复杂,在确定公允价值的过程中涉及会计人员的主观判断,不同的专业人员对同一房地产所作出的估计金额可能不同、准确程度也有差异,这就要求会计人员必须具有较高的职业判断能力,并要掌握资产评估等多方面的专业知识,很多公司的会计人员可能达不到这种程度.出于自身能力的限制,并避免估计不准确、会计核算复杂、增加成本等影响,很多上市公司选择操作简单的成本计量模式. 综合上述,各种原因导致了公允价值计量模式在投资性房地产中的有效应用存在一定的难度.
三、公允价值计量模式对上市公司的财务影响
虽然目前我国企业投资性房地产公允价值计量模式应用较少,但公允价值计量模式对上市公司的财务影响却是不容忽视的.
(一)有利于企业财务信息的国内外比较
采用公允价值计量模式的A+H、A+B股上市公司,按照我国《企业会计准则》编制的财务报告与按照境外会计准则要求编制的财务报告不存在差异或差异很小,从而有利于我国企业财务报告准则与《国际财务报告准则》的进一步趋同.例如北辰实业（601588）,2011年A股列报净利润为4.69亿元,H股为11.73亿元,差异为7.04亿元,占A股净利润的150.12%,若采用公允价值计量模式差异将缩小为268万元,差异率为0.57%.因此,公允价值计量模式可缩小我国与境外市场会计信息列报的差异,增大与境外公司的可比性,有利于境外投资机构对我国上市公司投资价值的评判和认可.
(二)改善上市公司的经营业绩
从2011年上市公司年报来看,在公允价值计量模式下,公允价值变动损益能改善上市公司的经营业绩,对净利润的影响超过10%的有14家,其中对净利润的影响最大的是胜利股份（000407）,当期公允价值变动损益为2 549万元,而当期净利润仅为623万元,影响幅度达4倍之多,如果不采用公允价值计量模式,本期净利润将为负数.博瑞传播（600880）、珠海中富（000659）是2011年新增持有投资性房地产并对其采用公允价值计量模式的上市公司,当期公允价值变动损益对净利润的影响分别为49.14%、43.33%,这无疑改善了上市公司的业绩.例如昆百大A（000560）从2008年开始采用公允价值计量模式,观察其2008—2011年投资性房地产公允价值变动及对净利润的影响可以发现,在转换计量模式的当年,投资性房地产公允价值变动是2008年净利润的1.28倍之多,若没有投资性房地产的公允价值变动,2008年昆百大A是亏损的,这一会计政策的变更使昆百大A扭亏为盈,而且在2009—2011年间,公允价值变动对净利润的影响很大,分别为89.62%、73.74%和39.15%,在很大程度上改善了公司的经营业绩.
(三)改善上市公司的资本结构
持有投资性房地产的上市公司在变更计量模式的当年通常会增加公司的所有者权益,对资产负债率较高的上市公司而言,采用公允价值计量模式计量资产通常会增加所有者权益和总资产规模,降低资产负债率,改善资本结构,提高融资能力.例如昆百大A在2003—2007年资产负债率一直徘徊在90.00%的高位[4],2008年公司决定对投资性房地产转为公允价值计量模式,投资性房地产原账面价值为1.94亿元,在转换当日投资性房地产增值4.55亿元并计入所有者权益,增值幅度达2.34倍.2008年投资性房地产占总资产的比重由9.77%上升到28.36%,其资产负债率由95.16%降为76.44%,并在以后的各年均维持在80%以下,如果排除投资性房地产公允价值变动的影响,其各年的资产负债率均较高,并且公司可以以公允价值增加的优势抵押资产取得借款,从而提高公司融资能力.房地产上市公司资金需求量一般较大,而国家调控政策增多和加大控制信贷风险,增加了房地产公司贷款筹资的难度,而采用公允价值计量模式的房地产上市公司则具有融资方面的优势[5].7家分别为：津滨发展（000897）、卧龙地产（600173）、泛海建设（000046）、金融街（000402）、中航地产（000043）、世茂股份（600823）、金科股份（000656）.采用公允价值计量模式的房地产上市公司在计量模式变更当年的资产负债率都较变更前降低,改善了公司的资本结构,增强了融资能力,其中金融街、津滨发展、泛海建设3家上市公司分别于2009年8月、2009年11月、2009年11月发行公司债券,并且金融街因采用公允价值计量模式多发行公司债券4.4亿元,从而增强了公司的融资能力.
从财务会计发展趋势上来看,随着财务会计报告目标由受托责任观向决策有用观的转变,公允价值计量模式将居于主流.通过上面的分析,说明公允价值计量模式在不同程度上增加了与国外公司的可比性、改善了上市公司的经营业绩、增强了上市公司的融资能力,能够真实公允地反映上市公司投资性房地产的市场价值,有利于财务报表使用者了解企业所持有的房地产的真实价值和使用状况,从而增强会计信息的相关性和实用性,加之我国房地产市场波动频繁,这一特点就表现的更为突出,因此,公允价值计量模式在投资性房地产中的应用更为重要.
四、优化投资性房地产计量模式选择的建议
由于公允价值计量模式在投资性房地产中的推广和应用还存在诸多困难和制约因素,使得企业投资性房地产计量模式的选择倾向于历史成本计量模式,公允价值计量模式的应用未达到预期效果,即便是采用公允价值计量模式,其可靠性也难以保证.因此,公允价值计量模式的推广、应用和改进是关键问题.为此,本文提出以下建议：
(一)推进房地产市场健康发展
首先,要加强对房地产市场的调控.当前我国房地产市场发展不成熟、走向很不稳定,缺乏完善的房地产市场.为改善现状,政府应该继续采取相应的措施进一步加强调控以稳定房价,提高上市公司选择公允价值计量模式的积极性.其次,要完善房地产交易市场.包括完善房地产交易信息平台和交易信息数据库系统,提供充分及时的市场信息；加强调研,完善信息反馈机制；加强制度建设,严厉打击违法行为,从而使公允价值信息真实可靠.最后,要建立独立的房地产评估机构.要建立权威的房地产评估机构,培养具有专业能力的具有资产评估资格的人员,保证房地产市场估价的顺利进行；要完善房地产价值评估方法,加强对投资性房地产估价技术的研究,建立科学的房地产估价模型,降低实务操作上的难度,提高资产评估质量,同时也降低公允价值计量模式的应用成本. （二）修订完善《企业会计准则》
准则制定者关注的不应该是是否应用公允价值,而应该关注如何应用公允价值,不应对公允价值的引入做太多的限制,而应赋予不同计量模式平等的地位,并鼓励企业选择公允价值计量模式.首先,应将公允价值计量模式作为首选模式.将现有准则修订为,企业应当在资产负债表日采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量,除非有确凿证据表明投资性房地产的公允价值不能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用历史成本计量模式进行后续计量,对于采用历史成本模式计量的要详细披露其原因；对处于不同地区的投资性房地产可以采用不同的计量模式,但要详细披露选择的依据.其次,改变投资性房地产计量模式的变更方式.我国投资性房地产计量模式的变更不对等,这种做法是出于谨慎性的考虑,防止企业通过计量模式的转变来操纵利润,但如果企业由于某些原因不能取得可靠的公允价值时,仍然采用公允价值计量模式会使投资性房地产的价值不真实.因此,本文认为,有确凿证据表明继续使用公允价值计量不适当时,可以经相关部门批准后,将公允价值计量模式变更为历史成本计量模式,并要详细披露变更的原因.最后,完善公允价值计量的可操作性.本文认为,我国应该借鉴《美国会计准则》及《国际财务报告准则》,单独制定公允价值计量准则来规范我国企业对公允价值的计量,对公允价值的确定予以细化,这并不是要完全照搬其他国家的做法,而是要根据我国国情制定准则：在准则中提供公允价值计量的统一标准和应用指南,例如规定对投资性房地产采用公允价值模式计量的上市公司每年必须聘请资产评估机构对公允价值进行评估,并在财务报表附注中详细披露；要提供大量的公允价值确定的案例,以帮助企业相关人员加深对准则的理解,并供企业参照执行,增强公允价值计量的可操作性.
(三)完善我国的税收政策
首先,要完善《所得税法》的相关规定.税法制定机构应对投资性房地产公允价值计量模式下的纳税处理进行更详细的解释,提供税务处理的案例,供企业参照执行；税法应逐渐做出调整,即改为以投资性房地产的公允价值作为计税基础,以减少企业会计处理与税务处理之间的差异,从而促进投资性房地产准则和税法的协调发展.其次,要完善房产税的征收管理.税法要对其计税依据做出明确规定,若在公允价值计量模式下按照重估价值作为计税基础,房产价值上升时则会增大企业的税负,相关部门可以出台相关的税收优惠政策,来减轻上市公司的税收负担,避免公司因为避税而继续使用历史成本计量模式.
(四)改进公司业绩的评价标准
投资性房地产在处置之前,其公允价值变动损益仅为账面损益,本文认为,在对公司业绩进行评价时不应仅仅采用净利润指标,而应该扣除非经常性损益的影响,尤其是当投资性房地产公允价值变动损益在非经常性损益中占比较大时,是否扣除这部分非经常性损益对公司业绩的影响可能产生实质性的影响,且符合会计信息质量的可比性要求；在公司分配股利时这部分公允价值变动损益不参与利润分配,在评价公司的股利分配政策时也应该排除这部分非经常性损益的影响,以消除公司不愿采用公允价值计量模式的顾虑.
(五)提高会计人员的综合素质
加强会计人员的职业道德教育,会计人员必须遵守职业道德规范,为建立自由、公平、诚信的交易规则体系提供保障；提高公司会计人员的专业知识水平,加强对会计人员的培训,定期举办专业知识讲座和培训,增强其实务操作能力.
尽管目前公允价值计量模式在投资性房地产中的应用还未得到普遍推广和认可,但随着相关措施的制定和完善,我们有理由相信公允价值计量模式将成为主流,并且也可为公允价值计量模式在其他非金融资产中的应用研究提供借鉴.